Tribunal Judiciaire · CH1 Contentieux Général — 7 janvier 2025

N° RG 23/01179
N° Portalis DBXS-W-B7H-HWSL

N° minute : 25/00002

















Copie exécutoire délivrée
le

à :
- Me Ludivine MARCON
- Me Arnaud GANANCIA
- la SELARL AVOCAJURIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


DEMANDEUR :

S.A.R.L. DG SPORT & CYCLES prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Ludivine MARCON, avocat au barreau de la Drôme


DÉFENDEURS :

S.C.I. [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Arnaud GANANCIA, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Jérôme NORMAND du cabinet BRUN, CESSAC & Associés, avocats plaidants au barreau de Paris

S.C.I. RSP INVEST
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Nicolas POIZAT de la SELARL AVOCAJURIS, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Jérémy CHICHE de la société civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats plaidants au barreau de Paris


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET


DÉBATS :

À l’audience publique du 22 octobre 2024, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 11 février 2020, Monsieur [M] [E], pour le compte de l’EURL DG SPORT & CYCLES en cours de constitution, a pris à bail commercial des locaux commerciaux appartenant à la SCI [Adresse 7].
Ce bail commercial de 120 pages, comportait diverses annexes, dont l’annexe 6 concernant les charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que leurs répartitions entre le bailleur et le preneur.
La SCI RSP INVEST a succédé à la SCI [Adresse 7] à compter du 29 avril 2022.
Un désaccord est survenu entre les cocontractants, qui n’a pu trouver d’issue amiable, concernant la prise en charge par le preneur de la taxe foncière des parties privatives et les justificatifs des frais de gestion.
Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2023, l’EURL DG SPORT & CYCLES a assigné la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1119 du code civil, 1302 et suivants du code civil ainsi que de l’article 6 du bail commercial, sous le bénéfice du maintien de l’exécution provisoire, de :
Dire et juger que l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial et comportant l'indication de la répartition entre le Bailleur et le Preneur ne fait état d'aucune taxe foncière pour les parties privatives (pages 178 à 184 du bail) et que, par conséquent, les bailleurs successifs ne peuvent valablement pas en réclamer le paiement,
Condamner la SCI [Adresse 7] à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la société DG SPORT & CYCLES, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022,
Condamner la SCI RSP INVEST à rembourser la somme de 1.170,40 euros TTC à la société DG SPORT & CYCLES, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de présente assignation,
Dire et juger que les frais de gestion, non fixés dans leur quantum ni même en pourcentage, ne sont en aucune façon dus par la société DG SPORT & CYCLES, quels que soient les bailleurs successifs,
Condamner la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST à rembourser à la société DG SPORT & CYCLES les sommes versées au titre aux frais de gestion réglés jusqu'à ce jour,
Condamner la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST à payer à la société DG SPORT & CYCLES la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de l'ensemble de ses préjudices,
Condamner la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître MARCON.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la société DG SPORT & CYCLES a maintenu ses demandes, et, y ajoutant, sollicité du tribunal de débouter les SCI [Adresse 7] et RSP INVEST.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que selon les dispositions de l’article 1119 du code civil et des termes des conditions particulières du contrat de bail, celles-ci prévalent en cas de contradiction avec les conditions générales et que, dans ces conditions, l’annexe 6 (pages 177 à 184) qui est intitulé « Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial et comportant l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur » qui prévoient uniquement le paiement par le preneur de la taxe foncière relative aux parties communes mais pas pour les parties privatives, ce que confirment les stipulations des articles 16 (page 35) et 9 (page 21) du bail.
Elle ajoute que les bailleurs passent sous silence la liste détaillée des charges énumérées limitativement à l’annexe 6 et entretiennent une confusion entre la taxe foncière relative aux parties communes et celle relative aux parties privatives.
Elle déclare avoir été contrainte de régler une taxe qu’elle contestait alors que, au surplus, aucun justificatif ni explication des montants réclamés ne lui étaient fournis et sollicite le remboursement des sommes qu’elle a ainsi réglées pour les années 2021 et 2022, précisant que d’autres locataires rencontrent les mêmes problèmes avec les bailleurs successifs.
Elle conteste, également, sur le fondement de l’annexe 6 du contrat de bail, non pas le principe du paiement des frais de gestion mais leur quantum facturé arbitrairement à hauteur de 8 ou 10 %, dont la gestionnaire locative a reconnu par mail du 07 décembre 2023 que les comptes de charges 2022 comportait des écritures non justifiées, et, ainsi, des surfacturations conséquentes qui étaient faites et imputées aux locataires, plusieurs d’entre eux étant d’ailleurs en conflit avec le bailleur à ce sujet.
Elle sollicite des dommages et intérêts face à un comportement menaçant de ses bailleurs alors qu’elle est une jeune société dont les taxes ainsi facturées impactent fortement sa pérennité et son équilibre.
Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sont tant injustifiées qu’excessives.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 novembre 2023, la SCI [Adresse 7] a sollicité du tribunal de débouter la société DG SPORT & CYCLES de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner à lui verser la somme de 10000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’il n’existe aucune contradiction ni discordance entre les diverses clauses du contrat, et qu’il n’y a pas lieu de les interpréter, ses demandes ne consistant nullement à ajouter, a postériori, des conditions et charges qui n’existent pas dans le bail.
Elle explique que, d’une part, l’article 9 du bail vise la taxe foncière des parties communes, renvoyant expressément à l’annexe 6, ce qui explique que la taxe foncière des parties privatives n’y figure pas, et, d’autre part, l’article 16.5, intitulé « charges afférentes au local », vise la taxe foncière des parties privatives, de telle sorte qu’elle est bien fondée à solliciter le remboursement des taxes foncières relatives tant aux parties communes qu’aux parties privatives.
Elle précise, s’agissant des frais de gestion, que cela concerne les honoraires de gestion immobilière et de direction du centre figurant à la rubrique 55 de l’annexe 6, qu’ils ne sont pas facturés arbitrairement, mais qu’ils s’élèvent à une rémunération forfaitaire de 15 % hors taxes des charges communes résultant du budget établi pour l’année en cours, conformément au mandat de gestion, et qu’ils sont ensuite refacturés en intégralité aux locataires du centre commercial au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur.
Elle déclara que le relevé individuel de charges locatives au titre de la reddition des charges de l’exercice 2021, qui a été adressé au preneur le 09 mars 2022, fait apparaitre les honoraires de gestion, le calcul du prorata après l’application d’une pondération de la surface.
Elle considère que, en tout état de cause, le preneur ne démontre pas son préjudice et lui reproche sa mauvaise foi, justifiant ainsi sa condamnation à lui verser la somme de 10000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 mars 2024, la SCI RSP INVEST a sollicité du tribunal de débouter la société DG SPORT & CYCLES de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner à lui verser les sommes de 9533,83 €, 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose, tout comme la SCI [Adresse 8], que les termes du bail (articles 9, 16.5 et annexe 6) mettent clairement à la charge du preneur l’intégralité des taxes foncières tant concernant les parties communes que les parties privatives.
Elle ajoute que le bail prévoit la hiérarchie entre les différents éléments du bail de 1 à 10 et qu’en cas de contradiction entre les différents documents, celui qui aura le numéro d’ordre le moins élevé prévaudra, ce qui implique que les stipulations du bail priment sur celles de l’annexe 6.
S’agissant des frais de gestion postérieurs au 29 avril 2022, date à laquelle elle a acquis le bien immobilier, elle explique n’avoir appelé que des provisions pour charges dans l’attente de la reddition des charges, lors de laquelle les justificatifs seront communiqués, de telle sorte qu’il n’y a pas de surfacturation.
Elle oppose au preneur l’absence de démonstration d’une faute et d’un préjudice en résultant à sa demande de dommages et intérêts.
Elle sollicite à titre reconventionnel, la somme de 9533,83 € dans la mesure où sa créance est incontestable.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La clôture a été prononcée le 27 septembre 2024, par ordonnance du même jour.
L’audience de plaidoirie a été fixée au 22 octobre 2024 et le jugement a été mis en délibéré au 07 janvier 2025.
MOTIFS
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi. »
L’article 1153 du même code dispose :
« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
L’article 1119 du même code dispose :
« Les conditions générales invoquées par une partie n'ont effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.
En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l'une et l'autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.
En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l'emportent sur les premières. »
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.
Sur la taxe foncière relative aux parties communes
En l’occurrence, le bail signé entre les parties le 11 février 2020, stipule en page 64 que celui-ci comporte 10 pièces contractuelles et que, en cas de contradiction entre les différents documents, celui qui aura le numéro d’ordre le moins élevé, prévaudra, étant précisé que le bail (Titre I à III) a le numéro 1 et l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, le numéro 6.
Le Titre I, relatif aux conditions générales, stipule à l’article 9 (pages 21 à 24) intitulé « Charges » que « Dans l’intention réciproque des Parties, le bail sera considéré comme net de toutes charges, impôts et taxes pour le bailleur, hors ceux légalement mis à sa charge.
En conséquence, et sous cette réserve, le Preneur aura à régler, pour sa quote-part au Bailleur, la totalité des charges, taxes comprises, afférentes aux parties communes ou à usage collectif, du Retail Par (les « Charges ») dans les conditions ci-après… »
A cet égard, l’article 9.1 concerne les « Charges des parties communes ou à usage collectif » et l’article 9.2 concerne la « Répartition des Charges des Parties à Usage Collectif du Retail Park » prévoyant qu’elles seront, d’une part, réparties au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface total de l’ensemble des locaux appartenant au Bailleur dans l’Ensemble Immobilier et, d’autre part, pondérées selon la tranche de surface du local.
L’article 9.3 intitulé « Facturation des Charges » stipule que « le Bailleur ou son Mandataire établira un budget prévisionnel annuel à répartir entre les locaux privatifs, au terme de chaque exercice annuel, et au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, sauf hypothèse d’un report indépendant de la seule volonté du Bailleur ou lié à l’Association Syndicale Libre et/ou la copropriété, le Bailleur ou son Mandataire établira un décompte des charges réelles payées TTC sur lequel seront imputées les provisions versées.
La quote-part afférente au Local (la « Quote-Part de Charges ») sera calculée par provision sur la base du budget de Charges réparti entre les locaux conformément aux stipulations de l’Article 9.2 ci-dessus.
Les acomptes trimestriels de Quote-Part de Charges seront appelés sur la base du budget prévisionnel établi en début d’année (…).
Le Titre II, concernant les conditions particulières, stipule en son article 9 intitulé « Charges » que «9.1 A titre exceptionnel et par dérogation à l’article 9.2 du Titre I, les Charges afférentes aux parties communes ou à usage collectif du Centre répercutées sur le Preneur et énumérées aux rubriques 01 à 09 de l’inventaire des catégories de charges ci-annexé (Annexe 6), hors impôts, taxes, redevances, et charges privatives, seront plafonnées à hauteur d’une somme de Treize Mille Huit Cent Soixante Trois Euros (13863 €), hors taxes, pendant les six premières années du présent Bail à compter de la date d’effet exclusivement. »
Ainsi, les stipulations des articles 9 tant des conditions générales que des conditions particulières concernent exclusivement les charges, impôts, taxes et redevances des parties communes ou à usage collectif.
Cependant, l’article 16.5 des conditions générales intitulé « Charges afférentes au local » (page 35) concerne les charges privatives puisqu’il s’inscrit dans l’article 16 intitulé « Conditions d’exploitation du Local par le Preneur », et stipule que « Le Preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le Bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la CET et tous autres impôts et taxes relatifs aux lieux loués. (…)
Le Preneur devra rembourser au Bailleur la quote-part de toutes les taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués et légalement mises à la charge du Bailleur et, notamment, sans que cette liste soit limitative, l’impôt foncier, la taxe sur les ordures ménagères. »
De plus, les mentions figurant dans la rubrique 50 de l’annexe 6 intitulée « Etat et Collectivités » dans la sous-rubrique « Taxes et Redevances » reprises dans les conclusions du demandeur, mettent à la charge du preneur la taxe foncière, sans distinguer s’il s’agit des parties communes ou privatives, étant précisé qu’aucune des parties n’a communiqué l’intégralité de l’annexe 6 dont l’intitulé ne concerne pas que la répartition des charges des parties communes ou à usage collectif.
Ainsi, les cocontractants ont bien eu l’intention de mettre à la charge du preneur la taxe foncière relative au local, c’est-à-dire aux parties privatives.
Dès lors, la société DG SPORT & CYCLES n’est pas fondée à contester le paiement de la taxe foncière relative aux parties privatives.
Par conséquent, la société DG SPORT & CYCLES sera déboutée de sa demande de restitution des provisions versées au titre de la taxe foncière des parties privatives pour les années 2021 et 2022.
Sur les frais de gestion
La société DG SPORT & CYCLES ne conteste pas le principe de la prise en charge des frais de gestion pour la quote-part afférente à son local.
Elle sollicite cependant le remboursement des provisions versées à ce titre, sans en préciser le montant, au motif que les bailleurs successifs n’ont pas précisé les modalités de calcul et, ainsi, justifié du montant réglé.
En l’occurrence, il ressort des stipulations des articles 9.1 à 9.3 susmentionnées que « le Bailleur ou son Mandataire établira un budget prévisionnel annuel à répartir entre les locaux privatifs, au terme de chaque exercice annuel, et au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. (…) » et que les charges seront réparties au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface total de l’ensemble des locaux appartenant au Bailleur dans l’Ensemble Immobilier et, d’autre part, pondérées selon la tranche de surface du local.
Par ailleurs, le mandat de gestion signé entre la SCI [Adresse 8] et la société APSYS SA, prévoit une rémunération forfaitaire de 15 % (outre la TVA) calculé sur les charges communes résultant du budget établi pour l’année en cours après ouverture du Centre Commercial au public et que le montant définitif de la rémunération sera établi en fonction des charges réelles telles que ressortant du quitus.
Ainsi, il incombe au bailleur d’établir et de communiquer au preneur le budget prévisionnel annuel permettant, d’une part, de calculer les honoraires forfaitaires du mandataire de gestion, d’autre part, de calculer la quote-part des appels provisionnels trimestriels pour chacun des locataires après pondération de la surface des locaux, et, enfin, de justifier des charges définitives après quitus, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante.
En l’occurrence, si un relevé individuel des charges arrêté au 31 décembre 2021 a été adressé au preneur en date du 09 mars 2022 par le gestionnaire, il ressort du mail adressé par celui-ci le 12 décembre 2022, que la régularisation des charges pour l’exercice 2021 n’était pas finalisé alors qu’elle aurait dû l’être au plus tard le 30 septembre 2022.
Il en est de même pour les charges de l’exercice 2022, le Groupe Duval, le nouveau gestionnaire ayant indiqué par mail du 12 décembre 2023, que la reddition des comptes était en cours car la reprise de la comptabilité d’APSYS comportait des écritures non justifiées.
De plus, la SCI RSP INVEST ne justifie pas des honoraires du Groupe Duval, nouveau mandataire de gestion.
Enfin, aucun des bailleurs successifs ne justifie tant de l’existence d’un budget prévisionnel que de l’envoi de celui-ci au preneur afin de lui permettre d’anticiper, d’une part, les frais de gestion et d’autre part, les provisions à verser.
Dès lors, ni la SCI [Adresse 8], ni la SCI RSP INVEST ne justifient du montant des provisions appelées au titre des frais de gestion, en l’absence de transmission au preneur du budget prévisionnel pour les exercices 2021 jusqu’à ce jour, et des modalités de calcul des frais de gestion du nouveau mandataire.
Par conséquent, elles seront chacune condamnées à restituer les provisions ainsi perçues de la part de la société DG SPORT & CYCLES pour les périodes respectives allant de la date d’occupation du local (08 avril 2021) au 28 avril 2022, pour la SCI [Adresse 7] et pour la période postérieure jusqu’à ce jour, pour la SCI RSP INVEST.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI RSP INVEST
La SCI RSP INVEST sollicite le paiement de la somme de 9533,83 € TTC correspondant à la déduction des provisions réglées pour la taxe foncière pour l’année 2022, la refacturation de la taxe des Ordures Ménagères de l’année 2022 et la refacturation de la taxe foncière 2022.
Cependant, en l’absence de communication de l’avis d’imposition y afférent, qui lui incombe de produire, la SCI RSP INVEST sera déboutée de sa demande reconventionnelle.
Sur le préjudice de la société DG SPORT & CYCLES
En l’occurrence, la société DG SPORT & CYCLES ayant été déboutée de sa demande relative à la taxe foncière privative, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
Chacune des parties succombant partiellement, elles garderont à leur charge les dépens qu’elles ont exposés.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la société DG SPORT & CYCLES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans la présente instance.
Par conséquent, la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST seront condamnées à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe, 
Déboute la société DG SPORT & CYCLES de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 7] que de la SCI RSP INVEST ;
Déboute la société DG SPORT & CYCLES de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST ;
Condamne la SCI [Adresse 7] à restituer à la société DG SPORT & CYCLES les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 08 avril 2021 au 28 avril 2022 ;
Condamne la SCI RSP INVEST à restituer à la société DG SPORT & CYCLES les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour ;
Déboute la SCI RSP INVEST de sa demande de paiement de la somme de 9533,83 € au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022 ;
Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST à verser à la société DG SPORT & CYCLES la somme globale de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI [Adresse 7] et la SCI RSP INVEST de leurs demandes à ce titre ; 
Laisse la charge des dépens aux parties qui les ont exposées ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.
Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LARUICCI