Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51310

N° Portalis 352J-W-B7I-C34UT

N° : 1

Assignation du :
25 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2025



par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS - #D1283





DEFENDERESSE

Société INSTITUT DES METIERS DE LA FORME 
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0053




DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier, 



Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1992, renouvelé le 1er octobre 2004, la société [Adresse 1] a donné à bail à CMG SPORT CLUB des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour la destination suivante : « Exploitation d’un club de sport, commerce d’articles de sport, de bars restaurant, organisation de stages et toute activité se rapportant directement ou indirectement à ces activités ».

A compter du 31 décembre 2019, la société Club Monceau est venue aux droits de CMG SPORT CLUB.

A la suite de cette fusion, le preneur a rencontré des difficultés en lien notamment avec la crise du Covid-19 ayant entraîné la fermeture forcée du local commercial.

Par acte délivré par huissier de justice le 22 mars 2023, la société [Adresse 1] a fait sommation à la société Club Monceau de reprendre son activité, constatant que les locaux commerciaux n’étaient plus exploités.

Par courrier du 7 avril 2023, la société Club Monceau a informé son preneur que cette fermeture était provisoire, en lien avec des travaux en cours, et que la réouverture devait intervenir le 1er juin 2023.

Le 28 juin 2023, la société [Adresse 1] a fait délivrer à la société Club Monceau une nouvelle sommation de reprendre son activité commerciale.

Le même jour, le bailleur a également fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au preneur pour une somme de 73 088,95 euros au principal, correspondant aux loyers et charges impayés sur les années 2020 et 2021.

Le 27 juillet 2023, la société Club Monceau a été absorbée par la société Institut des métiers de la formation.

Par deux constats de commissaire de justice du 1er et 9 octobre 2023, la société [Adresse 1] a relevé que l’activité au sein du local n’était plus celle d’un club de sport mais des activités d’enseignement.

Par acte délivré le 19 octobre 2023, la société [Adresse 1] a fait sommation à la société Institut des métiers de la formation, cette fois, d’avoir à exploiter les locaux conformément au bail, en visant la clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 25 janvier 2024, la société Institut des métiers de la formation a saisi le tribunal judiciaire de Paris, au fond, afin de contester les sommes sollicitées par la société [Adresse 1] et d’obtenir le versement de sommes indument perçus par le bailleur.

Le même jour, la société [Adresse 1] a attrait la société Institut des métiers de la formation devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, en référé, afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, le paiement des loyers dus à cette date ainsi que l’expulsion du preneur.

Appelée une première fois à l’audience du 13 mars 2024, le Président du tribunal judiciaire de Paris a délivré une injonction à médiation. 

Après plusieurs renvois en raison de la médiation en cours, l’affaire a été retenue pour plaider à l’audience du 27 novembre 2024.

La société [Adresse 1], dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, sollicite de :

Constater l'acquisition au profit du bailleur de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 28 juillet 2023, subsidiairement à la date du 20 novembre 2023 et très subsidiairement à la date du 1er décembre 2024, Ordonner l'expulsion du preneur et de toute personne de son chef des locaux qu'elle occupe, Condamner la société Institut des métiers de la formation à restituer au bailleur les lieux dont il s'agit, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel augmenté des charges et taxes outre l’intérêt mensuel de 1% prévu à la clause résolutoire, Condamner la société Institut des métiers de la formation à payer au demandeur la somme provisionnelle de 24 085,88 €, Condamner la société Institut des métiers de la formation en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience par leur conseil, la société Institut des métiers de la formation a demandé au juge des référés de :

A titre liminaire, 

Juger irrecevable les dernières écritures du demandeur comptes tenus de leur tardiveté,
Juger irrecevable l’action en référé introduite par la société [Adresse 1],
Sur le fond,

Débouter la société [Adresse 1] de ses demandes provisionnelles, 
Débouter la société [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, 
Condamner la société Club Monceau à payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur le rejet des conclusions

Selon l’article 15 du code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.”

En l’espèce, les dernières conclusions du demandeur ont été transmises à la société Institut des métiers de la formation le 26 novembre 2024 soit le jour précédant l’audience. Au cours de l’audience, la société Institut des métiers de la formation n’a pas sollicité de renvoi afin de bénéficier d’un temps plus important pour répondre aux moyens nouveaux soulevés par le demandeur.
Par ailleurs, il doit être relevé que la procédure de référé est une procédure orale et autorise chaque partie à répondre oralement à d’éventuels moyens nouveaux.
Par ailleurs, si la société [Adresse 1] a effectivement conclu le 26 novembre, ces conclusions intervenaient en réponse aux conclusions de la société Institut des métiers de la formation déposées le 22 novembre. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d'écarter les dernières conclusions du demandeur.


Sur l’exception de compétence

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
2° Allouer une provision pour le procès,
3°Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable,
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires ;

La compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, si la délivrance des assignations au fond et en référé est concomitante, la société Institut des métiers de la formation ne justifie aucunement de la saisine antérieure du juge de la mise en état par rapport à la saisine du juge des référés.

Il ne sera dès lors pas fait droit au moyen tiré de l'incompétence du juge des référés.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 28 juin 2023 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 28 juin 2023 par la société [Adresse 1] à la société Institut des métiers de la formation pour obtenir le paiement de la somme de 73088,95 € correspondant aux loyers dus du deuxième trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021

Il doit être relevé que le décompte joint au commandement de payer s’arrête au second trimestre 2021 et n’est pas à jour de sa date de délivrance. Ainsi, il n’est pas permis au débiteur de comprendre de façon précise sa situation comptable au jour de la délivrance. Par ailleurs, il se fonde en partie sur un solde de loyer sans préciser le montant appelé et le montant versé ce qui participe à l’imprécision dudit décompte.

Par ailleurs, afin d’établir que les sommes indiquées n’ont pas été payées, la société [Adresse 1] produit un décompte postérieur au commandement non daté, qui reprend uniquement 
les loyers indiqués comme non payés, des sommes perçues postérieurement au 28 juin 2023 (18,375,78 €), des charges pour l’année 2022 d’un montant de 621,48 €, un solder loyer pour le 4e trimestre 2023 : 6344,77 € le loyer pour le premier trimestre 2024 de 19 034,32 €.
Il doit être relevé que ce décompte est également très imprécis en ce qu’il ne reprend par l’appel de chacun des loyers trimestriels, les sommes payées par le preneur, notamment sur l’intégralité de l’année 2022, et se fonde également sur un solde de loyer pour le quatrième trimestre 2023 sans préciser comment ce solde a été calculé.

De la même façon, s’agissant du décompte produit en date du 31 décembre 2024, il se fonde sur un « report à nouveau » d’un montant de 54 713,18 € au 1er janvier 2024 sans expliquer comment cette somme a été calculée. Par ailleurs, alors que le décompte est sensé concerner l’intégralité de l’année 2024, il ne mentionne que les virements mensuels de 3062,63 € effectué par la société Institut des métiers de la formation qui semble correspondre à un échéancier, sans évoquer les appels de loyers ni les paiements de loyers courants effectués par la société Institut des métiers de la formation.

L’imprécision du décompte sur lequel se fonde le commandement de payer délivrer le 28 juin 2023, et des décomptes postérieurs empêchent cette juridiction de vérifier avec l’évidence exigée en référé, le bienfondé des causes du commandement et si celles-ci ont été payées dans les délai ou non. 
En conséquence, il existe une contestation sérieuse à l’efficacité dudit commandement. Il n’y aura donc, en référé, à constater l’acquisition de la clause résolutoire sur ce motif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du changement de destination

Le bail liant les parties stipule que les lieux loués sont destinés exclusivement à l’« Exploitation d’un club de sport, commerce d’articles de sport, de bars restaurants, organisation de stages et toute activité se rapportant directement ou indirectement à ces activités ».

Selon les termes de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 19 octobre 2023, le bailleur fait grief au preneur de ne pas respecter la destination des lieux en proposant uniquement la tenue de formation en lien avec les métiers du sport.

Les constats dressés les 1er et 9 octobre 2023 permettent d’établir, ce qui n’est pas contesté par le preneur, que l’activité menée par ce dernier dans le local commercial est une activité de formation pour les métiers du sport et du bienêtre.

Or il doit être relevé que la clause de destination des locaux comprend l’organisation de stage et « toute activité se rapportant directement ou indirectement à ces activités » à savoir « Exploitation d’un club de sport, commerce d’articles de sport, de bars restaurants, organisation de stages ».

Ainsi les parties au contrat ont souhaité rédiger une clause de destination étendue et qui ne paraît pas exclure, avec l’évidence requise en référé, l’activité de formation aux métiers du sport.

En conséquence, la question de savoir si l’activité de formation aux métiers du sport et du bien-être entre en contradiction avec la clause de destination des lieux relève de l’office du juge du fond et il ne saurait y avoir lieu à référé s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

L’ensemble des moyens au soutien de l’acquisition de la clause résolutoire ayant été écartée, il n’y aura lieu à l’ordonner en référé et l’ensemble des demandes subséquentes seront également rejetées.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif 

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Suivant l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, en se fondant sur les mêmes moyens que ceux précédemment cités, le décompte imprécis communiqués par le demandeur n’est pas suffisant afin d’établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur.

Cette demande de provision sera donc également rejetée.

Sur les autres demandes

La société [Adresse 1], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la présente décision, il y a lieu de rejeter l’ensemble des prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,


DÉCLARONS recevable les conclusions déposées à l’audience par la société Institut des métiers de la formation, 

REJETONS l’exception d’incompétence du juge des référés,

REJETONS les demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes,

REJETONS la demande provisionnelle formulée par la société [Adresse 1],

CONDAMNONS la société [Adresse 1] aux entiers dépens,

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 08 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,




Paul MORRIS Pierre GAREAU