Cour d'Appel · 2ème chambre — 7 janvier 2025

07/01/2025



ARRÊT N° 5



N° RG 23/00634 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PIVE

MN / CD



Décision déférée du 06 Février 2023

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] 

( 21/05597)

Mme KINOO

















S.A. MMA IARD

S.A.R.L. SUD IMMO EXPERTISES





C/



[W] [S] épouse [O]























CONFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 





Me Nicolas LARRAT 



Me Alexandre MARTIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***





APPELANTES



S.A. MMA IARD 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société, ès qualité d'assureur de la SARL SUD IMMO EXPERTISES.

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat plaidant au barreau de PARIS



S.A.R.L. SUD IMMO EXPERTISES 

prise en la personne de son représentant légal domicile en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat postulant au barreau de PARIS





INTIMEE



Madame [W] [S] épouse [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Alexandre MARTIN de la SELARL MARTIN-FRANCK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. NORGUET, Conseillère, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

M. NORGUET, conseillère



Greffier, lors des débats : N.DIABY 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE,

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure :



Par acte notarié du 12 décembre 2017, [W] [S] a acquis d'[K] [N] et [B] [U] un bien immobilier, en copropriété, sis [Adresse 1], à [Localité 8] (31), au prix de 97 000 euros. 



Les diagnostics techniques immobiliers obligatoires, annexés a l'acte de vente, ont été établis par la Sarl Sud lmmo Expertises, le 10 août 2016, dont le diagnostic relatif à la recherche des matériaux contenant de l'amiante. Ce diagnostic a fait état de présence d'amiante dans l'appartement dans les parties concernées par la liste B, soit dans les gaines du vide ordure du cellier, dans les chutes EP du cellier et dans les chutes [Localité 9] des toilettes.



Au cours de l'année 2018, [W] [S] a entrepris des travaux de rénovation de son appartement. A cette occasion, elle a découvert sous son revêtement de sol, la présence de dalles pouvant contenir de l'amiante. 



Le 3 mai 2018, elle a fait réaliser un nouveau diagnostic relatif à l'amiante par la société Bureau Veritas, qui a constaté la présence d'amiante de type chrysotile dans les dalles de sol de l'appartement ainsi que dans la colle et le ragréage desdites dalles.



Par actes des 23 novembre 2021 et 13 décembre 2021, [W] [S] a assigné la Sarl Sud lmmo Expertises et la Sa Mma lard, son assureur, devant le tribunal judiciaire de Toulouse en responsabilité extra-contractuelle aux fins d'obtenir réparation de ses préjudices, notamment les frais avancés aux fins de désamiantage ainsi que son préjudice de jouissance.



Le 6 février 2023, le tribunal judiciaire a :


condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard à verser à [W] [S] la somme de 20 987,25 euros TTC au titre des frais de désamiantage, 

condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard à verser à [W] [S] la somme de 4 410,38 euros au titre des frais engendrés par le prêt, 

condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard à verser à [W] [S] la somme de 337 euros de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2020,

condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard à verser à [W] [S] la somme de 20 100 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

débouté [W] [S] de sa demande au titre des frais de remise en état,

débouté [W] [S] de sa demande au titre des charges de copropriété et de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2021,

condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard aux dépens,

condamné in solidum la Sarl Sud lmmo Expertises et la Sa Mma lard à verser à [W] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration en date du 12 février 2023, la Sa Mma Iard et la Sarl Sud lmmo Expertises ont relevé appel du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de le voir réformé en intégralité à l'exception des chefs de dispositif ayant débouté [W] [S] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre des charges de copropriété et de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue en date du 9 septembre 2024. L'affaire a été fixée à l'audience du 9 octobre 2024.



Prétentions et moyens des parties :



Vu les conclusions notifiées le 22 mai 2023, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, et dans lesquelles la Sarl Sud lmmo Expertises et la Sa Mma Iard sollicitent :


l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté [W] [S] de sa demande au titre des charges de copropriété et de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2021,

statuant de nouveau, le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de [W] [S],

la condamnation de [W] [S] à leur verser, ensemble, 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 


 

[W] [S] a constitué avocat mais n'a pas conclu.



MOTIFS



En application de l'article 472 du code de procédure civile, en appel, si l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, ou si ses conclusions ont été déclarées irrecevables, la cour doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. 



La cour constate que les chefs de dispositif du jugement déféré ayant débouté [W] [S] de sa demande au titre des frais de remise en état et de sa demande au titre des charges de copropriété et de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2021 n'ont pas été critiqués par l'appel principal, ni par un appel incident. La cour n'en est donc pas saisie.



Sur la responsabilité de la Sarl Sud Immo Expertises



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



La Sarl Sud lmmo Expertises sollicite la réformation totale du jugement de première instance et conteste toute faute en affirmant qu'en vertu des réglementations applicables à la date du diagnostic réalisé en l'espèce, sa mission d'examen avant-vente ne consistait qu'en un examen visuel des différentes parties du bien, accessibles sans sondages destructifs, correspondant aux listes A et B de l'annexe 13-9 Code de la santé publique. L'ensemble du sol de l'appartement expertisé étant recouvert de parquet ou de linoléum au jour de sa visite, il n'était pas accessible à son examen et elle affirme qu'elle n'avait pas à réaliser des investigations plus poussées sur des parties non visuellement accessibles.



Il est de jurisprudence constante que la responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.



Le bien immobilier, objet de la vente en cause, est à usage d'habitation et compris dans un immeuble collectif d'habitation soumis au statut de la copropriété. Y sont dès lors applicables, depuis le 1er avril 2013, les différentes dispositions relatives à l'exigence, avant-vente, d'un repérage de matériaux ou de produits contenant de l'amiante des articles L271-4 du Code de la construction et de l'habitation, L1334-13, R 1334-16, R 1334-20 à R1334-21 et R1334-29-4 du Code de la santé publique, dans leur version applicable à la date du diagnostic.



Ainsi, les matériaux et produits concernés sont ceux figurant dans les listes A et B de l'annexe 13-9 du Code de la santé publique dans sa version applicable. La liste A vise les flocages, calorifugeages et faux plafonds et la liste B s'applique aux parois verticales intérieures, planchers et plafonds, conduits, canalisations et équipements intérieurs et éléments extérieurs.



Il appartient à l'acquéreur, qui poursuit la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, de rapporter la preuve de sa faute et en l'espèce, la présence d'amiante ayant été révélée postérieurement au diagnostic de la Sarl Sud Immo Expertises caractérisant le caractère erroné de celui-ci, la faute de l'entreprise par violation des règles de l'art applicables lors de la réalisation de son diagnostic.



En l'espèce, le juge de première instance a estimé que si le diagnostiqueur n'avait effectivement pas, aux termes de l'article 13 de l'arrêté du 12 septembre 2012 relatif aux critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante, d'autre obligation que d'examiner le bien de façon exhaustive, sans opérer de travaux destructifs, il devait néanmoins justifier de l'existence des parties non accessibles du bâtiment empêchant son examen dans son rapport et émettre les réserves correspondantes par écrit au propriétaire avec préconisation, le cas échéant, des investigations complémentaires à réaliser. 



Or, après avoir constaté que la présence d'éventuelle amiante dans le sol de l'appartement ne pouvait être déterminée au jour de son diagnostic en raison d'éléments de recouvrement complet, parquet et linoléum, le premier juge a retenu qu'il appartenait à la Sarl Sud Immo Expertises d'émettre des réserves sur cette partie du bâtiment non accessible à son examen. L'appelante n'y ayant procédé, le premier juge a estimé caractérisée à son encontre une faute pour défaut de respect des règles de l'art.



La cour indique que c'est à tort que la Sarl Sud Immo Expertises soutient que son expertise avant-vente est limitée à de simples constatations visuelles puisqu'il est attendu du diagnostiqueur qu'il justifie avoir procédé à une recherche systématique et approfondie de l'ensemble des matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, certes sans procéder à des recherches destructrices, mais que le diagnostiqueur doit préciser  la portée de ses constatations au regard de l'objet recherché, préconiser des vérifications plus approfondies si nécessaire et émettre des réserves relatives aux zones non analysées parce qu'inaccessibles, au titre de son obligation d'information et de conseil de son client dont il ne peut se dégager par l'insertion de réserves types. 

En l'espèce, conformément aux textes précités et prise en considération la rédaction de l'arrêté du 12 septembre 2012 en sa version modifiée par l'arrêté du 26 juin 2013, comme l'a retenu à raison le premier juge, la Sarl Sud Immo Expertises n'a pas mis en 'uvre tous les moyens pour établir un diagnostic sérieux et complet, notamment, elle n'a émis aucune réserve précise et circonstanciée sur les sols de l'appartement bien qu'elle en ait constaté le caractère inaccessible à son examen et elle n'a préconisé aucune investigation complémentaires sur ceux-ci. Ce faisant, elle n'a pas respecté les règles de son art et a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard de [W] [S], acquéreur, à l'information de laquelle son certificat était, à sa connaissance, destiné.



Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.



Sur les préjudices et les demandes indemnitaires



[W] [S] a soutenu divers préjudices découlant pour elle de la faute reprochée au diagnostiqueur. 



Le juge de première instance a retenu l'existence de ceux-ci ainsi que le lien de causalité avec la faute caractérisée à l'encontre de la Sarl Sud Immo Expertises et lui a alloué en réparation les sommes de :


20 987,25 euros TTC au titre des frais de désamiantage, 

4 410,38 euros au titre des frais engendrés par le prêt, 

337 euros de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2020,

20 100 euros en réparation de son préjudice de jouissance, limité à la période des travaux.




L'appelante indique que le montant des demandes formulées doit être ramené à plus justes proportions dans la mesure où [W] [S] a entrepris des travaux de rénovation bien plus importants que le simple remplacement des dalles du sol et que la durée desdits travaux s'en est trouvée d'autant allongée, sans que cela ne puisse être exclusivement rattaché à la présence d'amiante dans le bien immobilier.



Il est de jurisprudence constante que les préjudices matériels de réalisation de travaux correctifs, causés par la faute du diagnostiqueur à l'acheteur, ayant un caractère certain, leur réparation doit être intégrale et ne se limite pas à une perte de chance.



Ainsi, la cour doit accueillir intégralement les demandes indemnitaires formulées par [W] [S] au titre des travaux de désamiantage et du préjudice de jouissance de son bien pendant la durée desdits travaux en ce qu'il s'agit de dommages réalisés, en lien avec la faute reprochée à la Sarl Sud Immo Expertises, et le jugement sera confirmé en ce qu'il lui a alloué les sommes de 20 987,25 euros TTC et 20 100 euros à ce titre. 



En revanche, s'agissant des autres demandes, [W] [S] étant remboursée des sommes acquittées au titre des travaux entrepris, il n'y a pas lieu de la dédommager une seconde fois en accueillant sa demande au titre du remboursement des échéances du prêt contracté aux fins de financer ces travaux.



De même, le paiement d'un impôt légalement dû, en l'espèce l'acquittement de la taxe sur le logement vacant 2020, n'étant pas un préjudice réparable, la demande de [W] [S] à ce titre sera rejetée.



Enfin, il ne ressort pas des conclusions des appelantes que la Sa Mma Iard dénie sa garantie à sa cliente, la Sarl Sud Immo Expertises. Dès lors, il y a lieu de les condamner in solidum au paiement pour les chefs de préjudice retenus.



Ainsi, le jugement de première instance est confirmé en ce qu'il a accueilli les demandes indemnitaires de [W] [S], sauf quant au remboursement des échéances de prêt et de la taxe sur les logements vacants, et en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma Iard à lui verser cesdites sommes.



Sur les frais irrépétibles,



Confirmé presque intégralement, le jugement de première instance le sera également sur ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.



La Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma Iard, partie succombantes, seront condamnées aux dépens d'appel.



Les circonstances de l'espèce ne justifient pas qu'il soit alloué d'indemnités en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes formulées sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant dans les limites de l'appel principal,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard à verser à [W] [S] la somme de 4 410,38 euros au titre des frais engendrés par le prêt et la somme de 337 euros de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2020,



Infirme le jugement entrepris de ces deux chefs,



Et, statuant à nouveau des chefs infirmés,



Rejette les demandes indemnitaires formulées par [W] [S] à l'encontre de la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma lard, in solidum, à hauteur de 4 410,38 euros au titre des frais engendrés par le prêt et à hauteur de 337 euros au titre de la taxe sur les logements vacants pour l'année 2020,



Y ajoutant,



Condamne la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma Iard, in solidum, aux dépens d'appel,



Déboute la Sarl Sud Immo Expertises et la Sa Mma Iard de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier La Présidente

















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