Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 24/57081 

N° Portalis 352J-W-B7I-C5YMI

N° : 14

Assignation du :
07 octobre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


JUGEMENT RENDU SELON LA 
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 08 janvier 2025


par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 5], 
représentée par Madame la Maire de [Localité 5], Madame [I] [J]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS - #R0079



DEFENDEUR

Monsieur [F] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non représenté 



DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 




Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (étage 6 - porte 6 - lot de copropriété n°18), d’une surface de 10,88 m².

Par acte du 7 octobre 2024, la ville de Paris l’a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de voir :

- juger qu’il a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (étage 6 - porte 6 - lot de copropriété n°18) ; 
- le condamner à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- le condamner à une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ; 
- le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés directement, en application de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Mathieu.

A l’audience du 4 décembre 2024, la ville de [Localité 5] maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

M. [C], régulièrement cité à étude, n’est pas représenté.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation délivrée au défendeur non comparant, antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 631-7-1 du même code, dans la même rédaction :

« L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage [...] ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 5], et notamment du constat de location meublée touristique du 12 juin 2024 établi par un agent assermenté, que M. [C] a mis son appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (étage 6 - porte 6 - lot de copropriété n°18), en location via la plate-forme Airbnb à compter de décembre 2022.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque qu’il est domicilié fiscalement [Adresse 1]. 

Il a effectué une déclaration en ligne de location meublée le 22 novembre 2021, laquelle a donné lieu à un numéro d’enregistrement. En revanche, il n’a pas sollicité d’autorisation pour un usage autre que l’habitation du bien.

Or, il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 5] que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet :

- la fiche de révision foncière « H2 » du 13 octobre 1970 mentionne une locataire, Mme [K], qui règle un loyer de 840 francs au 1er janvier 1970 ;
- la fiche de révision foncière « R » du 14 octobre 1970 indique que l’appartement situé au 6ème étage est occupé par Mme [K].

Il s'ensuit que M. [C] a changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, de sorte que la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 5] est fondée.

S’agissant du montant de l'amende, il doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le défendeur a proposé à la location son studio, acquis le 9 mars 2020, à compter de novembre 2021, date de la déclaration en ligne de location meublée.

Le relevé de nuitées transmis par la plate-forme Airbnb fait état de 48 nuitées en 2022 et 120 en 2023, pour un gain illicite estimé de 10.920 euros, sur la base d’un coût moyen de la nuitée de 65 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 9.600 euros, s’agissant d’un local de 8 m².

Il doit être relevé que le défendeur n’a pas justifié avoir mis un terme à la location illicite après avoir reçu la lettre de notification de la ville de [Localité 5] du 18 janvier 2024 et qu’il n’a pas transmis le nombre de jours de location comme il le lui était demandé. Il n’a pas davantage comparu à l’audience pour présenter ses éventuelles explications. 

De plus, il a transmis à la ville un bail d’habitation du 26 juin 2023 dont le locataire n’est pas connu des services fiscaux et est également inconnu du facteur rencontré sur place par l’agent assermenté, son nom ne figurant pas sur la boîte aux lettres.

Surtout, M. [C] a procédé à neuf autres déclarations en meublés de tourisme à [Localité 5] pour des adresses différentes, de sorte que, louant ainsi dix logements à des touristes, il se comporte comme un professionnel, ce qui exclut toute bonne foi de sa part.

Dès lors, l’amende sera fixée au montant sollicité de 50.000 euros. 

Sur la demande d’amende civile en application de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme

Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction applicable à la cause :

« IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration ».

Le même texte précise que :

« Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros ».

Au cas présent, M. [C] a été invité par la ville de [Localité 5] à transmettre le relevé des locations touristiques de l’année précédente, la lettre l’avertissant des conséquences d’une absence de communication.

Le défendeur n’ayant pas déféré à cette demande sans aucune justification, il sera condamné à une amende de 10.000 euros.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [C] sera condamné aux dépens et, par suite, au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Dit que [C] a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (étage 6 - porte 6 - lot de copropriété n°18) ;

Condamne M. [C] à une amende civile de 50.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Condamne M. [C] à une amende civile de 10.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] conformément à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ; 

Condamne M. [C] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Mathieu en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 08 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,




Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY