Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 octobre 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
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Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00784 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752JZ

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 05 Décembre 2024





SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH


C/

[D] [G]





REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
du 05 Décembre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


La SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [D] [G]
né le 12 Janvier 1984, demeurant [Adresse 4]
non comparant






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 OCTOBRE 2024 

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 DECEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier












 
PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 28 février 2020, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à compter du 15 mars suivant à M. [D] [G], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer initial de 363,19 euros payable mensuellement à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2024 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1747,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 janvier 2024, outre 127,16 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer M. [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTREUIL SUR MER, lui demandant :

de constater voire prononcer la résiliation du bail ;
d’ordonner l'expulsion immédiate de M. [D] [G] de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
de condamner M. [D] [G] à lui payer la somme de 1747,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 29 mars 2024, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis la date du commandement ; 
de condamner M. [D] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; 
de condamner M. [D] [G] à payer la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.
L'assignation a été dénoncée le 6 mai 2024 aux services de la Préfecture.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 4 juillet 2024 et renvoyée à la demande de la bailleresse au 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant le montant de la dette à la somme de 4053,91 euros arrêtée au 10 septembre 2024. Elle indique qu’à ce jour le paiement du loyer courant n’est pas repris et que l’assurance locative n’est toujours pas justifiée.

M. [D] [G], régulièrement assigné à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal n’a pas disposé du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 1er février 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 2 mai 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 31 janvier 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 31 mars 2024.
 
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 28 février 2020, le commandement de payer du 31 janvier 2024, un décompte de créance arrêté au 10 septembre 2024.

Au vu de ces pièces, M. [D] [G] sera condamné au paiement de la somme de 4053,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 1747,99 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce le locataire qui ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant et qui est défaillant devant le tribunal, n’a formulé aucune demande de délai. Il ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative le tribunal relevant que cette dernière a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer. 

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés au défendeur.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


En l'espèce, il convient de dire que M. [D] [G] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [D] [G] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 4053,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 1747,99 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.
 
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], conclu le 28 février 2020, entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE et M. [D] [G], à la date du 31 mars 2024 ;

ORDONNE à M. [D] [G] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;


CONDAMNE M. [D] [G] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [G] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 5 décembre 2024 et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,