Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00295 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PN3S
Du 07 Janvier 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7] 
c/ [G], [G] 




 




 











Grosse(s) délivrée(s)
à Me Maxime ROUILLOT


Expédition(s) délivrée(s) 
à Me Sarah GUILLET
à Monsieur [L] [S] [G]


le








Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 18 Janvier 2024, déposée par , commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet BRUSTEL
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre : 


Monsieur [B] [L] [G]
né le 22 Mars 1948 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE

Monsieur [L] [S] [G]
né le 18 Septembre 1949 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 1]
Non comparant, non représenté 

DEFENDEURS


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 19 Novembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Janvier 2025, 






EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [G] et M. [L] [G] sont propriétaire indivis du lot n° 18 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, fait assigner M. [B] [G] et M. [L] [G] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son conseil demande le rejet des demandes adverses et la condamnation solidaire de M. [B] [G] et M. [L] [G] à lui payer :
- 8828.09 euros au titre des charges et provisions échues au 10 octobre 2024 et des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
- 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- aux dépens en ce compris les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. [B] [G] représenté par son conseil demande dans ses écritures:
- des délais de paiement pendant 24 mois
- le rejet des demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles

M. [L] [G] régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M. [B] [G] et M. [L] [G] est propriétaire des lots n° 18 dépendants de l’immeuble [Adresse 7]. 

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 24 juin 2021, 23 mai 2022, 1er juin 2023 et 16 juillet 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2021, 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M. [B] [G] et M. [L] [G] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 4 août 2023 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 4739.71 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 10 octobre 2024, que M. [B] [G] et M. [L] [G] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’ils sont redevables de la somme de 6003.21 euros en ce compris les provisions à échoir visées portant sur la période du 1er janvier au 1er octobre 2024 dans l’assignation qui sont depuis devenues exigibles, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que M. [B] [G] et M. [L] [G] sont bien redevables de la somme de 6003.21 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 octobre 2024.

Il est de principe qu'il n'y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d'acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. 

Dès lors, il seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective au paiement de la somme de 6003.21 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. 

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandées du 4 août 2023, mis en demeure M. [B] [G] et M. [L] [G] de régler les charges et provisions échues. Toutefois, les frais afférents à ces mises en demeure ne figurent pas au décompte versé.

S’agissant des autres frais de mise en demeure visés au décompte, ils ne sont pas justifiés, les courriers afférents n’étant pas versés de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement formée à ce titre, sera rejetée.

Enfin, les frais de 1000 euros au titre “de jugement article 700 du code de procédure civile”, visés dans le décompte le 1er avril 2022, seront écartés dans la mesure où le jugement afférents n’est pas versé aux débats et que le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire qu’il lui appartient de faire exécuter.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sera donc débouté de sa demande en paiement des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, M. [B] [G] et M. [L] [G] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires. 

Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif ou traduise une intention de nuire, M. [B] [G] démontrant être à la retraite et rencontrer des difficultés financières. 

De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.


Sur la demande de délais de paiement

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. 

M. [B] [G], justifie être à la retraite et percevoir une pension de 800 euros par mois, ce dernier étant locataire d’un logement social.

Il expose que l’appartement dont il est propriétaire indivis avec son frère est loué mais que le locataire ne règle plus les loyers, ce qui explique que les charges ne sont plus payés.

Dès lors, au vu de ses difficultés financières, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [B] [G] et M. [L] [G] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.


Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE M. [B] [G] et M. [L] [G] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 6003.21 euros au titre des charges et provisions échues au 10 octobre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ACCORDE à M. [B] [G] des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 24 versements mensuels successifs de 250 euros, le dernier représentant le solde en principal, intérêts et frais ; 

DIT que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois civil suivant la date de signification du présent jugement puis chaque mois suivant ;

DIT que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’ontégralité de la somme restant due ; 

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présent décision suspend les procédures d’exécution aui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’êtres dues pendant le déali fixé par la présent décision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],de la demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [B] [G] et M. [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes;

CONDAMNE in solidum M. [B] [G] et M. [L] [G] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE PRESIDENT