Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 octobre 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00722 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752O3

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 05 Décembre 2024





[Z] [K]


C/

[W] [D]
[B] [L]





REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
du 05 Décembre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [Z] [K], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [W] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparant


Mme [B] [L], demeurant [Adresse 3]
non comparante






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 OCTOBRE 2024 

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 DECEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier




































PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 23 décembre 2023 M. [Z] [K] a consenti à M. [W] [D] et à Mme [B] [L] une convention d’occupation temporaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], à compter du même jour et jusqu’au 31 janvier 2024, moyennant une indemnité mensuelle de 1000,00 euros et d’un dépôt de garantie de 3000,00 euros, dans l’attente de la régularisation d’une promesse de vente et d’un bail d’habitation portant sur cet immeuble dont la réitération de la vente doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2027.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er février 2024, M. [Z] [K] a fait sommation à M. [W] [D] et à Mme [B] [L] de payer les indemnités d’occupation, de quitter et restituer les lieux occupés.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, M. [Z] [K] a fait citer à M. [W] [D] et Mme [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer lui demandant de :

Constater la résiliation de la convention d’occupation temporaire suite à la signification de la sommation de payer les indemnités d’occupation et à la sommation d’avoir à quitter et restituer les lieux occupés visant la clause résolutoire ;
D’ordonner l’expulsion des locataires de corps et de biens, ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;
De condamner les locataires solidairement au paiement des indemnités d’occupation et charges arrêtées à la date du commandement, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;
De condamner les locataires au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale à la somme de 150 euros par jour d’occupation, passé les 48 heures à la date du 31 janvier 2024, date de leur départ prévu dans la convention et jusqu’à la totale libération des lieux ;
De condamner les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, soit 1000,00 euros à compter de la date de résiliation de la convention d’occupation temporaire et jusqu’à la totale libération des lieux ;
De condamner les locataires au paiement de la clause pénale prévue à la convention d’occupation temporaire pour la somme de 3000,00 euros ;
De condamner les locataires solidairement au paiement de la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
De condamner les occupants au paiement des entiers frais et dépens ;
D’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.
Il expose qu’aux termes d’un avant contrat sous seing privé en date du 23 décembre 2023 il a accepté de vendre aux défendeurs un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] lesquels souhaitaient entrer immédiatement dans les lieux de telle sorte que pour marquer cet accord il leur a consenti une convention d’occupation précaire jusqu’au 31 janvier 2024, moyennant un dépôt de garantie et une indemnité d’occupation.

Que ce dépôt de garantie prévu dans ladite convention en vue de la régularisation de la promesse de vente et du bail convenus par acte notarié n’a pas été payé empêchant celle-ci.

Que sommés de libérer les lieux par acte de commissaire de justice, M. [W] [D] et à Mme [B] [L] se maintiennent abusivement en place sans s’acquitter de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 4 juillet 2024 et renvoyée à la demande des défendeurs à celle du 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

M. [Z] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [W] [D] et Mme [B] [L] bien que régulièrement cités respectivement à domicile et à personne et informés de la date de renvoi par les services du greffe n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation de la convention du 23 décembre 2023
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Par ailleurs l’article 1224 du même code précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Dès lors que les prestations objet d’un contrat n’ont pas été exécutées et que l’inexécution est d’une gravité suffisante, le juge ne peut pas rejeter la demande en résolution au seul motif que l’inexécution n’est pas fautive.

En l’espèce il résulte de la convention datée du 23 décembre 2023, produite par le demandeur, que dans l’attente de la signature d’une promesse de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] et du bail à usage d’habitation relatif à ce dernier, retardée en raison des formalités préalables nécessaires à la rédaction desdits contrats par Me [C], notaire à [Localité 6], que ledit immeuble était mis à la disposition de M. [W] [D] et de Mme [B] [L] pour la période du 23 décembre 2023 jusqu’au 31 janvier 2024 au plus tard, nouvelle date envisagée pour la signature de l’avant contrat et du bail, moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1000,00 euros et d’un dépôt de garantie de 3000,00 euros destinée à garantir le paiement de l’indemnité d’occupation et des éventuelles réparations.

Il ressort également de l’attestation émise par la notaire précitée, le 16 février 2024 que le dépôt de garantie prévue dans la convention d’occupation précaire n’a jamais été versée par les acquéreurs potentiels, ni même l’acompte de provision sur frais sollicités par ses soins pour la préparation de ses actes, de telle sorte que les contrats n’ont pu être régularisés avant la date butoir du 31 janvier 2024.

Il en résulte que M. [W] [D] et Mme [B] [L], qui ne s’en expliquent pas devant le tribunal, n’ont pas rempli leurs engagements. Le défaut de paiement est une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résiliation de la convention du 23 décembre 2023.

Sur la demande d’expulsion
Du fait de la résiliation de la convention d’occupation précaire, M. [W] [D] et Mme [B] [L] sont devenus occupants sans droit ni titre de l’immeuble litigieux de telle sorte qu’il échet d’ordonner leur expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce la convention d’occupation temporaire prévoyait une indemnité d’occupation mensuelle de 1000,00 euros pour la période du 23 décembre 2023 jusqu’au 31 janvier 2024 et au soutien de sa demande en paiement M. [Z] [K] produit ladite convention du 23 décembre 2023, la sommation de payer du 1er février 2024 et une attestation notariée précisant le non-paiement de celle-ci.

En conséquence M. [W] [D] et Mme [B] [L] sont condamnés à payer à M. [Z] [K] la somme de 1000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 23 décembre 2023 au 31 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation du 1er février 2024.

Par ailleurs, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce la convention d’occupation temporaire contient une clause résolutoire libellé en ces termes : « si le compromis de vente du bien et le bail à usage d’habitation ne pouvaient être signés à la date prévue, l’acquéreur devra quitter les lieux immédiatement sans mise en demeure, après les avoir rendus libres de toute occupation, après avoir effectué les réparations pouvant lui incomber en restituant les clés. (…) La libération devra être réalisée au plus tard 48 heures à compter de la date initialement prévue pour la régularisation de l’acte. Dans cette hypothèse et dans le cas où l’acquéreur refuserait de quitter le bien, il pourrait y être contraint par décision rendue par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant selon la procédure accélérée au fond, et sera redevable d’une indemnité fixé à 150 euros par jour de retard ».

Il est manifeste que cette clause, dans ses conséquences pécuniaires, crée un déséquilibre significatif entre les parties en ce qu’elle fait peser sur les occupants une indemnité d’occupation mensuelle de 4500,00 euros pour un immeuble dont le prix de vente a été fixé entre les parties à la seule somme de 340.000,00 euros.

En conséquence le tribunal fixe à 15,00 euros par jour de retard à compter du 1er février 2024 l’indemnité d’occupation due par les défendeurs jusqu’à la libération complète et définitive des lieux et les condamne à ce titre.

Sur la clause pénale
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce la convention d’occupation temporaire du 23 décembre 2023 dispose d’une clause pénale prévoyant qu’en cas de résiliation de celle-ci en raison des manquements de l’acquéreur, ce dernier sera redevable d’une somme forfaitaire de 3000,00 euros, au profit du vendeur.

En l’état cette clause pénale apparait manifestement excessive de telle sorte qu’il échet de la modérer en la fixant à la somme de 450,00 euros équivalente à un mois d’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [W] [D] et Mme [B] [L] succombant à l'instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 2500,00 euros de M. [Z] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire de la convention d’occupation temporaire du 23 décembre 2023 à la date du 1er février 2024 ;

ORDONNE à M. [W] [D] et Mme [B] [L] de quitter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [B] [L] à payer à M. [Z] [K] la somme de 1000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 23 décembre 2023 au 31 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation du 1er février 2024.

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [B] [L] à payer à M. [Z] [K] une indemnité d’occupation journalière de 15,00 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [B] [L] à payer à M. [Z] [K] la somme de 450,00 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts légaux à compter de la date de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [W] [D] et Mme [B] [L] au paiement des dépens.

DEBOUTE M. [Z] [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 5 décembre 2024 et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,