Tribunal Judiciaire · Chambre Civile — 7 janvier 2025

JUGEMENT DU : 07 Janvier 2025
MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 23/00652 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GIR3




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 07 Janvier 2025



Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES 

S.A.R.L. CELAVI SYNDIC, RCS SAINT-NAZAIRE n°517 868 642,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.D.C. SDC VOLTAIRE PALACE REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA SOCIETE DENOMMEE CELAVI SYNDIC, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Me Grégory HANSON, avocat au barreau de Nîmes, avocat postulant et de Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : T 16, avocat plaidant 


DEFENDERESSE

S.C.I. 3L FERNEY VOLTAIRE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Olivier PIQUET-GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire: T 1037

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Mme MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2024

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire











Exposé du litige 

L'immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI 3L Ferney Voltaire est propriétaire de plusieurs lots dans cette copropriété. 

Par exploit du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» au visa de la loi du 10 juillet 1965, a assigné la SCI 3L Ferney Voltaire devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse afin de la voir condamner au principal à lui payer la somme de 39 167,60 € au titre de l'arriéré de charges, et de 120 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts légaux capitalisés à compter de la date de délivrance de l'assignation, outre 2 000 € à titre de dommages et intérêts . 

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 15 Avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» demande au Tribunal de : 

Vu les dispositions de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment son article 10,

Condamner la SCI 3L Ferney Voltaire à porter et à payer la somme de 19.100,81€ au titre de sa quote part des charges du syndicat des copropriétaires outre les intérêts de droit capitalisés à compter de la délivrance de l'exploit introductif d'instance en application de l'article 1343-2 du Code civil; 

Condamner la requise à porter et à payer la somme de 40 € au titre des frais de recouvrement du Syndicat des copropriétaires outre les intérêts de droit capitalisés à compter de la délivrance del'exploit introductif d'instance en application de l'article 1343-2 du Code civil; 

La condamner à porter et à payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi; 

La condamner à porter et à payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens; 

Débouter la SCI 3L Ferney Voltaire Ferney Voltaire de ses demandes reconventionnelles et notamment ses demandes de délais de grâce;

Juger qu’aucun élément au dossier ne justifie la dispense de l'exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires expose : 

-que la SCI 3L Ferney Voltaire ne paie pas ses charges et que si poussée par la pression judiciaire, elle a réglé une partie de l'arriéré, elle n'a pas payé les appels de charges de juillet et septembre 2023 et reste à devoir au 06 novembre 2023, la somme de 19.100,81€ au titre des appels de fonds et celle de 1360 € au titre des frais de recouvrement. (1320 Euros de frais d'avocat et 40 Euros de frais de relance); 

-qu’il produit le titre de propriété et le relevé du Service de la publicité foncière qui démontre que la SCI 3L Ferney Voltaire 3L est bien la propriétaire des lots 123 à 133; 

-qu’il produit également tous les procès-verbaux d'AG pour la période concernée par la dette et l'état détaillé des dépenses et le grand livre pour la période alléguée et justifie donc de sa créance;

-que l’inertie de la SCI 3L Ferney Voltaire justifie qu'elle soit condamnée à lui régler la somme de 2 000 € à titre de de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par conclusions régularisées par RPVA le 4 janvier 2023, la SCI 3L Ferney Voltaire 3L Ferney Voltaire a demandé au Tribunal de : 

Vu les articles 10, 10-1, 18 A et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu les articles 1240 et suivants et 1343-5 du Code civil, 

A titre principal, 
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » de l'intégralité de ses demandes comme étant infondées et injustifiées;

A titre infiniment subsidiaire, 
Limiter le montant de la créance du Syndicat des copropriétaires à la somme de 18 712,70€ au titre de l'arriré de charges de copropriété au 6 novembre 2023, 
Autoriser la SCI 3L Ferney Voltaire 3L Ferney Voltaire à s'acquitter de la dette en 24 mensualités d'un montant égal, 

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » de sa demande de capitalisation des intérêts, 

En tout état de cause, 
Condamner Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » au paiement d'une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
 
Condamner le même aux entiers dépens de l'instance, et dispenser la SCI 3L Ferney Voltaire 3L Ferney Voltaire de toute participation aux charges relative à la présente procédure sur le fondement de l'article 10 -1 de la Loi du 10 juillet 1965;
 
Ecarter l'exécution provisoire de droit . 

La SCI 3L Ferney Voltaire expose : 

-que l’intégralité des lots de l’immeuble est louée à la société Appart City qui les exploite à destination de résidence hôtelière ; 

-que si effectivement, elle est propriétaire de différents lots dans la copropriété, elle a toujours payé ses charges et qu’en réalité les impayés qui sont survenus concernent uniquement des charges de ravalement votées par l’AG des copropriétaires le 2 avril 2022 sur suggestion du locataire alors que dans le même temps la société Appart City ne réglait plus ses loyers, ce qui a amené à un redressement judiciaire prononcé à son encontre par jugement du Tribunal de commerce de Montpellier le 14 septembre 2021 ayant abouti à un plan de remboursement sur 10 ans; 

Elle fait principalement valoir : 

-que la créance réclamée désormais par le syndicat des copropriétaires correspond à deux appels de fonds relatifs à des travaux de rénovation de l'espace arrière de l'immeuble, pour un total de 18 768,14 €, outre une somme de 332,67 € tant due au titre des charges courantes; 

-qu’il ne peut lui être réclamé des frais de relance (40 euros ) alors que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de leur fondement ni de leur coût et qu’il convient de déduire les frais d’avocat et d’huissier;

-qu’ainsi, la dette doit être limitée à la somme de 18 712,70 € en principal mais que pour autant, il n’existe aucune justification comptable de la créance alléguée, alors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de sa créance; 

-qu’en effet, aucun décompte individuel de charges n’est produit sans compter que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’approuver les comptes de l’exercice 2022, et plus généralement aucune des pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permet de comprendre sur quelle base, et quel fondement sont calculées les sommes réclamée à la SCI 3L Ferney Voltaire 3L Ferney Voltaire;

La SCI 3L Ferney Voltaire demande à titre subsidiaire des délais de paiement sur deux ans, au visa de l'article 1343-5 du Code civil .

Elle s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts et de capitalisation des intérêts, aux motifs : 
-qu’il n’est pas justifié d'un préjudice distinct du simple non-paiement des charges et que la SCI n'a fait preuve d'aucune mauvaise foi mais s'est retrouvée financièrement contrainte par les carences de son locataire; 
-que la capitalisation des intérêts revêtirait un caractère de sanction non justifiée en l'espèce;

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile . 

Motifs de la décision 

1) Sur les demandes principales 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné :

“a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;”

En l'espèce, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires pour justifier de sa créance à l’encontre de la SCI 3L Ferney Voltaire doivent être considérées comme suffisantes dès lors que sont notamment versés aux débats le règlement de copropriété, le relevé du service de la publicité foncière, les Procès-verbaux d’assemblées générales des années 2017 à 2023, les 2ème et 3ème appel de fonds ravalement de façade, et les décomptes individualisés et détaillés des sommes dues et versées, dont un décompte actualisé du 6 novembre 2023, étant observé que si les comptes 2022 n’ont pas été approuvés, en revanche les versements de provision sont dus .

Le décompte actualisé du 6 novembre 2023 fait état d’un arriéré de charges de 20 460,81€ 

Pour autant, doivent être soustraites de ce montant :
-la somme de 1320 € correspondant aux frais d’avocat, dont il n’est pas justifié par une facture mais qui en tout état de cause relève des frais irrépétibles , 
-la somme de 40 € indiquée comme orrespondant à des frais de relance du 4 juillet 2022, mais dont le justificatif n’est pas produit.

En revanche, les frais d’huissier de justice (55,44 €) doivent être maintenus en vertu des dispositions précédemment citées . 
 
Il est dû en définitive au syndicat des copropriétaires selon décompte arrêté au 6 novembre 2023 la somme de 19 100,81 € .


Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, qui fixe la créance, dès lors que l’assignation introductive d’instance délivrée par le syndicat des copropriétaires portait sur un montant à rectifier .

En vertu de l'article 1343-2 du Code civil : “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l’espèce, rien ne s’oppose à ce que les intérêts répondant aux conditions énoncées à l’article 1343-2 du Code civil soient capitalisés . 
Il sera donc fait droit à cette demande. 

Enfin, si la SCI 3L Ferney Voltaire sollicite des délais de paiement, elle ne justifie d’aucun élément concernant sa situation financière. Cette demande est donc rejetée . 

La SCI 3L Ferney Voltaire est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» la somme de 19 100,81 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux, décompte arrêté au 6 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date du présent jugement, les intérêts étant capitalisés dans les conditions énoncées à l’article 1343-2 du Code civil . 

Enfin, si le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive, l’abus ne semble pas en l’espèce caractérisé dans la mesure où l’examen des décomptes révèle qu’en dépit de ses retards, la SCI 3L Ferney Voltaire a régulièrement fait des versements outre qu’il n’est pas contestable que la situation de sa locataire, la société Appart’City , qui bénéficie d’un plan de redressement dont il est justifié, a obéré ses capacités de financement.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu l’existence d’une résistance abusive justifiant l’octroi de dommages et intérêts et cette demande est rejetée.

2) Sur les mesures accessoires

La SCI 3L Ferney Voltaire , partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI 3L Ferney Voltaire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» la somme de 19 100,81 € arrêtée au 6 novembre 2023 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et cotisations de fonds de travaux, outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date du présent jugement, les intérêts étant capitalisés dans les conditions énoncées à l’article 1343-2 du Code civil ; 

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]»;

Déboute la SCI 3L Ferney Voltaire de sa demande de délais de paiement et du surplus de ses demandes; 

Condamne la SCI 3L Ferney Voltaire aux dépens ;

Condamne la SCI 3L Ferney Voltaire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire . 



Le Greffier Le Président 




copie exécutoire + ccc le :
à
Me Olivier PIQUET-GAUTHIER
Me Philippe REFFAY