Cour d'Appel · Référés — 7 janvier 2025

N° RG 24/00061 

N° Portalis DBVC-V-B7I-HP7A

 



COUR D'APPEL DE CAEN







Minute n° 02/2025 

 







PREMIÈRE PRÉSIDENCE



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JANVIER 2025





 

 





DEMANDERESSE AU RÉFÉRÉ :



S.A.S. [Adresse 4]

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 345 130 488,

dont le siège social est situé : 

[Adresse 6],

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.



Ayant pour avocat postulant la SELARL LX NORMANDIE, représentée par Me Jérémie PAJEOT, avocat au Barreau de CAEN et pour avocat plaidant, la SELAS CABINET CONFINO, représentée par Me Jean-Philippe CONFINO, avocat au Barreau de PARIS





DÉFENDERESSE AU RÉFÉRÉ :



S.A.R.L. I.M.G.

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°400 827 283

dont le siège social est situé : 

[Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège.



Ayant pour avocat Me Alain LANIECE, membre de la SCP INTER BARREAUX CHAPRON-LANIECE, avocat au Barreau de CAEN, substitué par Me Thierry CHAPRON, avocat au Barreau de CAEN





COMPOSITION LORS DES DÉBATS :



PRÉSIDENT



Monsieur S. GANCE



GREFFIÈRE



Madame J. LEBOULANGER





Copie exécutoire délivrée à Me PAJEOT & Me LANIECE, le 07/01/2025

Copie exécutoire délivrée à Me LANIECE, le 07/01/2025





DÉBATS 



L'affaire a été appelée à l'audience publique du 05 novembre 2024 puis renvoyée à la demande des parties à l'audience du 17 décembre 2024 au cours de laquelle elle a été débattue.



ORDONNANCE 



Prononcée publiquement le 07 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la cour et signée par Monsieur S. GANCE, président et par Madame J. LEBOULANGER, greffière.



FAITS et PROCEDURE



Suivant acte notarié du 10 octobre 2001, la société IMG a consenti à la société [Adresse 4] un bail à construction pour une durée de 25 années portant sur un immeuble situé à [Localité 5] aux termes duquel le preneur s'obligeait à démolir l'immeuble existant et faire édifier un bâtiment à usage commercial ouvert au public d'une surface hors oeuvre nette de 845 m² avec une surface de vente de 299 m². 



Le preneur a fait démolir l'immeuble existant puis fait édifier un bâtiment à usage commercial. À compter de l'année 2018, il a cessé l'exploitation du commerce dans les lieux et les parties ont entamé des discussions en vue de parvenir à une résiliation amiable anticipée, discussions qui n'ont pas abouti. 



Par acte du 6 février 2024, la société IMG a fait assigner la société [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux afin de la voir condamner à réaliser les travaux de remise en état des lieux. 



Suivant ordonnance du 22 août 2024 bénéficiant de plein droit de l'exécution provisoire, le juge des référés, se fondant sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, s'est déclaré compétent, et a : 

- condamné la société Carrefour Proximité France à effectuer les travaux de remise en état du bâtiment et ce conformément au contrat de bail à construction signé le 10 octobre 2001 et au cahier de références annexé audit bail, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, laquelle cessera dès constat de bonne fin et de remise en état par une tierce personne choisie d'un commun accord entre les parties ou, en cas de difficulté, par le président du tribunal judiciaire sur la seule requête de la partie la plus diligente

- rejeté les demandes de la société [Adresse 4]

- condamné la société Carrefour Proximité France à payer à la société IMG la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles

- condamné la société [Adresse 4] aux dépens dont le coût du procès-verbal de constat. 



La société Carrefour Proximité France a formé appel de cette ordonnance par déclaration du 6 septembre 2024. 



Aux termes d'un acte du 24 septembre 2024, elle a fait assigner la société IMG devant Mme le premier président de la cour d'appel de Caen afin de voir :

- ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du 22 août 2024

- condamner la société IMG à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la société IMG aux dépens. 













Suivant conclusions n° 1 en réponse déposées et soutenues oralement à l'audience, la société [Adresse 4] a réitéré ses prétentions. 



Par conclusions reçues au greffe le 4 novembre 2021 et soutenues oralement à l'audience, la société IMG a conclu au débouté des demandes de la société [Adresse 4] et sollicité sa condamnation à lui payer 5000 euros au titre des frais irrépétibles. 



L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe. 



Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 





 SUR CE, LA COUR :



L'article 514-3 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige dispose que:

 'En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d'opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d'office ou à la demande d'une partie, arrêter l'exécution provisoire de droit lorsqu'elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.'



Il appartient à l'appelant de rapporter la preuve qu'il dispose d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision et en outre que son exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. 



Ces deux conditions sont cumulatives.



Il convient de rappeler que la notion de 'moyen sérieux d'annulation ou de réformation' est une notion distincte de celle du bien-fondé de l'appel. 



En effet, un moyen sérieux de réformation ou d'annulation au sens de l'article 514-3, s'analyse comme un moyen apparaissant fondé en fait et en droit de manière évidente sur la base des éléments allégués et démontrés devant le juge des référés. 



La présente décision ne préjuge donc pas du sort qui sera réservé à l'appel sur le fond du litige.



Enfin, on relèvera que l'article 514-3 distingue le moyen 'd'annulation' et le moyen 'de réformation'. Il s'agit en effet de notions distinctes. 



En l'espèce, la société Carrefour Proximité France soutient qu'elle dispose de 'moyens sérieux de réformation' de l'ordonnance aux motifs que : 

- le trouble manifestement illicite est une notion distincte de celle de manquement contractuel 

- les dispositions de l'article L.251-1 du code de la construction et de l'habitation n'ont pas été soumises au principe de la contradiction 

- elle était en droit de disposer de l'immeuble comme elle le souhaitait jusqu'au terme du bail fixé au 8 octobre 2026

- le juge des référés n'a pas répondu à un des moyens soulevés tiré des stipulations du 12°) des charges et conclusions du bail et de l'article 544 du code civil, ajoutant que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif 











- le juge n'a pas caractérisé l'urgence

- les travaux de remise en état n'ont pas été suffisamment précisés, étant rappelé que le cahier de références est celui de la société ED qui a disparu depuis 'longtemps' de telle sorte que les travaux ne peuvent être faits sur cette base (non conforme aux nouvelles normes notamment).



L'article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'



Ces dispositions ne définissent pas la notion de trouble manifestement illicite. 



Il est de droit constant qu'elle est appréciée souverainement par les juges du fonds de même que les travaux de remise en état qui s'imposent. 



Contrairement à ce que laisse entendre la société [Adresse 4], les dispositions susvisées ne font pas référence à la notion d'urgence. 



La société Carrefour Proximité France ne conteste pas que le bâtiment édifié n'est plus utilisé puisqu'elle indique que les locaux commerciaux ne sont plus exploités depuis l'année 2018. Elle ne conteste pas plus qu'il résulte du procès-verbal de constat du 23 janvier 2023 que :

- les aménagements internes réalisés ont été démontés et emportés, dont les lavabos

- les arrivées de fluides ont été démontées

- le dispositif RIA est démonté

- les luminaires extérieurs ont été déposés

- les tuyaux de gouttière sont cassés

- les chambres froides ont été déposées et les tuyaux d'évacuation PVC ont été découpés grossièrement

- les installations de chauffage et la climatisation ont été démontées et emportées

- les espaces extérieurs sont en friche. 



En outre, aux termes d'un courrier de la police municipale du 22 octobre 2024, il est fait état de multiples interventions des services de police au sein de 'l'ancienne enseigne [Adresse 3] situé à [Localité 5]' en raison de troubles à l'ordre public dus à un squatt des lieux par des jeunes qui se réunissent régulièrement à l'intérieur comme à l'extérieur du commerce, ce qui occasionne un tapage important et trouble la tranquillité du voisinage, obligeant les policiers à effectuer des passages réguliers. En conclusion, le courrier indique que le parking est laissé à l'état de friche depuis plusieurs années, la végétation ayant envahi le site, qualifié de 'friche industrielle'. Il est fait état de tentatives de contacts avec le siège de la société Carrefour, tentatives restées infructueuses. 



Par ailleurs, il résulte du 6°) du contrat de bail à construction que 'le preneur devra pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code de procédure civile et par l'usage ainsi que le remplacement de tous les éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire'. 



Pour retenir l'existence d'un trouble manifestement illicite, le juge a notamment indiqué que le 'bail à construction reprend les dispositions de l'article' L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation qui imposent au preneur de maintenir les édifices en bon état d'entretien et d'effectuer les réparations nécessaires. 

















La société [Adresse 4] indique que les dispositions de l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation n'ont pas été soumises au principe du contradictoire de telle sorte que 'l'ordonnance du 22 août 2024 encourt incontestablement la réformation'. 



Toutefois, la circonstance que le juge ait pu se référer à l'article L. 251-1 susvisé sans en informer préalablement les parties ne semble pas pouvoir être sanctionnée par la 'réformation' de la décision rendue. En effet, la cour va statuer après avoir examiné les moyens qui seront soulevés devant elle. Or, dans le cas présent, le moyen tiré de l'article L. 251-1 sera dans les débats puisque le jugement déféré vise cet article.



Les éléments soulevés par la société Carrefour Proximité France sur ce point n'apparaissent donc pas constituer un 'moyen sérieux de réformation' de l'ordonnance comme elle le prétend. 



Par ailleurs, la société [Adresse 4] se réfère à un défaut de réponse à son moyen tiré de l'article 544 du code civil qui dispose que 'la propriété d'un bien est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolu' et du 12°) du bail à construction dont il résulte que 'les constructions édifiées et les travaux effectués par le preneur resteront sa propriété et celle de ses ayants-cause pendant toute la durée du présent bail à construction'. 



Il n'apparaît pas manifeste que ces stipulations contractuelles et dispositions légales interdisent au bailleur de se prévaloir de l'absence d'entretien des constructions avant la fin du bail, alors que le 6 °) du bail à construction précité se réfère à une obligation d'entretien et de réparations 'pendant tout le cours du bail' et ' au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire'. 



Le défaut de réponse à conclusions constitue un moyen de cassation, mais non un moyen de réformation d'une décision de première instance, et suppose en outre que le moyen soit pertinent ce qui n'apparaît pas manifeste dans le cas présent. 



En outre, le défaut de motif ne constitue pas un moyen de réformation de la décision de première instance. En effet, la cour va statuer après avoir examiné les moyens qui seront soulevés devant elle. 

Ainsi, le défaut de réponse à conclusions allégué considéré comme un défaut de motif n'apparaît pas constituer de manière évidente un 'moyen de réformation'. 



Par ailleurs, la société IMG produit un nouveau document émanant de la police municipale qui fait état de troubles à l'ordre public en lien avec l'état du bien objet du bail à construction laissé à l'abandon. 



Enfin, le cahier de références auquel l'ordonnance de référé renvoie pour définir les travaux à réaliser, constitue le document contractuel sur la base duquel le preneur a édifié initialement la construction.



Il n'apparaît donc pas manifeste que ce document est insuffisamment précis pour définir les travaux devant être réalisés. 



Compte tenu de ces observations, la société [Adresse 4] ne démontre pas qu'elle dispose de 'moyens sérieux de réformation' au sens de l'article 514-3 du code de procédure civile. 

Ce seul motif justifie de la débouter de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. 



Succombant, la société Carrefour Proximité France sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Enfin, il est équitable de la condamner à payer 1000 euros à la société IMG au titre des frais irrépétibles. 









PAR CES MOTIFS





Par ordonnance rendue contradictoirement, publiquement par mise à disposition au greffe ;



Déboutons la société [Adresse 4] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire ;



Condamnons la société Carrefour Proximité France aux dépens de la présente instance;



Déboutons la société [Adresse 4] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 



Condamnons la société Carrefour Proximité France à payer à la société IMG la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT 









J. LEBOULANGER S. GANCE