Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 octobre 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
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Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 23/01041 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75SHM

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 05 Décembre 2024





[S] [I]


C/

[B] [E]
[T] [G]





REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 05 Décembre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [S] [I]
née le 14 Avril 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [E]
née le 11 Octobre 1999 à [Localité 6] (LUXEMBOURG), demeurant Chez Madame [R] [P], [Adresse 5]
représentée par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER au titre de l'aide juridictionnelle totale par décision du 24/11/2023 n° C-62160-2023-002781


Mme [T] [G], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER au titre de l'aide juridictionnelle totale par décision du 11/10/2022 n° 2022/003814




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 OCTOBRE 2024 

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 DECEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier







PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2020, Mme [S] [I] a donné à bail à compter du même jour, à Mme [T] [G] et à Mme [B] [E] une maison située [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 585,00 euros outre 15,00 euros de charges, payable à échoir entre le 1er et le 5 du mois.

Par courrier daté du 8 octobre 2021 Mme [B] [E] a donné congé dudit logement.

En présence de loyers impayés, Mme [S] [I] a, par actes de commissaire de justice signifiés les 9 et 26 septembre 2022, fait commandement respectivement à Mme [T] [G] et à Mme [B] [E] d'avoir à lui payer la somme de 4076,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 août 2022, outre 206,63 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ces commandements ont été notifiés à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 3 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 5 et 20 septembre 2024, Mme [S] [I] a fait citer respectivement Mme [T] [G] et Mme [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins :

De constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation conclu au profit des défenderesses est acquise depuis le 26 novembre 2022 ;
De prononcer en conséquence la résiliation du bail à effet du 26 novembre 2022 ;
En tant que de besoin,

D’ordonner l’expulsion de Mme [T] [G] ou de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
D’ordonner l’enlèvement des biens et des facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [T] [G] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;
Fixer à la somme de 4455,11 euros les loyers et charges dus par Mme [T] [G] au 26 novembre 2022 date d’acquisition de la clause résolutoire ;
Condamner solidairement Mme [T] [G] et Mme [B] [E] à lui payer la somme de 3823,99 euros, correspondant aux loyers et charges dus au 8 juillet 2022, avec intérêts légaux du 26 septembre 2022, date du commandement de payer ;
Condamner Mme [T] [G] à lui payer la somme de 631,12 euros au titre des loyers et charges courus entre le 8 juillet 2022 et le 26 novembre 2022 ;
Condamner Mme [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
De condamner Mme [T] [G] et Mme [B] [E] à lui payer une indemnité de 2000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
De condamner Mme [T] [G] et Mme [B] [E] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 6 septembre 2023.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 23 novembre 2023 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 3 octobre 204 où elle a été retenue.

Mme [S] [I], représentée par son conseil maintient ses demandes et sollicite à titre subsidiaire la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 23 mars 2023, date de recevabilité du dossier de surendettement de cette dernière.

Répondant à l’argumentation développée par Mme [T] [G] elle expose que la recevabilité du dossier de surendettement déposé par cette dernière l’a été postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire de telle sorte que celui-ci est sans incidence sur la procédure d’expulsion ;

Qu’elle demeure bien fondée à voir fixer sa créance locative dont seule l’exécution est suspendue pendant une durée de deux années. Elle relève par ailleurs que Mme [T] [G] ne justifie pas des allégations selon lesquelles elle a entamé des démarches pour obtenir l’attribution d’un logement social.

Répondant à l’argumentation développée par Mme [B] [E], la demanderesse rappelle que cette dernière, en vertu de la clause de solidarité prévue au bail du 21 août 2020, demeure tenu au paiement des loyers et accessoires pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé, soit jusqu’au 9 janvier 2022, date à laquelle il restait dû la somme de 3823,99 euros, ainsi qu’elle en justifie.

Mme [T] [G], représentée par son conseil demande au tribunal de :

Débouter Mme [S] [I] de ses prétentions financières, tant sur le principe que sur le montant, vu l’effacement total de la dette de loyer et le dépôt de garantie versé ;
Débouter Mme [S] [I] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner aux dépens.
Elle expose qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de payer son loyer de telle sorte qu’elle a saisi la commission de surendettement qui a déclaré sa demande recevable le 23 mars 2023 et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

Elle soutient qu’elle doit pouvoir bénéficier de l’APL qui doit réduire d’autant sa dette ainsi que le montant du dépôt de garantie et qu’en tout état de cause sa dette locative a été effacée.

Mme [B] [E], représentée par son conseil demande au tribunal de :

Ordonner au demandeur de justifier des loyers impayés d’août 2020 à octobre 2021 ;Débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700.
Elle expose qu’elle a résilié son bail à compter du 8 octobre 2021 de telle sorte qu’elle ne saurait être tenue des dettes contractées ultérieurement à la résiliation du bail ; elle précise par ailleurs qu’elle n’a perçu aucun revenu en 2023 et qu’elle est bénéficiaire de l’allocation Contrat Engagement jeune à hauteur de 528,00 euros par mois.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux conclusions déposées par celles-ci.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 3 octobre 2022.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 6 septembre 2023, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.
En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l’occurrence, il est constant que les causes des commandements de payer des 9 et 26 septembre 2022 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Pour autant Mme [T] [G] est demeurée seule titulaire du bail compte tenu du préavis de congé donné par Mme [B] [E] le 9 octobre 2021 ayant pris effet le 9 février 2022.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à l’égard de Mme [T] [G], au terme de ce commandement de payer, soit à compter du 9 novembre 2022, à une date antérieure à celle relative à la recevabilité de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de la locataire le 23 mars 2023, laquelle n’a pas d’effet rétroactif sur ce constat.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs le bail liant les parties dispose en son article VII qu’en cas de colocation, les colocataires reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement. Si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires (…) pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé, sauf intervention d’un nouveau colocataire accepté par le bailleur.

Enfin l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 édicte que lorsqu’il émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf demande justifiée de réduction de celui-ci et qu’à l’issue de ce délai le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Mme [B] [E]
En l’espèce Mme [B] [E] a donné congé à sa bailleresse par courrier remis en main propre le 9 octobre 2021 lequel a pris effet au 9 janvier 2022 de telle sorte qu’en vertu de la clause de solidarité précitée celle-ci reste tenue du paiement des loyers et de ses accessoires pendant une période de six mois supplémentaires soit jusqu’au 9 juillet 2022.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 21 août 2020, les commandements de payer des 9 et 26 septembre 2022, les extraits de compte locatif pour les périodes des 1er août 2020 au 1er juin 2021 et un décompte des sommes dues au 1er mars 2024.

Il ressort également du relevé de compte produit par la société SQUARE HABITAT, mandataire de Mme [S] [I], qu’au 9 juillet 2022 la créance locative était de 3823,99 euros de telle sorte que Mme [B] [E], au vu de ces pièces, sera condamnée au paiement de cette somme.



Sur la demande en paiement à l’encontre de Mme [T] [G]
Aux termes de l’article L.741-2 du code de la consommation, en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers du [Localité 8] en sa séance du 23 mars 2023 a fait bénéficier à Mme [T] [G] de la procédure de surendettement en orientant son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ce qui a eu pour effet l’effacement total des dettes de cette dernière à cette date.

En conséquence les demandes de fixation à la somme de 4455,11 euros de la dette locative de Mme [T] [G] au 26 novembre 2022 et en paiement de la somme de 631,12 euros au titre des loyers courus entre le 9 juillet 2022 et le 26 novembre 2022 sont rejetées.

Par contre il appartenait à cette dernière de continuer à régler ses charges courantes et notamment de loyers depuis le 23 mars 2023 et d’indemnité d’occupation depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qu’il échet de fixer au montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la restitution des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [T] [G] n’a pas sollicité de délais de paiement et ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, ce qu’elle aurait dû faire dès la décision rendue le 23 mars 2023 par la commission de surendettement.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de lui accorder de délai de paiement.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, le tribunal ne juge pas opportun d’assortir sa décision d’une astreinte.

En conséquence la demande formulée à ce titre par Mme [S] [I] est rejetée.

Sur le sort du mobilier
Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer Mme [S] [I] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [T] [G] et Mme [B] [E], succombant à l'instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros de Mme [S] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [B] [E] à payer à Mme [S] [I] la somme de 3823,99 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtés au 9 juillet 2022 avec intérêts légaux à compter du 26 septembre 2022 ; 

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme [T] [G] ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] conclu le 21 août 2020, entre Mme [S] [I], d’une part et Mme [T] [G] et Mme [B] [E], d’autre part à la date du 9 novembre 2022 ;

ORDONNE à Mme [T] [G] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [S] [I] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à Mme [S] [I] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la restitution des lieux.

REJETTE les demandes de Mme [S] [I] en fixation de la somme de 4455,11 euros au titre de la dette locative de Mme [T] [G] au 26 novembre 2022 et en paiement de la somme de 631,12 euros au titre des loyers courus entre le 9 juillet 2022 et le 26 novembre 2022

CONDAMNE solidairement Mme [T] [G] et Mme [B] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du commandement de payer ;

REJETTE la demande de paiement de la somme de 2000,00 euros de Mme [S] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 5 décembre 2024 et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,