Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 6 janvier 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 06 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01372 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VLO2
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. PVI C/ S.A.S.U. A&M CONCEPT


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. PVI
immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 433 573 789
dont le siège social est sis 44 boulevard d’Angleterre - 78110 LE VESINET

représentée par Maître Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0024




DEFENDERESSE

S. A. S. U. A&M CONCEPT
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 811 128 784
dont le siège social est sis 29-31 rue du Bois Galon - 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

non représentée



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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 décembre 2020, la SCI PVI a donné à bail dérogatoire à la SARL A&M CONCEPT des locaux situés 29-31 rue du Bois Galon 94120 FONTENAY SOUS BOIS, moyennant un loyer annuel de 29 550,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI PVI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 10 juillet 2024 à la SARL A&M CONCEPT pour une somme de 24 122,36 € au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 23 août 2024, la SCI PVI a fait assigner la SARL A&M CONCEPT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SARL A&M CONCEPT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- enjoindre à la SARL A&M CONCEPT de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- condamner la SARL A&M CONCEPT à payer à la SCI PVI la somme provisionnelle de 26 122,36 € au titre de l'arriéré locatif,
- condamner la SARL A&M CONCEPT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SARL A&M CONCEPT au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 2 décembre 2024, la SCI PVI, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SARL A&M CONCEPT n'a pas constitué avocat. 

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2025.











MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 juillet 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI PVI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 24 122,36 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 11 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la SARL A&M CONCEPT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Rien ne justifie de fixer une astreinte pour contraindre la SARL A&M CONCEPT à s’exécuter.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il convient d’enjoindre à la SARL A&M CONCEPT de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet des locaux, à ses frais exclusifs, sans toutefois qu’il n’y ait lieu à fixation d’une astreinte.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL A&M CONCEPT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI PVI, l'obligation de la SARL A&M CONCEPT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 août 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 26 122,36 € [échéance de juillet 2024 incluse], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL A&M CONCEPT.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL A&M CONCEPT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL A&M CONCEPT ne permet d’écarter la demande de la SCI PVI formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL A&M CONCEPT et de tout occupant de son chef des lieux situés 29-31 rue du Bois Galon 94120 FONTENAY SOUS BOIS avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

ENJOIGNONS à la SARL A&M CONCEPT de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet des locaux, à ses frais exclusifs,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL A&M CONCEPT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL A&M CONCEPT à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL A&M CONCEPT à payer à la SCI PVI la somme de 26 122,36 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 12 août 2024 (échéance de juillet 2024 incluse),

CONDAMNONS la SARL A&M CONCEPT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL A&M CONCEPT à payer à la SCI PVI la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 janvier 2025.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,