Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00765 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PTXT
du 07 Janvier 2025 

N° de minute 25/

affaire : S.C.I. TEOMIME INVESTISSEMENT
c/ S.A.S. TERRE D’OPTIQUE




















Grosse délivrée

à Me Joy PESIGOT


Expédition délivrée

à S.A.S. TERRE D’OPTIQUE


le
L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT JANVIER À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : 

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Avril 2024 déposé par Commissaire de justice. 


A la requête de :

S.C.I. TEOMIME INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre :


S.A.S. TERRE D’OPTIQUE
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparant, non représenté 


DÉFENDERESSE



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mai 2023, la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la SAS TERRE D’OPTIQUE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19 200 euros, hors taxes, charges et impôts fonciers.

Le 2 février 2024, la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SAS TERRE D’OPTIQUE un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT a fait assigner la SAS TERRE D’OPTIQUE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 3 mars 2024 ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois à compter du prononcé de la décision à intervenir et libération des locaux ; la condamner au paiement d’une provision de 9114,98 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus ;la condamner au paiement d’une provision du montant du loyer et des charges à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du 3 mars 2024 ;la condamner au paiement d’une provision de 911,49 euros représentant 10% de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale ;ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du code civil ;ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels ;la condamner au paiement de la somme de 1356,31 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer ;rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir est exécutoire à titre provisoire.
Elle expose que la SAS TERRE D’OPTIQUE est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 2 février 2024 portant sur la somme de 7474,98 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 3 mars 2024, que son expulsion devra être ordonnée, que les intérêts soient capitalisés et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif, de la clause pénale ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé du 1er août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a sursis à statuer jusqu’à la production d’un état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce ne révélant aucune inscription sur le fonds de commerce de la SAS TERRE D’OPTIQUE et, le cas échéant, le(s) dénonce(s) au(x) créancier(s) inscrit(s).

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 19 septembre 2024 ne faisant mention d’aucune inscription.

La SAS TERRE D’OPTIQUE, régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat (le commissaire de justice précisant que le destinataire est inconnu à l’adresse, qu’un employé de la boucherie voisine a déclaré qu’elle était partie sans laisser d’adresse, que sur l’enseigne figure encore le nom de KANAD OPTIQUE, que les services postaux interrogés ont opposé le secret professionnel et que les recherches auprès du registre du commerce et des sociétés et sur infogreffe n’ont pas permis l’obtention de renseignements quant à un éventuel de siège social), lettre recommandée revenue « inconnu à l’adresse ».

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT par acte de commissaire de justice le 2 février 2024, à la SAS TERRE D’OPTIQUE, visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 7311 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante. 

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 3 mars 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS TERRE D’OPTIQUE, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur l’astreinte

L’expulsion de la SAS TERRE D’OPTIQUE étant ordonnée avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte en date du 22 mars 2024 versé aux débats, que la SAS TERRE D’OPTIQUE demeure redevable de la somme de 8951 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus, déduction faite du coût du commandement de payer qui relève des dépens.

Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS TERRE D’OPTIQUE sera condamnée au paiement de la somme de 8951euros arrêtée au mois de mars 2024 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 février 2024 pour les sommes visées dans celui-ci soit la somme de 7474,98 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation, valant sommation de payer au sens de l’article 1153 du code civil. 

Sur l’indemnité d’occupation

En outre, la SAS TERRE D’OPTIQUE qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du mois d’avril 2024 inclus d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.


Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1640 euros à compter du mois d’avril 2024 inclus, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS TERRE D’OPTIQUE sera condamnée à en payer le montant.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, l’article 28 du contrat de bail conclu entre les parties stipule que « au cas où le preneur serait défaillant dans le paiement à leur date d’échéance de ses loyers, des charges et de tous accessoire, il paiera outre l’ensemble des frais exposés par le bailleur, y compris le droit proportionnel (article 12 du tarif de l’huissier de justice), ainsi que ses honoraires, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ».

La SAS TERRE D’OPTIQUE étant redevable de la somme de 9114,98 euros correspondant à l’arriéré du loyer et des charges et au coût du commandement de payer, le montant à payer au titre de la clause pénale s’élève à la somme de 911,49 euros.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS TERRE D’OPTIQUE étant tenue par les termes du contrat signé, elle sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 911.49 euros au titre de la clause pénale. 

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il ressort du contrat qu’un dépôt de garantie de 1600 euros a été versé par le preneur lors de la conclusion du bail

Selon l’article 30 du bail commercial conclu entre les parties, « en cas de résiliation du bail par la faute du preneur, ce dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur, à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ». 

Selon l’article 28 du bail, dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra la résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale sans préjudice du droit de poursuivre le paiement des sommes dues par le preneur, l’exécution des conditions du bail et le versement de dommages et intérêts.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner que le dépôt de garantie de 1600 euros restera acquis à la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT, en application des clauses du bail.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il sera alloué à la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS TERRE D’OPTIQUE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS


Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT et la SAS TERRE D’OPTIQUE portant sur les locaux à usage commercial situés à [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 3 mars 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial,

ORDONNONS à la SAS TERRE D’OPTIQUE et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la SAS TERRE D’OPTIQUE et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS la SAS TERRE D’OPTIQUE à payer à la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT à titre provisionnel, la somme de 8951 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7474,98 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

CONDAMNONS la SAS TERRE D’OPTIQUE à payer à la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation provisionnelle de 1640 euros à compter du mois d’avril 2024 inclus, jusqu'à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SAS TERRE D’OPTIQUE à payer à la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT à titre provisionnel, la somme de 911,49 euros au titre de la clause pénale,

DISONS que le dépôt de garantie de 1600 euros sera conservé par la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT, à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins,

CONDAMNONS la SAS TERRE D’OPTIQUE à payer à la SCI TEOMIME INVESTISSEMENT la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS TERRE D’OPTIQUE aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 2 février 2024,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS