Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marc GAILLARD


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Jessica SOUSSAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03677 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P2J

N° MINUTE : 
8 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 08 janvier 2025


DEMANDEURS
Madame [YV] [RO] épouse [J], demeurant [Adresse 6] - [Localité 1] - SUISSE

Madame [WH], [MS] [CW], demeurant [Adresse 7] - [Localité 29]

Monsieur [AC] [CW], demeurant [Adresse 12] - [Localité 26]

Madame [U] [CW] épouse [AW], demeurant [Adresse 20] - [Localité 10]

Madame [V] [I] [D] épouse [Z] [T], demeurant [Adresse 32] - [Localité 2]

Monsieur [ZL] [HI] [G] [GS] [XO] [P] [RO], demeurant [Adresse 9] - [Localité 25]

Monsieur [XN] [HI] [O] [A] [RO], demeurant [Adresse 5] - [Localité 23]

Madame [X] [OP] [NZ] [GV] [RO] épouse [VA] [S], demeurant [Adresse 13] - [Localité 27]

Madame [Y] [M] [YE] [RO] épouse [VR], demeurant [Adresse 31] - [Localité 11]

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 17] - [Localité 34] (ROYAUME-UNI)

Madame [NI] [J] épouse [W], demeurant [Adresse 15] - [Localité 24]

Monsieur [YF] [CW], demeurant [Adresse 3] - [Localité 28]

Madame [WX] [PH] [GS] [H] veuve [CW], demeurant [Adresse 18] - [Localité 19]

Monsieur [CF] [N] [CW], demeurant [Adresse 33] - [Localité 30] ÉTATS-UNIS 

Madame [F] [GS] [E] [CW] épouse [K], demeurant [Adresse 16] - [Localité 14]

Madame [B] [WH] [CW] épouse [DM], demeurant [Adresse 8] - [Localité 21]

représentés par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDEURS
Monsieur [YW] [PY], demeurant [Adresse 4] - [Localité 22]

Monsieur [ZM] [MB], demeurant [Adresse 4] - [Localité 22]

représentés par Me Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2359

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier











Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/03677 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P2J


EXPOSE DU LITIGE

Mme [YV] [RO], Mme [WH] [CW], M. [AC] [CW], Mme [U] [CW], Mme [V] [D], M. [ZL] [RO], M. [XN] [RO], Mme [X] [RO], Mme [Y] [RO], Mme [C] [J], Mme [NI] [J], M. [YF] [CW], Mme [WX] [H], M. [CF] [CW], Mme [F] [CW], Mme [B] [CW] sont (ci-après les consorts [RO] [J] [D] [H] [CW]) sont les propriétaires d’un appartement à usage exclusif d’habitation principale sis [Adresse 4] [Localité 22] donné à bail à M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] en vertu d’un contrat du 27 février 2023 pour une durée de trois ans en contrepartie d’un loyer de 3100 € outre provision sur charge de 140 €.

Le cabinet PLISSION IMMOBILIER a été destinataire en avril 2023 d’un courriel du locataire du 4 eme étage se plaignant du bruit provenant de chez ses voisins du dessus, précisant que le logement était manifestement utilisé à titre de bureau et de show-room avec un lot d’allées et venues incessantes.

Par constat du 8 septembre 2023 diligenté sur la base d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 2 juin 2023, Me [R] a constaté la présence de vêtements suspendus sur des stoyacs dans la pièce principale ainsi que de caisses et cartons, outre une plaque installée au rez de chaussée indiquant la présence d’une société PR YOU au 5 e étage droite, soit dans le logement de M. [YW] [PY] et [ZM] [MB].


Par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2024, les consorts [RO] [J] [D] [H] [CW] ont assigné M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] devant le du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Soissons.
Dans leurs conclusions n° 1 en réponse, ils demandent au visa des articles 1104 s., 1217 s. du code civil, de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-de prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux,
- de condamner solidairement M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] à payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts du fait du manquement à l’obligation de bonne foi,
- de condamner solidairement M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] à payer la somme de 5000 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, indexée sur l’ICC si annuelle, à compter de la résiliation judiciaire charges en sus jusqu’à la libération complète du logement par remise des clés,
- ordonner l’expulsion de M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] et de tous occupants de leur chef, avec transport et séquestration des meubles dans un garde meuble ou tout autre au choix des demandeurs au frais et risque des demandeurs, et ce en garantie des sommes dues,
- supprimer le délai de deux mois de l’article L 412-1 du CPCE,
- condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du PV de constat.


Les consorts [RO] [J] [D] [H] [CW] reprochent à leurs locataires une utilisation de leur lieu d’habitation à usage commercial d’agence de relations publiques et de communication spécialisée dans le domaine de la mode, tel que le commissaire de justice l’a constaté, alors que les nombreux colis, caisse et effets vestimentaires installés sur stoyacs identifiés dans le constat, comportant des vêtements féminins, ne sauraient relever de leur garde-robe personnelle.

Ils dénoncent en outre les nuisances d’allées et venues de clients occasionnées par cette activité, qu’il s’agisse de recevoir ou d’envoyer des vêtements via coursiers à des magazines ou des photographes, comme le démontre leur annonce d’emploi sur FASHION JOBS désignant une responsable du show-room, ainsi que la vidéo présentant in situ des articles sur TIKTOK.

Ils dénoncent l’apposition de la plaque commerciale sans autorisation du gestionnaire.
Les consorts [RO] [J] [D] [H] [CW] reprochent en sus à leurs locataires une utilisation non paisible des locaux loués, du fait des allers et venues de coursiers ainsi que de soirées.
Ils demandent des dommages et intérêts au titre de cette tromperie, la mauvaise foi persistante des locataires étant patente alors que le gestionnaire les avait contactés.


***


Dans leurs conclusions en défense n° 2, M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] demandent au visa des articles 12131-1 et 1343-5 du code civil et par exception à l’exécution provisoire de droit de :
- débouter les consorts [RO] [J] [D] [H] [CW] de leurs demandes principales et subséquentes,
Subsidiairement, en cas de constat de violation des obligations du bail,
- dire qu’en l’absence de mise en demeure préalable la résiliation judiciaire du bail ne peut être ordonnée,
Très subsidiairement, en cas de résiliation du bail,
- rejeter la demande de dommages et intérêts en l’absence de mise en demeure préalable,
- rejeter la demande d’indemnité d’occupation comme disproportionnée et la fixer à la somme du loyer courant soit 3100 €,
- rejeter la demande de supprimer le délai de deux mois de l’article L 412-1 du CPCE,
- condamner les demandeurs à leur payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du PV de constat.


M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] mettent en avant des attestations de voisin indiquant n’avoir aucun souci de nuisances de leur fait, alors que les demandeurs produisent l’attestation d’un seul voisin daté du 21 avril 2023, sans suite depuis lors et sans preuve.
Ils fustigent l’absence de mise en demeure et de rapprochement amiable préalablement à leur assignation, ce qui rendrait disproportionné une résiliation du bail sans qu’il y ait eu une possibilité de régularisation offerte dans un délai raisonnable et devrait faire obstacle à l’exécution provisoire de droit.
Ils indiquent que l’enseigne PR YOU, apposée dans le hall en vue de recevoir le courrier, est le nom commercial de la SARL J & L CREATIVE immatriculée le 4 juillet 2023 dont l’activité de prestation intellectuelle en stratégie de communication n’implique aucune vente et domiciliée très légalement au domicile de ses cogérants et associés selon l’article L 123-11-1 du code de commerce, ce à quoi le bail ne s’oppose nullement.
Ils affirment que les éléments de vêtements et de colis constatés chez eux sont des effets personnels relevant de leur vie privée et de leur décoration intérieure, leurs activités respectives de stylisme et de relation publiques et presse n’impliquant aucune vente, transit réception de marchandises ou gestion de stocks conformément à l’article L 631-7-3 du CCH autorisant, sous cette dernière réserve, une activité commerciale dans un local d’habitation.
Passionnés de mode, ils revendiquent nonobstant toute question de genre la présence de vêtements féminins dans l’espace litigieux loué à deux locataires masculins.
Ils citent un article du magazine FORBES uniquement consacré à leur expertise en RP et communication et admettent une seule utilisation de leur appartement à titre de show-room en urgence, alors que les marques clientes sont toujours présentées au public dans des show-rooms extérieurs, comme le démontrent les locations d’espaces auxquels ils se livrent fréquemment.
Ils relèvent le montant arbitraire et injustifié de la demande de dommages et intérêts d’autant plus en l’absence de mise en demeure préalable, tout comme celui de la demande d’indemnité d’occupation dépassant le loyer courant de 1900 €.
Ils rappellent qu’ils règlent leurs loyers à due date.


***

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 1104 du code civil, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Aux termes de l’article L 123-11-1 du code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.
Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.
Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation ou de modification d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.

Aux termes de l’article L 631-7-3 du CCH, dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.
Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.
 Il ressort de la combinaison de ces derniers articles que l’exercice d’une activité professionnelle dans un local d’habitation, dès lors qu’il n’y reçoit ni marchandise ni clientèle, est autorisée par la loi sous réserve de l’absence de stipulations contractuelles contraire et d’une transparence vis à vis du bailleur.

En l’espèce, le bail du 27 février 2023 est stipulé en destination des locaux p. 2 « à usage exclusif d’habitation principale », lequel se définit nécessairement par défaut de « l’usage mixte professionnel et habitation » prévu à l’article X. B (p. 7) - en tant qu’il serait exprimé plus haut.

L’article X. B (p. 6) stipule que « le locataire s’interdit expressément :
- d’utiliser les locaux loués autrement qu’à l’usage fixé au présent bail, à l’exclusion de toute autre ;
- d’exercer dans les locaux loués, en sa qualité de locataire personne physique ou représentant d’une personne morale, aucune activité commerciale industrielle et artisanale ni aucune profession libérale autre que celle éventuellement prévue aux conditions particulières. (…) »


M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] ne nient nullement être co-associés et co-gérants de la SARL J & L CREATIVE immatriculée le 4 juillet 2023, SARL dont l’activité principale est stipulée « communication & image » et qu’ils définissent comme une entreprise en stratégie de communication relation publiques et presse évoluant dans le domaine de la mode, à l’exclusion de toute activité commerciale emportant réception, dépôt et vente de marchandises. 
Toutefois, M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] n’indiquent pas avoir « préalablement au dépôt de (la) demande d'immatriculation » « notifié par écrit au bailleur ou au représentant de l'ensemble immobilier (leur) intention d'user de la faculté ainsi prévue » conformément à l’article L 123-11-1 du code de commerce dont pourtant ils se réclament, ce qui est une entorse à la bonne foi contractuelle, le tout étant de savoir si elle peut emporter à elle seule la résiliation du bail.


Cela étant, il convient tout d’abord d’interpréter les stipulations du bail comme interdisant, non toute activité professionnelle ou commerciale, mais les activités professionnelles susceptibles de nuire par nature au reste de l’environnement locatif. Ainsi en va-t-il en cas d’activité commerciale, libérale, artisanale ou industrielle impliquant diversement des va-et-vient de clientèle et de livreurs de matières premières et de marchandises, et ne peut-il en aller si l’activité de M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] consiste essentiellement en un travail de prestation intellectuelle se déroulant dans le calme d’un bureau.
L’activité de M. [YW] [PY] et [ZM] [MB] ne sera donc blâmable au regard de leurs engagements de locataires que si une ou plusieurs de ses extensions répondent à ces caractéristiques que cherchait à éviter le bail.

En l’espèce, les comparaisons croisées des photos du constat du 8 septembre 2023 et des extraits du site FORBES (pièce 10) et TIKTOK (pièce 11) suffisent à démontrer que la pièce principale de l’appartement litigieux ne sert pas qu’à abriter une garde-robe, fut elle de collection, qui ne répondrait qu’aux besoins et goûts privés des locataires alors que tout l’aménagement indique une destination tout au moins ponctuelle de show-room à l’attention d’un public, chaussures, accessoires et bijoux soigneusement alignées, mobiliers présentoirs, mannequin, lumières indirectes , et au premier chef, stoyacs chargés de vêtements de tous sexes - simple constatation de fait non discriminatoire et largement moins déplacée que la dénonciation qui en est faite. Dans le même sens, le flyer de présentation d’un show-room « PR YOU AGENCY» à la même adresse et l’apposition de l’enseigne commerciale « PR YOU » dans le hall qui ne peut difficilement avoir pour vocation de guider le facteur, puisque la SARL J & L CREATIVE, seule destinataire des courriers, ne semble pas y figurer et qu’une boite aux lettres y suffirait amplement.

Or, si « l’activité » de show-room semble avérée tout au moins de façon ponctuelle (ce que démontre, comme on le verra ci-dessous, l’insuffisance des témoignages rapportant des nuisances) et ce que ne contredisent pas les locations de show-rooms extérieurs par ailleurs), il est compréhensible qu’elle vienne en soutien ou en extension de l’activité de la SARL J & L CREATIVE sans être nécessairement en soi blâmable, puisque l’activité de promotion des marques clientes peut justifier le stockage d’un éventail de produits à titre d’échantillons presse à destination des magazines (« si nécessité et à la demande de la marque », selon les termes de la pièce défenderesse 6) voire des shoots photos ou vidéo et des visites sporadiques – dès lors tout du moins qu’aucune vente n’ y est réalisée, détail qui ne semble pas rapporté.
La présence du show-room devient dès lors répréhensible à partir du moment où elle trouble l’environnement locatif de la façon dont le bail, et partant la commune intention des parties, 
voulait l’éviter, à savoir par le fait de nuisances de toutes sortes et notamment sonores (article X 7° p. 8).
Ce n’est pas donc tant l’espace show-room qui est en cause qu’une utilisation outrepassant la tranquillité publique attachée à un immeuble d’habitation.

En l’espèce, les défendeurs démontrent louer des show-rooms extérieurs (pièces 9, 10, 11) ce qui relègue l’usage de leur propre espace à l’arrière-plan - la désignation d’une de leurs employées en tant que responsable show-room ne venant nullement en soutien de ce que leur domicile constituerait le seul espace de présentation des produits dont ils assurent la promotion.
Les documents fournis («  lettre de mission », pièce 6 )ne font pas non plus état de l’utilisation de l’espace show-room en guise de prestation client mais bien plutôt, et de façon innommée, à l’appui d’ « organiser les envois et retours dans des magazines des échantillons presse si nécessité et à la demande de la marque », ce qui relève donc, même pas de la prestation accessoire, mais simplement d’une modalité, qui appartient à la SARL, de l’exécution de sa prestation de communication à l’endroit de ses clients et ne concernant en rien ces derniers, ne constitue donc pas une branche d’activité de la SARL J & L CREATIVE.

Il convient également de remarquer que le témoignage de M. [WY], manifestement couché « à chaud » sur courriel, date du 22 avril 2023, ce qui coïncide avec la date du post sur TIKTOK fait par le dénommé [L] concernant le show-room vanté à l’appartement litigieux. Dès lors ce témoignage, fortement circonstancié et isolé, doit être fortement mis en balance avec celui de deux autres locataires appelés par les défendeurs à livrer une version toute différente des faits de nuisance allégués.
Ces derniers en effet ne font pas état de nuisances particulières. Dès lors il ne saurait être argué que la présence (du moins ponctuelle) d’un show-room dans l’appartement loué serait en soi un facteur de nuisance (passages de coursiers, de clientèles … à toute heure du jour) d’autant que ce show-room, comme on l’a vu, ne constitue pas une prestation à part entière mais plutôt une modalité de gestion interne de l’activité de l’enseigne – même s’il aurait été appréciable que le sujet soit abordé franchement dans les conclusions du défendeur. 

En l’état insuffisant des nuisances rapportées, on ne saurait donc retenir un motif de résiliation du contrat de bail. 
Et s’agissant de la destination assignée par ce dernier, s’il est regrettable que les locataires n’aient pas assuré la transparence légale qui s’imposait à l’égard du gestionnaire quant à leur activité, dès lors que celle-ci ne contrevient pas au bail tel qu’interprété plus haut, il n’ y a pas davantage matière à résilier le bail, le manquement à la bonne foi étant de plus sans conséquence de nuisances pour le bailleur – dont on regrettera là aussi l’absence de mise en demeure conformément aux articles 1224 à 1226 du code civil et de tentative de rapprochement amiable, manquements pas davantage châtiés par les textes.

La demande de résiliation sera donc rejetée ainsi que toutes demandes subséquentes.

II. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En l’espèce, les consorts [RO] [J] [D] [H] [CW], partie succombante, seront condamnés solidairement aux dépens, y compris les frais du constat du 8 septembre 2023.


b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, eu égard aux circonstances du litige et au manque de transparence de M. [YW] [PY] et de [ZM] [MB], l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Chaque partie conservera donc la charge de ses frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :


Déboutons de l’ensemble de leurs prétentions Mme [YV] [RO], Mme [WH] [CW], M. [AC] [CW], Mme [U] [CW], Mme [V] [D], M. [ZL] [RO], M. [XN] [RO], Mme [X] [RO], Mme [Y] [RO], Mme [C] [J], Mme [NI] [J], M. [YF] [CW], Mme [WX] [H], M. [CF] [CW], Mme [F] [CW], Mme [B] [CW]

Condamnons solidairement Mme [YV] [RO], Mme [WH] [CW], M. [AC] [CW], Mme [U] [CW], Mme [V] [D], M. [ZL] [RO], M. [XN] [RO], Mme [X] [RO], Mme [Y] [RO], Mme [C] [J], Mme [NI] [J], M. [YF] [CW], Mme [WX] [H], M. [CF] [CW], Mme [F] [CW], Mme [B] [CW] aux entiers dépens de la présente procédure, y compris les frais du constat du du 8 septembre 2023;

Rejetons toutes les autres demandes,

Disons n’ y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que l’ exécution provisoire est de droit. 

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection