Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Raphaël CHANTELOT

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01802 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARI

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 08 janvier 2025


DEMANDEUR
Monsieur [G] [U] [N] [K] [I] [M], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1922

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [L] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Madame [F] [Y] [H] [C] épouse [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentés par Maître Raphaël CHANTELOT de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0238

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01802 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARI


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2020, Monsieur [G] [I] [M] a donné à bail à Monsieur [D]-[L] [X] et Madame [F]-[Y] [H] [C] épouse [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 2] pour un loyer mensuel de 6250 euros, outre 250 euros de provisions pour charges à compter du 2 novembre 2020 pour une durée de trois ans renouvelables.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, Monsieur [G] [I] [M] a fait délivrer aux époux [X] un congé pour reprise à effet au 1er novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, Monsieur [G] [I] [M] a fait délivrer aux époux [X] un commandement de payer la somme de 27130,58 euros en principal.

Les époux [X] ont quitté les lieux le 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, Monsieur [G] [I] [M] a fait assigner les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
recevoir le bailleur en ses demandes et les déclarer bien fondées ;condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 21069,20 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtés au 8 novembre 2023, avec intérêts de droit ;condamner les époux [X] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;condamner les époux [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2024 à laquelle les époux [X] ont formulé une demande de médiation et à défaut ont sollicité un renvoi. Le demandeur s’est opposé à la demande de médiation et l’affaire a été renvoyée au 28 juin 2024 à laquelle elle a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 30 octobre 2024, à laquelle elle a été retenue.

Monsieur [G] [I] [M], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises et complétées par ses observations orales, aux termes desquelles il demande de :
recevoir le bailleur en ses demandes et les déclarant bien fondées ;condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 20263 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtés au 1er novembre 2023, avec intérêts de droit ;débouter les époux [X] de leur demande d’annulation du bail ;subsidiairement :si par extraordinaire le tribunal prononçait la nullité du bail, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 6000 euros jusqu’au mois de septembre 2021 puis au montant du loyer qui aurait été dû être payé à compter du 1er octobre 2022 ;condamner en conséquence les époux [X] à payer à Monsieur [X] la somme de 18 159,08 euros auprès compensation avec les loyers et charges encaissés (208783,08 euros), la régulation des charges (446,20 euros et le dépôt de garantie (6250 euros) ;débouter les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;condamner les époux [X] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;condamner les époux [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [G] [I] [M] fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires sont redevables de la somme de 20623 euros au titre des loyers impayés correspondant au solde du loyer de juin 2023, et aux loyers dus au titre de la période du 1er juillet 2023 au 1er novembre 2023 inclus, déduction faite du dépôt de garantie, et pris en compte d’une réduction de 105,53 euros par mois qui avait été consentie par le bailleur, en minoration de l’indexation du loyer au 2 novembre 2022 pour une période de six mois de novembre 2022 à avril 2023 inclus, et déduction également faite des sommes de 329,95 euros au titre de la régularisation des charges de 2021 et de 116,25 euros au titre de la régularisation des charges du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle des défendeurs tendant à prononcer la nullité du bail pour dol, il fait valoir que ce n’est qu’en avril 2023 que les époux [X] lui ont indiqué qu’ils n’auraient pas conclu le bail si le bailleur les avait informés du permis de construire obtenu par le propriétaire des logements du rez-de-chaussée, sans pour autant solliciter la nullité du bail, et qu’en tout état de cause, aucun locataire prenant à bail un logement situé dans une copropriété ne peut s’attendre à ce qu’aucun travaux ne soit réalisé par d’autres copropriétaires. Il estime que c’est la taille et la situation du logement dans un hôtel particulier du [Localité 2] qui les avait motivés à conclure le bail. Il estime que la création d’une verrière dans le jardin, conduisant à l’enlèvement d’un support de jardinière installé par les précédents locataires devant la fenêtre de la cuisine donnant sur la courette, n’est pas constitutif d’une manœuvre dolosive. Il précise que ni l’absence de travaux, ni la présence d’un support de jardinière devant une fenêtre ne peuvent être considérés comme constituant une qualité essentielle du bien loué alors qu’aucune clause spécifique et particulière du bai ne le précisait.

Subsidiairement, si la juridiction devait annuler le bail, il soutient qu’il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation à un montant quasi-égal à celui du loyer sur la période de novembre 2020 à septembre 2021, puis à un montant égal à celui qui aurait dû être payé en l’absence de nullité du bail à compter du mois d’octobre 2021, faisant valoir que les époux [X] ont toujours pu jouir de leur appartement dans lequel aucun travaux n’a été effectué, que la perte des plantes vertes devant une fenêtre de la cuisine ne saurait constituer un préjudice de jouissance, qu’il n’a été porté aucune atteinte à la sécurité de l’appartement, qu’il n’est pas démontré de bruits ou autres nuisances liés aux travaux au-delà de ce qui est admis dans les immeubles en copropriété et que de surcroît, les travaux ont été achevés à la fin du mois de juillet 2021.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par les défendeurs, il expose qu’alors que les travaux au rez-de-chaussée de l’appartement se sont terminés au mois de juillet 2021, qu’il n’était pas responsable du chantier relatif aux travaux du rez-de-chaussée, que les bruits ponctuels ne présentent pas des niveaux sonores pouvant justifier une indemnisation, qu’il n’est pas davantage responsable des choix culinaires des locataires du rez-de-chaussée, ni de leur utilisation des places de parking vélos alors que le bail ne prévoyait pas la location d’un emplacement de vélos, qu’aucune infraction n’a eu lieu à la suite de la construction d’une verrière au rez-de-chaussée de l’immeuble, que l’installation d’un échafaudage devant les fenêtres des défendeurs dans le cadre de la rénovation des logements du rez-de-chaussée a duré moins d’un mois, et que rien ne démontre une invasion de nuisibles, ni qu’ils aient causé de dommages aux biens des époux [X]. Il soutient enfin avoir régulièrement fait délivrer un congé à la fin de la période triennale afin de reprendre le bien, et que les locataires ne pouvaient ignorer qu’il pourrait être mis fin à leur bail dans les conditions autorisées par la loi à la fin du bail. Il ajoute qu’afin de prendre en compte les courriels que les défendeurs lui avaient envoyés, il a consenti à une remise de 526 euros sur le loyer de mai 2021 et une remise de 105,53 euros sur l’indexation des loyers de novembre 2022 à avril 2023, soit un total de 1159,18 euros.

Les époux [X], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions écrites reprises dans leurs observations orales, aux termes desquelles ils demandent :
à titre principal, constater la nullité du bail conclu le 12 octobre 2020 ;à titre subsidiaire, constater la violation par le bailleur de son obligation de loyauté comme de son obligation de garantir une jouissance paisible à ses locataires ;en conséquence :fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 5000 euros par mois (hors charges) pour la période de novembre 2020 à octobre 2022, et à 5500 euros pour la période de novembre 2022 à octobre 2023, soit la somme totale de 186000 euros pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2023 ;constater que les époux [X] ont versé à Monsieur [G] [I] [M] la somme de 200272 euros au titre des loyers payés (hors charges) ;ordonner le remboursement du dépôt de garantie de 6250 euros par Monsieur [G] [I] [M] aux époux [X] ;constater que Monsieur [G] [I] [M] a engagé sa responsabilité à l’égard des époux [X] à qui il doit réparation ;condamner Monsieur [G] [I] [M] au paiement de la somme de 24925 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’ils ont subis ;ordonner le remboursement des provisions pour charges non justifiées pour un montant de 9000 euros par Monsieur [G] [I] [M] aux époux [X], sauf à parfaire ;en tout état de cause :constater la connexité des sommes dues par chacune des parties et en prononcer la compensation ;ordonner le paiement du solde créditeur aux époux [X] ;débouter Monsieur [G] [I] [M] de ses demandes ;condamner Monsieur [G] [I] [M] aux entiers dépens, outre à 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leur demande tendant à prononcer la nullité du bail pour dol, ils font valoir, sur le fondement de l’article 1137 et 1178 du code civil, qu’ils ont été victimes de manœuvres frauduleuses de la part du bailleur lors de la conclusion du bail, dans la mesure où ce dernier s’est abstenu de révéler des informations sur l’imminence des travaux à venir, leur ampleur, les conséquences sur la configuration des lieux (la dépose du balconnet et l’installation de vérandas créant un problème de sécurisation de l’appartement), ainsi que sur la présence ancienne et permanente de rongeurs. Ils soutiennent qu’en cachant ces informations, le bailleur, qui était coprésident du conseil syndical et propriétaire majoritaire par le nombre de millièmes de l’immeuble familial, a fait preuve de manœuvres dolosives. Ils précisent que le bailleur avait par ailleurs connaissance du fait que la construction de la véranda sur la courette telle que décrite dans le permis de construire engendrerait la dépose du balconnet. Ils ajoutent que le caractère prétendument tardif de leur contestation est indifférent dans la mesure où l’élément devant être caractérisé est celui des manœuvres dolosives.

Subsidiairement, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil, ils exposent que le bailleur a violé son obligation de loyauté en omettant de leur donner les informations essentielles précitées (imminence des travaux et leur ampleur, conséquences sur la configuration des lieux, troubles de jouissance que cela engendrerait et présence ancienne et permanente de rongeurs). Ils ajoutent que le bailleur a manqué à cette obligation pendant toute l’exécution du bail, en leur mentant de manière répétée sur les démarches ou actions qu’il entreprenait pour assurer la jouissance paisible de l’appartement.
Sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil, ils soutiennent que le bailleur a en outre violé son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux du fait de la réalisation de travaux pendant 11 mois dans les appartements du rez-de-chaussée, de nuisances sonores particulièrement importantes du fait de la proximité de l’appartement avec ces travaux, des nuisances olfactives liées aux types de travaux, de la démolition du balconnet dans l’appartement lui-même, de l’intrusion dans l’intimité de la famille du fait de la construction des vérandas dans la courette, de l’insécurité qui a résulté de la construction des vérandas, de la présence permanente et continue de nuisibles. Ils précisent que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité d’assurer la jouissance paisible du logement loué aux motifs que les travaux sont le fait d’un tiers, sauf force majeure.

Que ce soit en tant qu’indemnité d’occupation du fait de la nullité du contrat, ou subsidiairement du fait de la violation de leurs obligations contractuelles par le bailleur, ils estiment que le montant dû au bailleur doit être révisé à la baisse pour tenir compte de l’ensemble des caractéristiques connus de l’appartement et des troubles qu’ils ont subis.

Ils estiment avoir en outre subi un préjudice moral certain en louant cet appartement dans lequel ils espéraient trouver la même quiétude que celle qu’ils avaient connus dans leur précédent appartement, et qu’ils avaient loué pendant 15 ans. Ils font valoir que leur préjudice, et ceux de leurs enfants, a été particulièrement aigue, dans la mesure où Madame [F] [X] a été atteinte et opérée pour un cancer en janvier 2021 et a fait l’objet d’un suivi en radiothérapie au cours du printemps, où leur fille cadette a souffert d’anorexie et où leur fils souffre de surdité unilatérale chronique rendant toute adresser sonore particulièrement inquiétante. Ils estiment ainsi leur préjudices matériels et financiers à 1000 euros par mois (soit 200 euros par personne) au cours des deux premières années de location, puis 500 euros par mois au cours des 12 derniers mois. Ils évaluent en outre leur préjudice lié à la source d’inquiétude qu’ont constitué les travaux dans la courette à un total de 5000 euros (soit 1000 euros par personne). S’agissant du préjudice lié à l’invasion de souris, ils l’évaluent 7200 euros, soit 200 euros par mois. Ils considèrent en outre devoir être indemnisés des frais d’emménagement et de déménagement qu’ils ont engagés en octobre 2020 puis à nouveau en 2023, qui s’élèvent à 10 000 euros, ainsi que des frais d’honoraires à l’agence de 2775 euros.

Enfin, ils estiment que faute de justificatifs établis par le bailleur permettant de récapituler les charges de copropriété et le détail de celles-ci imputables aux locataires, ils sont en droit de réclamer le remboursement des provisions versées à ce titre.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à prononcer la nullité du bail
Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, selon une décision du 16 octobre 2019, la mairie de [Localité 3] a accordé un permis de construire à l’adresse située [Adresse 1] [Localité 2] à Monsieur [S] [T] pour la rénovation de deux appartements au rez-de-chaussée avec création d’une véranda sur courette et annexion de caves au sous-sol transformées en salle de sport (surface de plancher à créer : 41,80 m²) conformément au dossier déposé. Ce permis de construire a ainsi été délivré un an avant la conclusion du bail par Monsieur [G] [I] [M] avec les époux [X], et permettait ainsi la réalisation de travaux dans les deux appartements se trouvant sous l’appartement des époux [X]. Or, il ne ressort d’aucun élément du bail qu’une telle information relative à la réalisation de ces travaux à venir et autorisés par la mairie avait été donnée par le bailleur aux locataires. Monsieur [G] [I] [M] avait ainsi connaissance de ces travaux à venir tels qu’indiqués dans le permis de construire, et s’est abstenu d’en informer ses cocontractants.

Pour autant, le permis de construire produit aux débats est peu détaillé sur l’ampleur des travaux, et ne donne aucune précision sur la durée de ceux-ci au sein des appartements du rez-de-chaussée.

S’agissant des travaux dans les parties communes, le procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2019 fait état de travaux en cours relatifs à la couverture et au ravalement de l’immeuble en copropriété, auquel un compte rendu du 28 novembre 2019 est joint. Ce compte rendu fait état de nombreux travaux d’ampleur au sein de l’immeuble. Pour autant, il indique également que l’avancement de ces travaux est de 90% et 95%, qu’une réception provisoire des travaux est intervenue le 14 juin 2019, que néanmoins en raison de l’avancement des travaux, la réception ne semble pas pouvoir avoir lieu avant le 28 novembre 2019, et qu’une nouvelle réunion doit avoir lieu le 12 décembre 2019 pour faire le point et décider de travaux complémentaires. Ainsi, au regard des mentions sur le procès-verbal de cette assemblée générale, plus d’un an avant la conclusion du bail, et il n’est pas établi que ce soient ces mêmes travaux qui aient été accomplis dans les parties communes postérieurement à la conclusion du bail.

S’agissant en revanche du « balcon », le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2019 indique que Madame [A] [Z] a indiqué qu’au-dessus de sa courette, les locataires du premier étage avaient installé des bacs de fleurs et qu’elle souhaitait qu’ils les suppriment car lorsqu’elle aura remis en état son appartement, elle ne veut pas recevoir d’eau sur sa tête. A la lecture de cette mention, il apparaît clairement que Monsieur [G] [I] [M], qui était présent à cette assemblée générale, avait été informé du fait que l’installation dénommé « balcon » par les époux [X] devrait être retirée à la demande de la propriétaire du rez-de-chaussée.

En ce qui concerne la présence de souris, il résulte d’un courriel du 14 décembre 2021 adressé par Monsieur [D] [X] au bailleur que deux interventions avaient déjà été nécessaires pour faire face à la présence de souris, et ce même courriel indique que des souris se trouvent à nouveau dans la cuisine et dans la chambre. Par ailleurs, un SMS du 28 janvier 2022 que Monsieur [D] [X] a fait part au bailleur de la présence récurrente de celles-ci, de même que d’un courriel du 30 décembre 2022 indiquant que l’appartement est à nouveau infesté de souris, et un courriel du 13 janvier 2023 adressé par Monsieur [D] [X] à l’agence immobilière mandataire du bailleur précise qu’une entreprise de dératisation est intervenue quelques jours auparavant, et demande au bailleur de procéder à une opération de dératisation de l’ensemble du rez-de-chaussée pour éviter qu’elles ne reviennent. En outre, par deux courriels des 6 février 2023 et 10 avril 2023, Monsieur [D] [X] fait état de la présence à nouveau de souris. Il résulte de ces éléments que de manière répétée, les locataires ont fait à compter du mois de décembre 2021, de la présence de souris dans l’appartement. Les alertes données par les locataires à ce titre datant de plus d’un an après la conclusion du bail, celles-ci ne permettent pas de retenir que des souris étaient présentes dans les lieux dès la conclusion du bail, ni que le bailleur avait connaissance, à cette date, d’une telle présence.

Ainsi, en l’espèce et au regard de ces éléments, les époux [X] apportent la preuve que le bailleur avait été informé, préalablement à la conclusion du bail, d’une part du fait que le « balcon » devait être retiré, et d’autre part des travaux de réfection à venir des deux appartements du rez-de-chaussée sous l’appartement objet du litige, tels qu’indiqués dans le permis de construire du 16 octobre 2019, soit sans que soit la durée de ces travaux, leur ampleur, ni de la nécessité pour les ouvriers, d’installer un échafaudage devant leur fenêtre.

La réticence dolosive ne peut toutefois être caractérisée que s’il est établi que ces informations aient eu un caractère déterminant lors de la conclusion du contrat, c’est-à-dire que si les époux [X] avaient eu ces informations, ils se seraient abstenus de conclure le bail.

Or, au regard du caractère peu détaillé du permis de construire du 16 octobre 2019, ne permettant pas à Monsieur [G] [I] [M] ni aux époux [X] de connaître l’ampleur et la durée des travaux à venir, et de l’absence de toute mention dans le bail relative au « balcon » ayant par la suite dû être retiré, il n’est pas établi en l’espèce que ces informations aient revêtu un caractère déterminant lors de la conclusion du bail.

Il en résulte que l’ensemble des conditions de la réticence dolosive ne sont pas réunies.

En conséquence, les époux [X] seront déboutés de leur demande tendant à prononcer la nullité du bail et à fixer une indemnité d’occupation pour la durée d’occupation du bien, le bail s’étant poursuivi jusqu’à son échéance le 1er novembre 2023.

Sur la demande de diminution des loyers et de dommages et intérêts formée par les époux [X] pour manquement à ses obligations de loyauté et d’assurer la jouissance paisible des lieux par le bailleur
Sur la responsabilité du bailleur relativement à l’obligation de loyauté

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l’espèce, comme indiqué précédemment, le bailleur s’est abstenu d’informer les locataires de l’existence travaux à venir dans les deux appartements du rez-de-chaussée, se trouvant donc sous le logement des locataires, ainsi que de la nécessité de retirer le « balcon ». En s’abstenant de donner ces informations, le bailleur a manqué à son obligation de loyauté à l’égard des locataires.

S’agissant en revanche des souris, comme indiqué précédemment, il n’est pas établi que le bailleur avait connaissance de leur présence préalablement à la conclusion du bail, de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de loyauté lors de la conclusion du bail ne sera retenu à ce titre.

Sur l’obligation du bailleur relativement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l’espèce, les locataires soutiennent que les travaux dans les appartements du rez-de-chaussée ont duré 11 mois, et qu’ils ont également consisté en des travaux dans la courette. Pour autant, les pièces les plus anciennes relatives à la réalisation de ces travaux qu’ils produisent sont constituées d’échanges de courriels avec le bailleur entre les 5 et 8 février 2021. Il n’est ainsi pas démontré que les travaux au rez-de-chaussée et dans la cour ont commencé avant le mois de février 2021. Un courriel de Monsieur [D]-[L] [X] du 30 septembre 2021 évoque la poursuite des travaux de manière quotidienne au rez-de-chaussée, tout en précisant que depuis une réunion, dont la date n’est pas connue, ils se sont poursuivis avec la présence d’un seul ouvrier et plus discrètement, et que les locataires du rez-de-chaussée font des efforts pour résider dans des conditions normales, et que si l’escalier de la cave reste ouvert de temps en temps pour entrer et sortir du sous-sol aménagé en chambres mais sans nuisance particulière à ce stade. Des photographies prises le 22 septembre 2021 montrent la présence de véhicules dans la cour, de paquets et d’un balai devant une porte, puis des photographies des 2 juillet 2021 et 23 juillet 2021 montrent l’installation de matériel dans la cour et la présence d’un ouvrier dans celle-ci, confirmant la réalité des travaux dans la cour. Par courriel du 2 juillet 2021 Monsieur [G] [I] [M] s’excuse auprès de ses locataires des travaux à l’intérieur des appartements du rez-de-chaussée et indique qu’ils devraient se terminer avant la fin du mois de juillet et indique qu’il ne devrait, ensuite, plus y avoir de gros travaux. A défaut d’éléments supplémentaires permettant d’établir que les travaux se sont poursuivis jusqu’au mois de septembre 2021, les échanges de courriels et les photographies permettent d’établir qu’ils ont eu lieu entre les mois de février 2021 et de juillet 2021. Leur teneur est néanmoins insuffisante pour établir l’intensité du bruit, et des nuisances olfactives que les locataires déclarent avoir subi du fait de ces travaux, et de la dégradation corrélative de leurs conditions d’habitation à l’intérieur de leur propre appartement. En ce qui concerne l’installation d’un échafaudage devant leur fenêtre, visible sur une photographie du jointe aux courriels des 5 et 8 février 2021, ainsi que sur une photographie du 22 février 2023, il apparaît que cette installation est demeurée temporaire, sans que la durée du maintien de celle-ci ne soit établie, et aucune des pièces qu’ils versent n’établit qu’il en est résulté un trouble à leur sécurité. En conséquence, les époux [X] ne justifient pas suffisamment, en l’espèce, des troubles de jouissance subis à leur domicile à la suite des travaux dans la courette et dans les appartements du rez-de-chaussée.

En ce qui concerne le « balcon », la photographie n° 28 de l’état des lieux d’entrée montre un socle carrelé entouré d’une rambarde entre une fenêtre et un mur, soit une installation aux dimensions supérieures à celles indiquées par le bailleur dans sa pièce n°7 relative à des supports de plantes pouvant être acquises dans le commerce. Néanmoins, aucune des pièces que les défendeurs produisent ne permet d’attester qu’ils l’avaient aménagé avec des plantes et que la suppression de ce support leur au causé un trouble autre qu’esthétique tenant à la visibilité du mur face à la fenêtre. Le trouble de jouissance résultant de la suppression de ce support ne se trouve ainsi pas suffisamment établi en l’espèce.

S’agissant des souris, le courriel du 14 décembre 2021, le SMS du 28 janvier 2022, les courriels des 30 décembre 2022, 13 janvier 2023, 6 février 2023 et 10 avril 2023 relatifs à la présence de souris sont corroborés par les interventions d’entreprises afin de procéder à des dératisations les 20 décembre 2021, 6 janvier 2023 et 7 juillet 2023. Il est ainsi établi que des souris se soient trouvés dans l’appartement à plusieurs reprises entre les mois de décembre 2021 et avril 2023. Pour autant, le bailleur justifie, par la production de ces factures, avoir été diligent pour procéder à leur éradication des lieux lorsqu’il en a été informé. Au surplus, si le bailleur a indiqué dans un SMS du 28 janvier 2022 qu’il en parlerait au syndic, et a néanmoins ultérieurement voté contre une résolution de l’assemblée générale du 21 septembre 2023 destinée à effectuer un traitement ponctuel contre les rongeurs dans les parties communes de la copropriété, aucun des éléments produits ne permet d’établir que des souris ont continué à se trouver dans les lieux du bail à cette date, et ainsi à la dernière intervention du 7 juillet 2023. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrer une jouissance paisible des lieux ne se trouve donc pas caractérisée en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le manquement du bailleur d’assurer une jouissance paisible des lieux ne se trouve pas établi en l’espèce.


Sur la demande de diminution du montant du loyer

En l’espèce, il a été établi que le bailleur a manqué à son obligation de loyauté lors de la conclusion du bail en s’abstenant d’informer les locataires de travaux à venir au rez-de-chaussée et de la nécessité de retirer le « balcon » en raison des travaux dans la courette, mais qu’il n’a pas manqué à son obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux.

Aucune disposition ne prévoit une réfaction du montant du loyer à la suite d’un manquement à l’obligation de loyauté du bailleur.

Par conséquent, les époux [X] seront déboutés de leur demande tendant à diminuer le montant des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [X]

En l’espèce, les certificats de scolarité des enfants et les courriers émanant des locataires eux-mêmes sont insuffisants pour établir qu’ils ont subi un préjudice moral du fait du manquement du bailleur à son obligation de loyauté.

Dans la mesure où le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux n’est pas établi en l’espèce, aucune indemnisation ne saurait être due par le bailleur à ce titre.

Sur la demande de paiement du solde du loyer et des charges
Sur les charges locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il résulte de ce texte que l’exigibilité des charges locatives suppose que le bailleur justifie des dépenses qu’il a avancées. Il appartient ainsi au bailleur d’apporter la preuve du caractère récupérable des charges locatives et de leur montant. En vue de justifier de la régularisation des charges locatives, ce dernier est tenu de communiquer à son locataire le mode de répartition des charges et leur décompte par nature, en sus de tenir à sa disposition les justificatifs de celles-ci. À défaut, le locataire est en droit de solliciter les remboursements des provisions qu’il a réglées.

Par ailleurs, le décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

En l’espèce, le bail prévoit un loyer de 6250 euros et 250 euros de provisions sur charges.

Selon le décompte produit issue de la société Wagram Gestion, le bailleur a appelé pour la première échéance 241,66 euros de charges pour la période du 2 novembre 2020 au 30 novembre 2020, puis chaque mois jusqu’au 1er novembre 2023 la somme de 250 euros de provisions pour charges, et pour la journée du 1er novembre 2023, date d’échéance du bail, la somme de 8,33 euros de provisions sur charges. La somme totale de 8999,99 euros de provisions sur charges a ainsi été appelée par le bailleur au cours de l’exécution du bail. Selon ce même décompte, le 24 juin 2024, une régularisation de provisions pour charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 est intervenue correspondant à la différence entre la somme de 3000 euros appelée au crédit à ce titre et celle de 2670,05 euros débitée le même jour, soit une restitution de 329,95 euros. Le décompte indique en outre qu’une régularisation de provisions pour charges pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 est intervenue le même jour, correspondant à la différence entre la somme de 4500 euros portée au crédit, et de 4383,75 euros portée au débit, soit 116,25 euros restituée aux locataires.

Pour justifier de l’existence et du montant des charges locatives, le bailleur produit un récapitulatif des charges de l’immeuble situé [Adresse 1] pour l’année 2020, et deux courriers du 24 juin 2024 adressé par le mandataire du bailleur aux locataires.

Le décompte pour 2020 liste les charges sans pour autant que celles-ci ne précisent lesquelles les modalités de répartition de celles-ci au sein de l’immeuble, et en tout état de cause, aucune régularisation n’est intervenue pour 2020. Les charges de l’année 2020 ne sont donc pas justifiées en l’espèce par le bailleur, de sorte qu’il lui revient de restituer aux locataires les provisions perçues à ce titre, soit la somme de 491,66 euros.

Pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, le premier courrier du 24 juin 2024 indique que la régularisation des charges pour cette période, en faveur du locataire, est de 329,95 euros, correspondant à la différence entre 2670,05 euros de charges locatives sur la période, et 3000 euros de provisions appelées. Il est précisé que ce décompte correspond à 1987,53 euros de charges communes et 682,52 euros de taxe d’ordures ménagères. Sont jointes à ce courrier un relevé de charges concernant Monsieur [G] [I] [M] pour l’année 2021, ainsi qu’une page de l’avis de taxe foncière de Monsieur [G] [I] [M] précisant le montant notamment de la taxe d’ordure ménagères pour 2021 et 2022. Le décompte des charges et son mode de répartition a en conséquence bien été remis aux locataires. 

Le second courrier indique que la régularisation des charges locatives pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023, en faveur du locataire, est de 116,25 euros, correspondant à la différence entre 4383,75 euros de charges locatives sur la période et 4500 euros de provisions appelées. Ce décompte précise que les charges récupérables pour cette période sont constituées de 3299,87 euros de charges communes générales, 705,78 euros de taxe d’ordures ménagères pour 2022 et 378,10 euros de taxe d’ordures ménagères pour 2023 (6/12). Sont jointes à ce courrier une page de l’avis de taxe foncière de Monsieur [G] [I] [M] précisant le montant notamment de la taxe d’ordure ménagères pour 2021 et 2022, ainsi qu’un décompte des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023. Le décompte des charges et son mode de répartition a en conséquence bien été remis aux locataires.

En revanche, aucune régularisation de charges relatives à la période du 1er juillet 2023 au 1er novembre 2023 n’est intervenue, et le bailleur ne justifie d’aucun élément afin de justifier de l’exigibilité de celles-ci. Il lui reviendra donc de reverser les sommes perçues à ce titre, soit 1008,33 euros.



Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le bail prévoyait le paiement d’un dépôt de garantie de 6250 euros, dont il n’est pas contesté qu’il a été versé. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 2 novembre 2020, et l’état des lieux de sortie du 2 novembre 2023 est conforme à celui-ci. Il revient donc au bailleur de restituer la totalité du dépôt de garantie, soit la somme de 6250 euros.

Sur le solde locatif

Au regard du décompte produit, les locataires étaient redevables, le 2 novembre 2024, de la somme de 26 908,20 euros au titre des loyers et charges impayés. Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 6250 euros, outre les sommes respectives de 491,66 euros et 1008,33 euros au titre des charges non justifiées.

Par conséquent, les époux [X] seront condamnés à verser à Monsieur [G] [I] [M] la somme de 19 158,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 24 juin 2024, échéance du 1er novembre 2023 incluse, déduction faite de la somme de 6250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et des sommes de 491,66 euros et 1008,33 euros au titre des charges récupérables non justifiées.

Sur les accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les époux [X] succombent et seront donc condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Déboute Monsieur [D]-[L] [X] et Madame [F]-[Y] [H] [C] épouse [X] de leur demande tendant à constater la nullité du bail conclu le 12 octobre 2020 avec Monsieur [G] [I] [M] ;

Déboute Monsieur [D]-[L] [X] et Madame [F]-[Y] [H] [C] épouse [X] de leur demande tendant à fixer le montant d’une indemnité d’occupation ;

Déboute Monsieur [D]-[L] [X] et Madame [F]-[Y] [H] [C] épouse [X] de leur demande tendant à diminuer le montant des loyers ;

Déboute Monsieur [D]-[L] [X] et Madame [F]-[Y] [H] [C] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts 

Condamne Monsieur [D]-[L] [X] et Madame [F]-[Y] [H] [C] épouse [X] à verser à Monsieur [G] [I] [M] la somme de 19 158,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 24 juin 2024, échéance du 1er novembre 2023 incluse, déduction faite de la somme de 6250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et des sommes de 491,66 euros et 1008,33 euros au titre des charges récupérables non justifiées ;

Rejette l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


Rejette pour le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge