Tribunal judiciaire · PCP JCP fond — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/08135 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CFC

N° MINUTE :
4 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDERESSE
Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/08135 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CFC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 octobre 2010, la société IDF NOVEDIS , aux droits de laquelle vient la société d’HLM ICF LA SABLIERE par voie d’acquisition de l’immeuble, a consenti à M. [Z] [V] la convention d’occupation d’un logement , situé [Adresse 1] [Localité 3] à titre d’accessoire de son contrat de travail avec la SNCF.
L’immeuble ayant fait l’objet d’un conventionnement d’Etat en date du 18/02/2024, un contrat conforme au nouveau statut d’HLM conventionné a été proposé à M. [V] et à sa compagne, sans suite.
Suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2018, la société d’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [Z] [V] et Mme [U] [Y] un emplacement de stationnement n° 558 situé [Adresse 4].
M. [Z] [V] étant décédé le 16 novembre 2020, sa concubine Mme [U] [Y] en a informé la société d’HLM ICF LA SABLIERE en janvier 2021 qui lui a refusé le transfert des contrats par courrier recommandé du 7 mai 2021 et émis vainement des propositions de relogement dans le même arrondissement voire le même quartier.
Par acte de commissaire de justice remis à étude du 9 septembre 2023, la société d’HLM ICF LA SABLIERE a assigné Mme [U] [Y] devant le juges des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions en réplique reprises oralement à l’audience, la société d’HLM ICF LA SABLIERE fait les demandes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
-le débouté des demandes de Mme [U] [Y]
- dire que le bail du logement, situé [Adresse 1] [Localité 3] a pris fin le 16 novembre 2020.
Subsidiairement,
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail du logement situé [Adresse 1] ([Adresse 1]) [Localité 3] et de l’emplacement de stationnement n° 558 situé [Adresse 4],
En tout état de cause,
-Mme [U] [Y] étant sans droit ni titre, la condamner à libérer les lieux loués sans délai à compter de la décision à intervenir, et à défaut ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de chef avec concours de la force publique au besoin,
- condamner Mme [U] [Y] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation de la convention d’occupation et du bail de stationnement jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner Mme [U] [Y] à payer 1500 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens,

La société d’HLM ICF LA SABLIERE que le contrat de travail de M. [V] ayant été rompu du fait de son décès, la convention d’occupation qui en était l’accessoire ainsi que le contrat de location de l’emplacement de stationnement doivent subir le même sort, Mme [U] [Y] étant dès lors sans droit ni titre.
Subsidiairement, le défunt n’occupant plus les lieux, les termes de la convention justifient sa résiliation et excluent tout transfert à sa compagne, peu important que le contrat de travail de l’intéressé ait cessé en réalité le 18 avril 2018, antérieurement au décès.
La société d’HLM ICF LA SABLIERE indique qu’aux termes de l’article L 353-7 du CCH, son acquisition de l’immeuble et son conventionnement ne placent pas pour autant cette convention d’occupation accessoire au contrat de travail sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux seuls baux, alors même que les occupants se sont vus proposer cette option par la signature d’un contrat de bail.
Mme [U] [Y] occupant seule un logement de quatre pièces sans droit depuis 2021 sans justifier de son activité d’assistante maternelle et ayant refusé des propositions de relogement, la demanderesse lui dénie tout délai.

***

Dans ses conclusions en défense reprises oralement à l’audience, Mme [U] [Y] fait les demandes suivantes en demandant d’écarter l’exécution provisoire de droit :
-le débouté des demandes de la société d’HLM ICF LA SABLIERE
-juger que la convention d’occupation ainsi que le bail de stationnement lui ont été transférés le 16 novembre 2020
Subsidiairement,
- lui accorder un délai de douze mois pour quitter le logement sur le fondement de l’article L 412-3 s. du CPCEX.
- condamner la société d’HLM ICF LA SABLIERE à lui payer 1000 € de frais irrépétibles du fait de son aide juridictionnelle partielle.

Mme [U] [Y] indique qu’elle a vécu maritalement avec M. [V] pendant 23 ans, donc depuis plus d’un an à la date du décès, et toujours respecté ses obligations locatives.
Elle affirme que M. [V] n’était plus sous contrat de travail avec la SNCF depuis18 avril 2018, antérieurement au décès.
Elle soutient que le conventionnement a eu pour effet de faire basculer la convention sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 selon l’article L 353-5 et L 353-7 du CCH, puisqu’il convient de différencier les textes applicables au secteur général conventionnée et ceux applicables aux HLM, l’article 353-7 n’étant applicable qu’au premier selon l’article L 353-14 du même code, et le statut des seconds plaçant de plein droit les locataires, dès le conventionnement aux termes de ce dernier et selon l’article de l’article 353-17, sous le régime de droit commun quel que soit le régime du bail en cours. Elle en veut pour preuve que M. [V] a été laissé dans les lieux en 2018 malgré sa rupture de contrat et s’est même vu proposer le bail de stationnement.
Elle revendique ainsi l’applicabilité, dès la date du décès de M. [V], du droit au transfert de bail au profit de la concubine depuis plus d’un an selon l’article 14 de la loi de 1989, peu important les conditions de ressources et d’adaptation du logement.
Subsidiairement , au soutien de sa demande de délais, elle fait état de l’absence de dette locative, de sa demande de logement social en cours et du lieu d’accueil de trois enfants inhérent à sa situation d’assistante maternelle .

A l'audience du 21 octobre 2024, les parties ont repris oralement leurs écritures.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la situation d’occupation sans droit ni titre et la demande de transfert du bail

Il ressort des débats que le contrat en date du 19 octobre 2010 qui lie la société d’HLM ICF LA SABLIERE venue aux droits de la société IDF NOVEDIS à M. [Z] [V] relativement au logement sis [Adresse 1] s’analyse en une convention d’occupation sui generis expressément accessoire au contrat de l’intéressé avec la SNCF, puisque la redevance d’occupation est directement prélevée sur le salaire. Elle est donc exclue du régime de la loi du 6 juillet 1989 et de son article 14 emportant droit au transfert du bail aux conjoints, ascendants et descendants.
L’acte du 28 décembre 2018, liant les mêmes, est un contrat de location d’un emplacement de stationnement sis [Adresse 4], soumis aux règles du code civil, dont il ressort des conclusions convergentes des parties, mais aussi de leurs demandes, qu’il doit s’analyser comme accessoire au premier et formant un tout indivisible avec l’autre.
La problématique a trait au contrat de la société d’HLM ICF LA SABLIERE avec l’Etat en date du 18/02/2024, conférant à l’immeuble un statut d’HLM conventionné entrainant certaines conséquences juridiques, et notamment celle de placer les logements sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 dans certaines conditions qui diffèrent d’un type de logement conventionné à l’autre.
Ainsi, le code de la construction et de l’habitation procède par nuance entre les logements conventionnés soumis aux dispositions générales de la section 1 (Articles L353-2 à L353-13) et certaines espèces de logements conventionnés soumis aux dispositions particulières de la section 2 (articles L353-14 à L353-22) à l’exclusion donc des règles de la section 1 qui ne seraient pas compatibles.
De fait, l’article L 353-14 du code de la construction et de l’habitation introduit ainsi la section 2 :« Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes. »
Le logement litigieux ressort donc de ce régime.
Pourtant, suite au conventionnement, la société d’HLM ICF LA SABLIERE a proposé vainement en 2015 un nouveau contrat à M. [V] et à sa compagne pour sortir du régime accessoire au contrat de travail au profit d’un bail HLM soumis à la loi du 6 juillet 1989.
La demanderesse indique que ce faisant, elle n’entendait nullement se placer sous le régime de l’article L 353-7 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, le locataire disposant d'un délai de six mois pour accepter le bail, à défaut de quoi il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours.
De fait, le contrat de M. [V] ne répondait pas aux critères de ce texte.
Aux termes de l’article L 353-17 du code de la construction et de l’habitation, par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.
De fait, la convention précitée du 18 février 2014 ne stipule pas autrement, ajoutant en son article 4 : les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (…) dans les conditions prévues par l’article 40-III (disant expressément l’article 14 applicable aux « logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation ») , aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de la présente convention. »
La société d’HLM ICF LA SABLIERE estime que cette disposition n’a pas pour effet de placer le bail de M. [V] sous le régime de la loi de 1989. De fait, il convient de constater qu’aux termes de cet article 4, ce sont « les logements objets de la convention » qui se voient imposer les dispositions de la loi de 1989, et non, de plein droit, les contrats afférents à ces logements.
Il convient donc de distinguer entre le champ d’application légal et le statut protecteur qui est une modalité de ce champ d’application.
L’ensemble immobilier passé sous conventionnement se retrouve bien placé dans le champ d’application légal , y compris sa disposition (article 2 .3°) excluant du statut protecteur « les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ».

Le statut protecteur ne s’applique donc pas ab initio et impérativement à tous les contrats de location/ mise à disposition en cours au sein de ces logements.
C’est pourquoi la société d’HLM ICF LA SABLIERE a proposé à M. [V] et à Mme [U] [Y] de signer un bail de droit commun ( pièce défenderesse n° 1) que ces derniers ont refusé à cause du supplément de loyer de solidarité qu’il engendrait.
Dès lors, il a choisi de ne pas se placer sous le statut protecteur de la loi et son article 14 ne peut trouver application.
Dès lors, et à défaut de démonstration que M. [V] avait fait valoir ses droits à la retraite dès 2018, il convient de constater que le contrat du 19 octobre 2010 a cessé de produire effet au 16 novembre 2020 sans que Mme [U] [Y] puisse se prévaloir de son transfert à son endroit, en dépit de sa qualité de concubine depuis plus d’un an.
Mme [U] [Y] est dès lors sans droit ni titre depuis cette date.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
Il convient donc de prononcer la caducité du bail du 28/12/2018 relatif à l’emplacement de stationnement n° 558 situé [Adresse 4], et ce, à effet du 16 novembre 2020.

Il convient donc de prononcer l’expulsion de Mme [U] [Y] des deux locaux précités comme indiqué ci-dessous au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

II. Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et  L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que, bien qu’elle se maintienne dans les lieux depuis novembre 2020, Mme [U] [Y] paie régulièrement ses loyers et charges, justifie d’une assurance locative et d’un agrément d’assistante maternelle à domicile depuis le 26/12/2017 à concurrence de trois enfants mineurs.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Mme [U] [Y] un délai pour quitter les lieux , jusqu’à la fin de l’année scolaire entendue largement, soit jusqu’au 31 juillet 2025.

III.  Sur la fixation d’une indemnité d’occupation :

En l'espèce, Il convient de conclure des débats que Mme [U] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2020 concernant le local d’habitation et l’emplacement de stationnement comme indique ci-dessus.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation  en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, et ce , pour l’un comme pour l’autre local.
Il y a lieu de condamner Mme [U] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la date du jugement jusqu'à la libération effective des lieux.

IV. Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner Mme [U] [Y] aux entiers dépens.

Il convient de condamner Mme [U] [Y] à verser à la société d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire et Mme [U] [Y] se voyant octroyer un délai pour quitter les lieux, sans préjudice du délai de deux mois suivant le commandement e quitter les lieux, il n’ y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DISONS que Mme [U] [Y] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] ([Adresse 1]) [Localité 3], depuis le 16 novembre 2020,

DISONS que Mme [U] [Y] est occupante sans droit ni titre de l’emplacement de stationnement n° 558 situé [Adresse 4], depuis le 16 novembre 2020,

ACCORDONS à Mme [U] [Y] un délai jusqu’au 31 juillet 2024 pour quitter les lieux occupés [Adresse 1] ([Adresse 1]) [Localité 3],

ACCORDONS à Mme [U] [Y] un délai jusqu’au 31 juillet 2024 pour quitter l’emplacement de stationnement n° 558 situé [Adresse 4],

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Mme [U] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

FIXONS, s’agissant du logement situé [Adresse 1] [Localité 3] le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [U] [Y] à compter du 16 novembre 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

FIXONS , s’agissant de l’emplacement de stationnement n° 558 situé [Adresse 4] le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [U] [Y] à compter du 16 novembre 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,
CONDAMNONS Mme [U] [Y] à verser à la société d’HLM ICF LA SABLIERE l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,
REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Mme [U] [Y] à verser à la société d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [U] [Y] aux entiers dépens de l'instance,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE