Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 06 Janvier 2025


N° RG 24/00014 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJDG



DEMANDEURS :

Mme [F] [A]-[D], domiciliée [Adresse 8] [Localité 12]
représentée par Me Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

M. [L]-[K] [D], domiciliée [Adresse 4] [Localité 3]
représenté par Me Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

M. [M] [G] [D], domicilié [Adresse 2] [Localité 10]
représenté par Me Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [X] [V] [D], domiciliée [Adresse 5] [Localité 7]
représentée par Me Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDEUR : 

S.A.S. BRASSERIE DE [13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6] [Localité 12]
représentée par Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE





MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN



DÉBATS : A l’audience publique du 02 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2025



JUGEMENT : prononcé par décision NON QUALIFIEE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 1991, [L] [D] a donné à bail à Mme [N] [J], des locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 12], à l'effet d'exploiter un fonds de commerce de café-restaurant, pour une durée de neuf années à compter du 15 février 1991 et moyennant un loyer annuel de 31 680 francs, soit 4 829,59 euros.

Par acte du 5 février 2000, le bail a été renouvelé entre [W] [Z], veuve de [L] [D] et Mme [N] [J] épouse [I], gérante de la SARL Brasserie de [13], portant le loyer à 3 000 francs par mois, soit 5 488,16 euros par an.
 
Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2009, M. [L]-[K] [D], en qualité d'administrateur légal de [W] [Z] veuve [D], a fait donner congé à la société Brasserie de [13], venant aux droits de Mme [N] [J], pour le 30 juin 2010, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros, soit 24 000 euros par an et une provision pour charges de 300 euros par mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 24 février 2010, la SARL Société d'exploitation Brasserie de [13] a acquiescé au principe du renouvellement tout en contestant le loyer demandé.

Le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer de renouvellement du bail et par un arrêt du 19 mai 2016, la cour d'appel de Douai a rejeté la demande de déplafonnement du bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2022, M. [L]-[K] [D], Mme [F] [D] épouse [A], M. [M] [D], et Mme [X] [D], venant aux droits de [W] [Z] veuve [D], ont fait délivrer congé à la SARL Brasserie de [13] pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel de 2 700 euros, soit 32 400 euros par an.

Le preneur a refusé le montant du loyer proposé.

Par mémoire en fixation de loyer, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 février 2024 à la S.A.R.L. Brasserie de [13] devenue la S.A.S. Brasserie de [13], les consorts [D] ont fait connaître leur intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 32 400 hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2023.

Par acte d'huissier signifié le 19 avril 2024, les consorts [D] ont assigné la S.A.S. Brasserie de [13] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans leur mémoire n°3, les consorts [D] demandent au juge de :
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme annuelle de 32 400 euros à compter du 1er juillet 2023, outre les charges prévues au bail ;Condamner la société Brasserie de [13] aux intérêts au taux légal sur la somme correspondant à la différence entre le nouveau loyer dû à compter du 1er juillet 2023 et l'ancien loyer prépayé, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;Dans l'hypothèse de la désignation d'un expert judiciaire, Dire que la provision à valoir sur les frais et honoraires sera à la charge du preneur ;En tout état de cause,
Condamner le preneur à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Les consorts [D] rappellent que le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme, soit une durée totale supérieure à douze ans, de sorte que le déplafonnement du bail est acquis. Ils évoquent un désaccord entre les experts précédemment désignés sur la surface pondérée des locaux. Ils font état d'une amélioration des facteurs locaux de commercialité avec un regain de croissance de la ville de [Localité 12] dans son activité économique. Ils justifient de leur qualité à agir. Ils soutiennent que le preneur ne rapporte aucune contradiction à la valeur locative dont ils se prévalent alors qu'il lui appartient de le faire et demandent ainsi que la provision soit mise à la charge du locataire.

Dans son mémoire en réponse n°2, la S.A.S. Brasserie de [13] demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
Prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les requérants ;Les Débouter de leurs demandes et notamment de la fixation judiciaire du bail renouvelé depuis le 1er juillet 2023 ;Les Condamner in solidum à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 outre les dépens A titre subsidiaire,
En cas d'expertise ordonnée par le juge des loyers commerciaux, donner mission à l'expert de se prononcer sur la valeur locative et sur les éventuelles causes de déplafonnement ;Dire que les frais seront avancés par les consorts [D] ;En tout état de cause,
Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;Laisser les dépens à la charge des requérants.
La S.A.S. Brasserie de [13] prétend que les consorts [D] ne justifient pas de leurs droits sur l'immeuble. Elle estime que le loyer réclamé est déconnecté. Elle soutient que le juge des loyers commerciaux ne peut se fonder sur l'expertise amiable non contradictoire qu'ils ont fait réaliser. Elle estime qu'aucune expertise judiciaire n'est nécessaire, les requérants ne produisant aucune expertise ni valeur pouvant être discutée et ne justifiant pas de leur demande de fixation judiciaire. 

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 2 décembre 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l'irrecevabilité des demandes

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.


L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, les requérants produisent une attestation de propriété après le décès de Madame [D] [Y], du 23 octobre 2013, de laquelle il résulte que M. [L]-[K] [D], Mme [F] [D] épouse [A], M. [M] [D] et Mme [X] [D] sont héritiers de [W] [D] veuve [Z] veuve [D] et sont ainsi propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12].

En conséquence, en qualité de propriétaires, ils sont recevables à agir.

II- Sur l'expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le preneur conteste le montant du loyer réclamé par le propriétaire, sans pour autant s'expliquer sur ce qu'il estimerait être la valeur locative actuelle des locaux et sans apporter le moindre élément de contestation.

Les requérants produisent deux expertises amiables réalisées par M. [C] en 2010 et M. [E] en 2013, lesquels fixent tous les deux une valeur locative à ces dates, très nettement supérieure au loyer issu du bail. De plus, ils produisent divers éléments tendant à établir une amélioration des facteurs locaux de commercialité à [Localité 12], notamment pour le restaurant considéré.

 Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d'éléments suffisants pour fixer le montant actuel de la valeur locative, eu égard à l'ancienneté des expertises produites et à l'abstention du preneur de discuter lesdites expertises et de produire des éléments de contradiction.

En conséquence, il convient d'ordonner une expertise judiciaire de la valeur locative.

La demande de révision du loyer émanant du propriétaire, il lui incombe de supporter la provision à valoir sur les frais d'expertise.

Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel.


II- Sur les autres demandes

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. Brasserie de [13] de sa demande d'irrecevabilité ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :
Mme [O] [U]
[Adresse 11]
[Localité 9] (tél. [XXXXXXXX01] ; email : [Courriel 14])

avec mission de :
Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
→ l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;
→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;
→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :
° l’importance de la ville, du quartier, de la rue
° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier
° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;
Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;
FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les consorts [D] devront verser au plus tard le 6 MARS 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 6 JUILLET 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le greffier Le juge des loyers commerciaux