Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 7 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 JANVIER 2025



N° RG 23/05076 - 

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WAKH



AFFAIRE :



[Z] [G] [E] [T] épouse [O]

 ...



C/

[B] [P]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1er juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

N° RG : 11-23-0223



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 07.01.25



à : 



Me Victoire GUILLUY



Me Thierry LAISNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTS



Madame [Z] [G] [E] [T] épouse [O]

née le 05 février 1958 à [Localité 6] (PORTUGAL)

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Victoire GUILLUY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446

Plaidant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156



Monsieur [H] [F] [O]

né le 28 décembre 1952 à [Localité 7] (PORTUGAL)

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Victoire GUILLUY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446

Plaidant : Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156

****************



INTIMÉS



Monsieur [B] [P]

né le 11 avril 1971 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentant : Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 179

Substitué par : Me Laura PEREZ-BONAN, avocat au barreau du VAL D'OISE



Madame [K] [C] épouse [P]

née le 1er décembre 1971 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentant : Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179

Substitué par : Me Laura PEREZ-BONAN, avocat au barreau du VAL D'OISE



****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Septembre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



qui en ont délibéré,



Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER 

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 19 avril 2019, M. et Mme [P] ont donné en location à M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 750 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 70 euros à titre de provisions sur charges.



Par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2023, M. et Mme [P] ont assigné leurs locataires devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d'obtenir :

- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges à leur échéance ;

- leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ; 

- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel outre les charges locatives, jusqu'à la libération des lieux ; 

- leur condamnation solidaire au paiement de 5 010,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 janvier 2023 ;

- leur condamnation solidaire au paiement de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

- leur condamnation solidaire au paiement de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- leur condamnation solidaire aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, délivré le 8 juillet 2021. 



Par jugement réputé contradictoire du 1er juin 2023, le juge des contentieux et de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- condamné solidairement les locataires au paiement de la somme de 5 010,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 ;

- constaté la résiliation du bail signé entre les parties le 19 avril 2019 au 9 septembre 2021 ;

- autorisé les propriétaires à faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l'appartement litigieux ; 

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; 

- autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés des locataires ; 

- condamné solidairement les locataires à verser aux propriétaires une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié jusqu'à parfaite libération des locaux ; 

- rappelé qu'en cas de mise en place d'un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées ; 

- débouté les propriétaires de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

- condamné solidairement les locataires à payer aux propriétaires la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné solidairement les locataires aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 8 juillet 2021 ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit de sa décision. 



Par déclaration reçue au greffe le 24 juillet 2023, M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] ont relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 22 avril 2024, M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O], appelants, demandent à la cour de bien vouloir :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ; 

- infirmer le jugement précité en toutes ses dispositions ;

- débouter les propriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- à titre subsidiaire, pour le cas où les appelants n'auraient pu se mettre à jour de leurs loyers pendant la durée de la procédure d'appel, leur accorder en tant que de besoin, un délai de six mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir pour régler l'ensemble des sommes restant dues, 

- en tout état de cause, débouter les propriétaires de leur appel incident comme étant mal fondé, 

- dire n'y avoir lieu au versement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et statuer ce que de droit relativement aux dépens. 



Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 1er août 2024, M. et Mme [P], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de bien vouloir :

- débouter les locataires de leur appel et déclarer cet appel irrecevable ou à tout le moins infondé; 

- les recevoir en leurs demandes et en leur appel incident partiel, et les déclarer bien fondés ; 

- confirmer le jugement précité en y ajoutant la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme actualisée de 15 250,65 euros selon un relevé de compte arrêté au 31 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif ; 

- réformer partiellement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros pour les frais irrépétibles en cause d'appel ; 

- condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



I- Sur la résiliation du bail, les conséquences qu'elle emporte et la demande d'actualisation de la dette locative



Moyens des parties 



M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] font grief au premier juge d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. 



Au soutien de leur demande d'infirmation du jugement déféré à la cour, ils font valoir que : 

- Madame, qui exerce la profession d'agent immobilier, s'est trouvée privée de tout revenu au moment de la crise sanitaire et n'a plus été en mesure de payer son loyer, au paiement duquel elle doit seule faire face, dès lors qu'elle est séparée de son époux retraité, qui vit à [Localité 4], 

- les bailleurs n'ont pas répondu aux interrogations de la caisse d'allocations familiales, qui leur demandait de confirmer que les loyers étaient réglés.



Les bailleurs de répliquer que : 

- ils ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer qui est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance, et dès lors c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, 

- les locataires ne s'acquittent ni des loyers courants ni de leur dette locative, qui a triplé depuis le prononcé du jugement entrepris, pour atteindre 15 250, 65 euros au 31 juillet 2024.



Réponse de la cour 



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1315 ancien du code civil et 1353 nouveau de ce même code. 



En l'espèce, les bailleurs justifient avoir adressé à leurs locataires un commandement de payer le 8 juillet 2021 portant sur la somme de 2 547, 39 euros, qui est demeuré infructueux, et produisent, par ailleurs, un décompte actualisé de leur dette locative, qui fait apparaître, au 1er août 2024, échéance du mois d'août 2024 comprise, l'existence d'une dette locative de 15250,65 euros, démontrant que les retards de loyers demeurent importants et sont réitérés depuis 2021 et que la dette locative ne cesse de croître.



C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 9 septembre 2021et subséquemment ordonné l'expulsion des locataires et condamné ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif, qui s'élevait alors à la somme de 5 010, 78 euros. 



Les moyens de fait que font valoir M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] - difficultés à régler les loyers du fait de la crise sanitaire, séparation, défaut de réponse à la caisse d'allocations familiales pour indiquer que les loyers étaient réglés alors qu'ils ne l'étaient point - sont inopérants à faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire, la mauvaise foi des bailleurs n'étant ni démontrée ni même invoquée. 



Le jugement déféré mérite, par suite, confirmation en ses dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 9 septembre 2021et subséquemment ordonné l'expulsion des locataires et condamné ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation, sauf à l'émender sur le montant de l'arriéré locatif, dont les bailleurs démontrent, par production d'un décompte actualisé et non contesté, qu'il s'élève désormais à la somme de 15 250,65 euros. 



II- Sur les délais de paiement sollicités par les locataires 



M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] sollicitent un délai de paiement de six mois en faisant valoir que Madame attend des commissions sur plusieurs affaires signées qui pourraient lui permettre d'apurer sa dette. 



Toutefois, M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] ne justifient pas être en mesure d'apurer leur dette dans un délai de six mois, alors qu'ils ont déjà bénéficié des délais de la procédure sans les mettre à profit pour commencer à apurer une dette locative qu'ils ne contestent ni dans son principe ni dans son montant et qui ne cesse de croître. 

En conséquence, la demande de délais de M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] ne peut être accueillie. 



III- Sur la demande de dommages et intérêts des époux [P] pour procédure abusive (1 500 + 1 500 euros)



Les époux [P] sollicitent la condamnation de leurs locataires à leur payer deux sommes de 1 500 euros pour résistance abusive en exposant à la cour que leur appel est purement dilatoire. 



Réponse de la cour 



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose : 



' Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'. 



En outre, l'article 559 du même code sanctionne l'appel principal dilatoire ou abusif d'une amende civile d'un montant maximum de 10 000 euros et envisage la possibilité d'une condamnation à des dommages -intérêts.



Cependant, en l'espèce, le caractère abusif de l'exercice de l'appel interjeté par les locataires n'est pas véritablement caractérisé, le seul fait qu'ils aient été déboutés en première instance de la totalité de leurs prétentions, n'étant pas suffisant pour établir un usage fautif des voies de recours, non plus que le fait qu'ils aient cessé tout paiement des loyers entraînant, de ce fait, une augmentation importante de la dette locative. 



En outre, il n'est justifié d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés aux bailleurs sur l'arriéré locatif. 



C'est pourquoi le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [P] de leur demande en paiement de dommages et intérêts. 



IV- Sur les demandes accessoires 



M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré sauf à l'émender sur le montant de la dette locative ; 



Statuant sur le chef émendé 



Condamne solidairement M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] à payer à M. [B] [P] et à Mme [K] [C], épouse [P], la somme de 15 250, 65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse ; 



Ajoutant au jugement entrepris 



Déboute M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] de la totalité de leurs demandes;



Condamne in solidum M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] aux dépens de la procédure d'appel ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [F] [O] et Mme [E] [T] [O] à payer à M. [B] [P] et à Mme [K] [C], épouse [P], une indemnité de 2 800 euros.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière placée, Le président,