Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 11]


 ■

N° RG 23/58891 

N° Portalis 352J-W-B7H-C3GIA

N° : 1

Assignation du :
20 novembre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 janvier 2025


par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet STEIN LA COPROPRIETE, dont le siège social est sis
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Maître Ségolène THOMAS, avocat au barreau de PARIS - #A675



DEFENDERESSE

Madame [U] [C] épouse [D]
[Adresse 9]
[Localité 8]

ayant pour avocat Maître Aurélie CATTAN-ATTIAS, avocat au barreau de PARIS - #E1750, non comparante,



DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG n°23/58891délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]. 

Vu conclusions écrites du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] signifiées par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2024 à Mme [U] [C], épouse [D] soutenues oralement tendant à voir :

« A titre principal, 

- CONSTATER que, grâce à la signification de l'assignation, madame [U] [C] épouse [D] a retiré : 

o le lit et tous autres objets installés sur la toiture terrasse inaccessible du 7ème étage de l'immeuble syndical, 
o ainsi que les deux pergolas en bois (celle fixée en façade de l'immeuble et l'autre recouverte de canisses au-dessus) installées sur sa terrasse à jouissance privative,

- CONDAMNER madame [U] [C] épouse [D] à procéder, aux fins de faire cesser la fuite active, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, aux travaux de réfection de : 

o sa salle de bain suivant le devis n°2019-07-1528 établi le 3 juillet 2019 par la société LAUMONIER .
o la seconde salle d'eau de l'appartement, 
o et d'enlever le branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative. 

- CONDAMNER madame [U] [C] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d'un montant de 4.072,55 € à titre de remboursement des frais de plombier pour les nombreuses recherches de fuites d'origine privative et pour les travaux de réfection des parties communes abîmées par celles-ci, 

- la CONDAMNER de remettre en état les lieux dans un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, à savoir : 

o reboucher les trous réalisés en façade et sur le sol de la terrasse en s'assurant que le complexe d'étanchéité n'ait pas été atteint, et si le complexe d'étanchéité a été atteinte de reprendre toute l'étanchéité, pour installer sans autorisation une des pergolas en bois, 
o remettre en l'état les parties communes suite à l'enlèvement du branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative. 

- CONDAMNER, en conséquence, madame [U] [C] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d'un montant de 500 € TTC à titre de remboursement des frais d'Huissier pour procéder au constat des infractions au règlement de copropriété, 

- ENJOINDRE à madame [U] [C] épouse [D] de cesser toutes les nuisances au sein de la copropriété sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par Huissier de Justice (dont le coût de chacun de ces constats à ce titre sera supporté par madame [U] [C] épouse [D]) à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, 

- SE RESERVER la liquidation des astreintes qui seront prononcées, 

A titre subsidiaire, 

- DESIGNER tel expert judiciaire qu'il plaira avec mission de : 

o se rendre sur place à l'immeuble du [Adresse 3]
o se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
o visiter les lieux,
o relever les désordres découlant des fuites mentionnées dans l'assignation, 
o en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non façons et non-conformités sont imputables et dans quelle proportion,
o indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires pour les faire cesser et chiffer, le cas échéant, le coût de remise en état, 
o donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier telles que proposées par les parties,
o évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
o donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, non façons et non-conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée, 
o rapporter tous les autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 
o donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties, 
o en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'Expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d'œuvre et par les entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'Expert, qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux, 
o dire que l'Expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 263 et suivants du CPC et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat-Greffe de ce Tribunal dans les 4 mois de sa saisine,
o dire qu'il en sera référé en cas de difficulté, 

- FIXER le montant de la somme à valoir sur la rémunération de l'Expert et la date à laquelle le demandeur devra consigner cette somme au Greffe compétent du Tribunal,

- CONDAMNER madame [U] [C] épouse [D] à procéder, aux fins de faire cesser la fuite active, ) dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, aux travaux de réfection de : 

o sa salle de bain suivant le devis n°2019-07-1528 établi le 3 juillet 2019 par la société LAUMONIER (cf. pièce n°10),
o la seconde salle d'eau de l'appartement, 
o et d'enlever le branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative. 

- CONDAMNER madame [U] [C] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d'un montant de 4.072,55 € à titre de remboursement des frais de plombier pour les nombreuses recherches de fuites d'origine privative et pour les travaux de réfection des parties communes abîmées par celles-ci, 

- la CONDAMNER de remettre en état les lieux dans un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, à savoir : 

o reboucher les trous réalisés en façade et sur le sol de la terrasse en s'assurant que le complexe d'étanchéité n'ait pas été atteint, et si le complexe d'étanchéité a été atteinte de reprendre toute l'étanchéité, pour installer sans autorisation une des pergolas en bois, 
o remettre en l'état les parties communes suite à l'enlèvement du branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative. 

- CONDAMNER, en conséquence, madame [U] [C] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d'un montant de 500 € TTC à titre de remboursement des frais d'Huissier pour procéder au constat des infractions au règlement de copropriété, 

- ENJOINDRE à madame [U] [C] épouse [D] de cesser toutes les nuisances au sein de la copropriété sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par Huissier de Justice (dont le coût de chacun de ces constats à ce titre sera supporté par madame [U] [C] épouse [D]) à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, 

- SE RESERVER la liquidation des astreintes qui seront prononcées, 

En toute hypothèse, 

- CONDAMNER madame [U] [C] épouse [D] à verser la somme de 6.000 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de médiation réglé dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Ségolène THOMAS, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. »

Cette affaire a été entendue à l'audience de plaidoirie du 3 décembre 2024. 

Il est renvoyé aux dernières observations écrites du demandeur pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.


SUR CE, 

L'immeuble situé au [Adresse 4] (ci-après désigné le « Syndicat des copropriétaires requérant ») sis sur la parcelle cadastrée section BO n°[Cadastre 10], est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le Cabinet STEIN LA COPROPRIETE.

Le 25 avril 2019, Monsieur [J], propriétaire de l'appartement porte D au 5ème étage, a informé le syndic d'une fuite provenant de l'appartement de Madame [U] [C] épouse [D], que l'expert, mandaté par son assureur AXA, a constaté un taux d'humidité à 70% et que « depuis quelques jours le goute à goute a recommencé ». 

Le même jour, le syndic a mandaté la société LAUMONIER pour procéder à une recherche de fuite, laquelle est intervenue le jour même et a pu constater des traces d'infiltrations au plafond de Monsieur [J] et découvrir que la fuite provenait d'un tuyau encastré derrière un coffrage carrelé de la salle de bain, partie privative, de Madame [U] [C] épouse [D] et que, pour la faire cesser, il faut « ouvrir le coffrage et déposer le wc pour accéder et visualiser la fuite qui semble être sur un tuyau d'alimentation en acier ». 

Le 20 mai 2019, afin de vérifier que la fuite ne provenait pas d'une partie commune, le syndic a demandé à la société LAUMONIER de procéder à un diagnostic sur une colonne d'eau collective décrite comme poreuse et fuyarde ; la société LAUMONIER est intervenue le jour même et a constaté qu'il fallait bien remplacer la descente mais que la traversée n'est pas nécessaire et lui a précisé que :

« cependant, il y a une fuite de la salle de bain chez Mme [C], le pourtour de la baignoire est infiltrant et il y a potentiellement une fuite sous la baignoire au niveau du vidage qu'il faut vérifier. Une recherche de fuite destructive est nécessaire. Nous établissons un devis pour le remplacement de la descente sur la hauteur de l'appartement ». 

Le lendemain, le 21 mai 2019, le syndic a transmis l'ordre de service à la société LAUMONIER pour procéder à la recherche de fuite destructive au sein de la salle de bain dans l'appartement de Madame [U] [C] épouse [D]. 
Le 24 mai 2019, la société LAUMONIER est intervenue et a constaté plusieurs anomalies au sein de la salle de bain de Madame [U] [C] épouse [D] : « fuite sur l'évacuation de la baignoire qui est à reprendre », « infiltration au niveau du carrelage au sol et carrelage mural qui ne dispose pas d'étanchéité liquide », « évacuations de l'ensemble des appareils sanitaires douteuse » pour préconiser la reprise de l'ensemble de la salle de bains. 

Deux semaines après, à nouveau à la demande du syndic, la société LAUMONIER est intervenue dans la salle de bain de Madame [U] [C] épouse [D] le 3 juin 2019 pendant laquelle elle a « tenté d'ouvrir le coffrage carrelé angle gauche de la salle de bain » et constaté qu'il est impossible de l'ouvrir puisque « le coffrage est bétonné » que « les alimentations passant dans ce coffrage ne sont pas protégées par un gaine ». 

Puis le 20 juin 2019, lors d'un autre intervention dans la salle de bain de Madame [U] [C] épouse [D], la société LAUMONIER a constaté « une fuite sur le réseau eau froide de la salle de bain », une « fuite sur l'évacuation de la baignoire qui est à reprendre », des « infiltrations au niveau du carrelage au sol et carrelage mural qui ne dispose pas d'étanchéité liquide » et que l' « évacuation de l'ensemble des appareils sanitaires [est] douteuse ».

Ces deux factures et rapports de recherche de fuite ont été transmis par le syndic par courrier le 12 juillet 2019 à Madame [U] [C] épouse [D] en lui demandant de lui faire parvenir « copie de la facture de réparation de l'origine du sinistre » et lui transmettant le devis de la société LAUMONIER n°2019-07-1528 chiffrant les travaux de reprise totale de la salle de bain à la somme de 12 643,95 € TTC. 

Et une copie a été également adressée par le syndic par courrier le 12 juillet 2019 à l'expert mandaté par l'assureur de Madame [U] [C] épouse [D], la société SARATEC, en lui demandant de procéder « aux travaux de mise hors d'eau dans les meilleurs délais » et lui faire parvenir « la facture de réparation de l'origine des sinistres », 

Ces correspondances sont restées sans réponse. 

Le 20 décembre 2019, Monsieur [F], propriétaire d'un appartement situé au 3ème étage a déclaré au syndic un nouveau dégât des eaux chez lui ; le jour même, le syndic a mandaté la société LAUMONIER pour procéder à une nouvelle recherche de fuite laquelle lui a indiqué : 

« Nous avons accédé dans les appartements du 3ème, 4ème et 5ème étage et avons constaté une fuite provenant de l'appartement [C], au 6ème étage.

Nous nous sommes rendu dans l'appartement [C] et avons procédé à une vérification des installations. Nous avons constaté que la fuite provenait de la vanne d'arrêt des WC et du robinet équerre.
Après avoir procédé à l'arrêt des eaux dans l'appartement et à la vidange de l'installation, nous avons effectué le remplacement de joints défectueux par de nouveaux appropriés fournis posés compris tous les raccordements nécessaires.
Remise en eaux et vérification du bon fonctionnement.
Repli du matériel. »

En février 2020, informé d'une nouvelle fuite, le syndic a mandaté la société LAUMONIER ; lors de son intervention le 4 février 2020, la société LAUMONIER a indiqué que : 

« Nous avons accédé dans les appartement du 3ème étage au 5ème étage en dessous de l'appartement de Madame [C] au 6ème étage et avons constaté des traces d'infiltrations.
Nous nous sommes rendus dans l'appartement de Madame [C] et avons procédé à une vérification des installations. Nous avons constaté que la fuite provenait de la seconde salle de bains; il est nécessaire de procédé à sa réfection. Nous avons transmis a Madame [C] un devis courant [X] 2020 pour effectuer les travaux nécessaires. »

Le 14 février 2020, le syndic a communiqué à Madame [U] [C] épouse [D] ce rapport et l'a mis en demeure de procéder aux travaux de réfection de sa salle de bain. 

Le 2 mars 2020, la société LAUMONIER a adressé au syndic un devis n°2020-03-0517 pour procéder à une nouvelle recherche de fuite destructive dans l'appartement de Madame [U] [C] épouse [D] pour un montant de 433 € HT et pour la réfection du coffrage pour un montant de 810 € HT. 

Le syndic a uniquement accepté la recherche de fuite destructive pour un montant de 476,30 € TTC. 

Le 9 mars 2020, le syndic a transmis aux copropriétaires le devis n°2020-03-0565 du 6 mars 2020 de la société LAUMONIER d'un montant de 2 009,21 € TTC pour procéder aux travaux de dépose de la chute défectueuse, partie commune, ainsi qu'à Madame [U] [C] épouse [D] pour qu'elle puisse procéder aux travaux privatifs de remplacement d'évacuation des eaux usées suivant le devis établi par la société LAUMONIER pour un montant de 927 € HT.

Les travaux de réfection sur les parties communes ont été réalisés le 15 mai 2020 et réglés par le syndicat des copropriétaires ; la société Laumonier précisant que : « Lors de notre intervention, nous avons constaté que la fuite provenant d'un coude intercalé entre deux morceaux de fonte en épaisseur de dalle qui était fuyard. Nous avons pu réaliser l'intervention sans casser dans l'appartement et Mr et Mme [M] et nous avons mis des vidanges en attente dans l'appartement de Mme [C] ». 

Une nouvelle fuite a été signalée au syndic le 7 octobre 2020 qui a une nouvelle fois mandatée la société LAUMONIER laquelle a découvert que l'origine de la fuite provenait d'une évacuation bouchée dans la salle de bain de Madame [U] [C] épouse [D] et qui l'a débouchée.

Un nouveau dégât des eaux dans l'appartement de monsieur [J] occupé par madame [B] a été signalé au syndic le 12 juillet 2021, qui a une nouvelle fois mandatée la société LAUMONIER qui a constaté, lors de son intervention le 21 juillet 2021, que : 

« Nous avons accédé dans l'appartement de Madame [B] au 5ème étage.
Nous avons constaté des coulures d'eau provenant probablement du 6ème étage.
Nous avons accédé à l'aplomb au 6ème étage dans l'appartement du 6ème étage chez Madame [C].
Nous avons constaté une douche à l'aplomb qui est bouché. Il est nécessaire de réaliser une ouverture sous le bac à douche pour accéder à la vidange et réaliser un dégorgement et poser une grille de ventilation.
Nous vous joignons à ce rapport un devis de recherche de fuite destructive
Repli du matériel. »

Le syndic a transmis ce rapport à madame [U] [C] épouse [D] par mail le 12 août 2021 en lui demandant de lui transmettre la facture de réfection totale de la salle de bain Un nouveau dégât des eaux a eu lieu, la société LAUMONIER a été mandatée et est intervenue le 13 septembre 2021 ; elle a constaté une fuite provenant de l'évier de la cuisine de l'appartement de madame [U] [C] épouse [D] : 

« Dans l'appartement [T], au 6ème étage, vérification des installations de plomberie : RAS, aucune fuite en cours.
Dans l'appartement [C], au 6ème étage, dans la cuisine, nous avons constaté la présence d'eau au sol. Le robinet de l'évier était mal fermé, l'eau s'infiltrait via l'écrou de la robinetterie.
Nous l'avons resséré.
Repli du matériel. »

Le 8 août 2022, la société LAUMONIER a procédé à une autre recherche de fuite et a constaté une fuite sur l'écrou près du compteur d'eau en raison de joints défectueux dans l'appartement de Madame [U] [C] épouse [D].

- Le 12 novembre 2022, Madame [R] [Z] a déclaré un nouveau dégât des eaux au syndic. 

Par mail des 1er et 23 mars 2023, Monsieur [J] a transmis au syndic le mail reçu de son assurance, AXA, suite au dégât des eaux subi en août 2022 en l'alertant sur le taux d'humidité de 90% toujours constaté dans son appartement. 

Le rapport établi le 30 mars 2023 par l'expert mandaté par l'assureur de monsieur [J], la société BELFOR, a également constaté une fuite sur le ballon d'eau chaude dans l'appartement de madame [U] [C] épouse [D]. 

Une nouvelle recherche de fuite a également été organisée par son assureur le 13 avril 2023, les causes des dégâts des eaux subis par monsieur [J] n'ont toujours pas été réparées et en raison du taux d'humidité toujours présent dans son appartement, monsieur [J] n'a pas pu procéder aux travaux de rénovation dans son appartement. 

Une nouvelle fuite a eu lieu le 19 septembre 2024 .

Le syndic a mandaté la société LAUMONIER afin qu'elle puisse procéder à une nouvelle recherche de fuite : 

« Lors de notre intervention, nous nous sommes rendus sur place afin de procéder à une recherche de fuite en toiture.
Accès en toiture et localisation des zones où l'eau stagne.
Vérification de la toiture au droit des infiltrations.
Après observations et tests réalisés, nous constatons un bouchon à 1 mètre environ du bas de la descente EP encastrée.
Nous en déduisons qu'un branchement non conforme a été réalisé en provenance de l'appartement du 6ème étage.
Cela pourrait expliquer la cause de l'eau stagnante qui n'est aucunement liée à la descente et à l'évacuation de l'eau de pluie.
Nous préconisons le passage de notre équipe assainissement afin de désengorger la descente.
Un camion haute pression ou un furet électrique pourrait être utilisé.
De plus nous préconisons la protection du toit terrasse afin de prévenir d'éventuelles fuites avec l'application de résine de type Fillcoat et le traitement des fissures. 
Nous appliquerons avant un anti-mousse afin de stopper la prolifération de mauvaises herbes et l'ouverture à de nouvelles fuites.
Repli du matériel et établissement de devis que vous trouverez en pièce jointe. »

Une nouvelle recherche de fuite a eu lieu le 23 septembre 2024 en raison des désordres causés dans l'appartement du dessous, la société LAUMONIER constate que : 

« Lors de notre intervention, nous nous sommes rendus sur place afin de procéder à une recherche de fuite.
Après accès et contrôle des installations, nous testons entre 30 et 80% d'humidité au 5ème étage.
Au 6ème étage, nous constatons que l'étanchéité de la terrasse n'est pas bonne et elle est engorgée, de l'eau rentre dans l'appartement du 6ème lors de fortes pluies et provoque les infiltrations en dessous.
Une intervention de dégorgement est prévue le 25/09.
Nous testons également 70% d'humidité derrière le WC au 6ème étage et préconisons la création d'une ouverture pour contrôler les installations.
Repli du matériel.

Après le dégorgement, nous préconisons le passage de notre chargé d'affaires en étanchéité afin de reprendre son étanchéité.

Vous trouverez en pièce-jointe notre devis pour réaliser la recherche de fuite destructive au 6ème étage. »

Ainsi, à ce jour, les fuites constatées par la société LAUMONIER et la société BELFOR persistent et causent des dommages aux parties communes et parties privatives de l'immeuble ; plus de 80% d'humidité a été constaté sur le mur de la cuisine au sein de l'appartement appartenant à monsieur [J] au 5ème étage porte droite, loué aux consorts [B]. 

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. 

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu'un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

 Le juge des référés dispose d'un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s'agissant d'apprécier l'existence d'un trouble manifestement 

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l'interprétation d'un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d'un acte clair. 

L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l'immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

En vertu de l'article 25b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

L'article 8 du règlement de copropriété du 2 décembre 1959 régissant la présente copropriété stipule que sont notamment qualifiées de parties privatives : 

« - les carrelages ou dallages et en général, tous les revêtements du sol, les cloisons intérieures, les portes y compris les portes palières, les fenêtres avec leurs persiennes, garde-corps et barres 'appui, les parties en fer des garde-corps des balcons, 
- Les plafonds (à l'exception du gros œuvre du plancher), 
- Les enduits de gros œuvre et cloisons séparatives, 
- Toutes les canalisations intérieures d'eau, de gaz, d'électricité, water-closet, de chauffage central, d'eau chaude, d'écoulement des eaux usées affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local, 
- Les appareils et toute la robinetterie nécessaire au fonctionnement des diverses canalisations du chauffage central et du service d'eau chaude à l'intérieur de chaque local (…). »

L'article 12 du même règlement stipule s'agissant des parties privatives que : 

« Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne le local et ses dépendances lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartement en toute propriété et à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble.
Il est expressément spécifié que chaque propriétaire sera responsable à l'égard de ses copropriétaires des conséquences de ses fautes et négligences ou de celles de ses locataires ou autres occupants. 
(…) Il est expressément spécifié que chaque propriétaire sera responsable à l'égard de ses co-propriétaires des conséquences de ses fautes et négligences ou de celles de ses locataires ou autres occupants. »

Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] tendant à voir CONDAMNER Madame [U] [C] épouse [D] à procéder, aux fins de faire cesser la fuite active, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, aux travaux de réfection de : 
- sa salle de bain suivant le devis n°2019-07-1528 établi le 3 juillet 2019 par la société LAUMONIER (cf. pièce n°10),
- la seconde salle d'eau de l'appartement, 
- et d'enlever le branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative

Il ressort des développements sus mentionnés, s'appuyant sur les pièces versées aux débats, suffisamment précises et circonstanciées, qui ne sont contredites par aucune autre pièce contraire, que le mauvais entretien et les non conformités des installations sanitaires privatives de l'appartement, composant lots N°55,79 et 85 de la copropriété sis [Adresse 3], dont est titulaire Mme [U] [C] épouse [D] sont à l'origine de nombreux dégâts des eaux causant des préjudices aux autres copropriétaires de la copropriété et aux parties commune de ladite copropriété.

Il est ainsi rapportée la preuve d'une violation, manifeste des clauses du dérèglement de copropriété litigieux et de la loi sus visée, constitutive d'un trouble manifestement illicite.

Pour mettre fin à ce trouble, il convient donc de condamner Mme [U] [C] épouse [D] à procéder, aux fins de faire cesser la fuite active, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de deux mois aux travaux de réfection de : 

o sa salle de bain suivant le devis n°2019-07-1528 établi le 3 juillet 2019 par la société LAUMONIER (cf. pièce n°10),

o la seconde salle d'eau de l'appartement, 

o et d'enlever le branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative. 

Ces dégâts des eaux ayant occasionné de nombreux désordres aux parties communes , l'obligation de Madame [U] [C] épouse [D] CONDAMNER de réparer le préjudice qui est en résulte n'est pas sérieusement contestable. 

Il ressort des pièces versées aux débats que ces dégâts ont occasionné des frais de recherche de fuite et remise en état des parties communes à hauteur de 4 072,55 euros exposés par le demandeur de sorte qu'il y a lieu de condamner Madame [U] [C] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d'un montant de 4 072,55€ à titre de remboursement des frais de plombier pour les nombreuses recherches de fuites d'origine privative et pour les travaux de réfection des parties communes abîmées par celles-ci.

Sur les demande tendant voir : 
- reboucher les trous réalisés en façade et sur le sol de la terrasse en s'assurant que le complexe d'étanchéité n'ait pas été atteint, et si le complexe d'étanchéité a été atteinte de reprendre toute l'étanchéité, pour installer sans autorisation une des pergolas en bois, 
- remettre en l'état les parties communes suite à l'enlèvement du branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative.

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [U] [C] épouse [D] avait installé sur sa terrasse, partie commune à usage privatif, deux pergolas en violation du règlement de copropriété ; que suite à l'assignation elle a procédé à la désinstallation de ces pergolas, de sorte qu'il n' y a pas lieu à faire droit à cette demande de remise en état de remise en état n'étant pas établi que la remise en état à laquelle a procédé Mme [U] [C] épouse [D] ne serait pas conforme à l'état antérieur, en l'absence de mesure d'instruction ordonnée au contradictoire des parties suffisamment circonstanciée et précise de sorte qu'il n' y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande tendant à voir enjoindre à Mme [U] [C] épouse [D] de cesser toutes les nuisances au sein de la copropriété sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par Huissier de Justice (dont le coût de chacun de ces constats à ce titre sera supporté par Madame [U] [C] épouse [D]) à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

Les dispositions de l'article 2 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelant que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire sont complétées par celles de l'article 9 de la même loi selon lesquelles chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il en use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

La liberté d'usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l'intérêt supérieur de l'immeuble qui résulte de sa destination.

Au cas présent, le règlement de copropriété de l'immeuble stipule en son article 12 « occupations » du règlement de copropriété précité que : 

« Les appartements ne pourront être occupés ou habités que bourgeoisement à l'exclusion bien entendu des locaux commerciaux du rez-de-chaussée et par des personnes honorables et de bonne vie et mœurs.

Chacun des propriétaires devra veiller à ne rien faire ou à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. »

Et s'agissant de l'usage des parties privatives dans cette clause (cf. page 10 du règlement) que : 

« (…) Il est expressément spécifié que chaque propriétaire sera responsable à l'égard de ses co-propriétaires des conséquences de ses fautes et négligences ou de celles de ses locataires ou autres occupants. »

Le copropriétaire bailleur est responsable vis à vis du syndicat des copropriétaires des faits de son locataire et que sa responsabilité est à ce titre engagée sans faute du seul fait de la constatation des nuisances.

Il est versé aux débats de nombreuses attestations des autres occupants de l'immeuble faisant état de nuisances sonores importantes excédant les inconvénients normaux de voisinage en provenance des occupants de l'appartement de Mme [U] [C] épouse [D] (Mail de M. [S] au syndic du 15 septembre 2020, de Madame [Z] du 12 novembre 2022, attestations de M. [J] ,de Mme [Y] du 30 août 2023, de M. [N] [A], de Mme [V] [I], M. [L] [X], Mme [Z], M .Bernard [W] du 13 décembre 2023, M.[O] [H] du 13 septembre 2023, Mme [G] [Y]).

Les éléments relevés ci-dessus établissent que les occupants de l'appartement appartenant à la défenderesse occasionnent des nuisances répétées dans les parties communes et privatives de l'immeuble, cet appartement étant occupé par une personne, qui régulièrement organise notamment des fêtes nocturnes contrevenant à la tranquillité de l'immeuble et gênant les autres occupants, en violation des stipulations du règlement de copropriété, ces faits, excédant les inconvénients normaux de voisinage et constituant un trouble manifestement illicite au sens des dispositions susvisées.

Pour faire cesser ces troubles et nuisances qui sont liées l'occupation de l'appartement litigieux, il y a lieu, de condamner Mme [U] [C] épouse [D] de cesser, toute nuisance au sein de la copropriété litigieuse sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

Il n' y a pas lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision,

Condamnons Mme [U] [C] épouse [D] à procéder, aux fins de faire cesser la fuite active, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,pendant une durée deux ,mois aux travaux de réfection de : 

o sa salle de bain suivant le devis n°2019-07-1528 établi le 3 juillet 2019 par la société LAUMONIER,

o la seconde salle d'eau de l'appartement, 

o et d'enlever le branchement non conforme dans les WC sortant sur la terrasse à jouissance privative ;

Condamnons Mme [U] [C] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme provisionnelle d'un montant de 4 072,55 € ;

Condamnons Mme [U] [C] épouse [D] de cesser, toute nuisance au sein de la copropriété litigieuse sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

Disons n' y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l'astreinte ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Mme [U] [C] épouse [D] au paiement des dépens, qui comprendront le cout du constat d'huissier du 8 décembre 2022, avec recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande et à payer au demandeur la somme de 2 500 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 11] le 07 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,




Arnaud FUZAT Fabrice VERT