Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/56204 

N° Portalis 352J-W-B7I-C5XPL

N° : 9

Assignation du :
10 septembre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2025


par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.N.C. MACDONALD COMMERCES
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1806



DEFENDERESSE

La S.A.S. FM FOOD
[Adresse 1]
[Localité 5]

non représentée 



DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 avril 2022, la SNC MAC DONALD COMMERCES a consenti à la société FM FOOD un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], à effet à compter de la livraison du local, moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 41.500 euros.

Les locaux ont été livrés le 25 avril 2023 suivant état des lieux d'entrée établi entre les parties.

Le 18 avril 2024, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 27.936,34 euros au titre de la dette locative échue à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SNC MAC DONALD COMMERCES a, par exploit délivré le 10 septembre 2024, fait citer la SAS FM FOOD devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mai 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision et le juge de réservant la liquidation de l'astreinte, 
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 42.265,74€ au titre de la dette locative échue au 30 août 2024, 
- la condamner au paiement de la somme de 4226,57€ au titre de la clause pénale insérée au bail,
- assortir ces condamnations d'un intérêt de retard à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance impayée, calculé par jour de retard au taux d'intérêts appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récent en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de 10 points de pourcentage,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année,
- ordonner la conservation du dépôt de garantie de 5102,36€ à titre d’indemnité provisionnelle,
- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation forfaitaire calculée sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 100% prorata temporis et augmenté des charges à compter du 19 mai 2024 jusqu'à libération des lieux,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision.

La requérante sollicite à l'audience le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La défenderesse, régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.

MOTIFS 

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 23.1 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, du loyer variable additionnel, des charges, du fonds de roulement, de toutes sommes dues en vertu du réajustement du dépôt de garantie, des accessoires, des intérêts, pénalités de retard ou de tous frais, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. 

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré le 18 avril 2024 mentionne bien le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 précité, vise la clause résolutoire et précise l'intention du bailleur de s'en prévaloir. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d'en contester éventuellement les termes. 

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, comme cela résulte du décompte produit, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 mai 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation due par le preneur sera égale au dernier loyer majoré de 100%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande de majoration se heurte à une contestation sérieuse. 

De surcroît, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la clause pénale, à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration des intérêts, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

En l'espèce, après déduction des frais de poursuite recouvrables au titre des dépens (394,24€), la défenderesse sera condamnée au paiement d'une somme non sérieusement contestable de 41.871,50€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 août 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée conformément aux stipulations contractuelles. 

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1800 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. 

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’exécution n’étant pas des dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 19 mai 2024 ; 
Disons que la SAS FM FOOD devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rejetons la demande d'astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SAS FM FOOD à payer à la SNC MACDONALD COMMERCES :
* à compter du 19 mai 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 41 871,50 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 août 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée, et ordonnons la capitalisation des intérêts échus sur cette somme depuis plus d'une année ;
* la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, sur la demande au titre de la clause pénale, sur la majoration des intérêts et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS FM FOOD au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2025. 

Le Greffier, Le Président,




Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN