Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 6 janvier 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 06 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01248 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VLWH
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. DU CHOKOLAT C/ S.A.S. L’ILLUZION, [D] [I]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DU CHOKOLAT
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 528 979 818
dont le siège social est sis 15 avenue de la République - 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 370




DEFENDEURS

S. A. S. L’ILLUZION
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 883 006 595
dont le siège social est sis 15 Avenue de la République - 94200 IVRY-SUR-SEINE

Monsieur [D] [I] né le 14 Avril 1986 à SUCY EN BRIE (VAL-DE-MARNE, demeurant 16 Cité Verte - 94370 SUCY EN BRIE

tous deux non représentés



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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2020, la S.C.I. DU CHOKOLAT a donné à bail commercial à la S.A.S. L'ILLUZION des locaux situés 15 avenue de la République à IVRY SUR SEINE (94200), moyennant un loyer annuel de 16 020,00 €, hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du même jour, Monsieur [D] [I] s’est porté caution solidaire au profit de la S.C.I. DU CHOKOLAT pour les sommes dues par la S.A.S. L'ILLUZION dans le cadre du bail dans la limite de 100.000 euros et pour la durée 18 années, sans bénéfice de discussion.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. DU CHOKOLAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024 à la S.A.S. L'ILLUZION pour une somme de 7 108,11 € au titre de l’arriéré locatif au 1 avril 2024.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé à la caution, Monsieur [D] [I], par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 29 août et 4 septembre 2024, la S.C.I. DU CHOKOLAT a fait assigner la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– déclarer recevable en ses fins, demandes et prétentions la S.C.I. DU CHOKOLAT
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 8 amis 2024 et que la S.A.S. L'ILLUZION est occupante sans droit ni titre,
– prononcer par conséquent la résiliation du bail consentit à la S.A.S. L'ILLUZION à compter du 8 mai 2024 minuit,
– condamner solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] à payer à la S.C.I. DU CHOKOLAT la somme provisionnelle de 10 017,24 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 août 2024 avec intérêts à compter de la délivrance du commandement ou à tout le moins à compter de l'assignation,
– ordonner l'expulsion de la S.A.S. L'ILLUZION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– condamner solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 1.972,27 euros par mois à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des locaux avec intérêts au taux légal et que cette indemnité sera indexée selon l’indice du coût de la construction,
– condamner solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre de dommages et intérêts,
– condamner solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des frais d’exécution de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 2 décembre 2024, la S.C.I. DU CHOKOLAT, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés par actes remis à étude, la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] n'ont pas constitué avocat. 
À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 avril 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DU CHOKOLAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 108,11 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 9 mai 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.S. L'ILLUZION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. L'ILLUZION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indexation de l’indemnité selon l’indice du coût de la construction, car cette somme excéderait le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et serait susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DU CHOKOLAT, l'obligation de la S.A.S. L'ILLUZION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 14 août 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 017,24 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. L'ILLUZION, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 7 108,11 € et à compter du 4 septembre 2024 pour le solde.

Sur le cautionnement, il apparaît que la S.C.I. DU CHOKOLAT se prévaut d’un acte du 28 février 2020 par lequel Monsieur [D] [I] affirme, dans une mention manuscrite, se porter caution solidaire de la S.A.S. L'ILLUZION dans la limite de la somme de 100.000 euros et pour la durée de 18 années concernant le paiement des loyers, charges et accessoires, des réparations locatives, des impôts, des dettes accessoires que sont les intérêts et les indemnités dues au titre de la clause pénale, des indemnités d’occupation et des frais et dépens de procédure et coût des actes. Il renonce aux bénéfices de division et de discussion.

De plus, la S.C.I. DU CHOKOLAT a fait dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 à Monsieur [D] [I].

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne pèse sur ce cautionnement. Monsieur [D] [I] sera solidairement condamné au paiement des sommes pour lesquelles la présente décision condamne la S.A.S. L'ILLUZION.


Sur les dommages et intérêts

L’appréciation des conditions permettant l’allocation de dommages et intérêts excède les pouvoirs du juge des référés, cet examen supposant l’appréciation d’une faute.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I], qui succombent, doivent solidairement supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DU CHOKOLAT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. L'ILLUZION et de tout occupant de son chef des lieux situés 15 avenue de la République à IVRY SUR SEINE (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. L'ILLUZION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] à la payer,

CONDAMNONS solidairement, par provision, la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] à payer à la S.C.I. DU CHOKOLAT la somme de 10 017,24 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 14 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur 7 108,11 € euros et à compter du 4 septembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS solidairement la S.A.S. L'ILLUZION et Monsieur [D] [I] à payer à la S.C.I. DU CHOKOLAT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 janvier 2025.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,