Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 1ère section — 7 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05313 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZPRL

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Avril 2023









JUGEMENT 
rendu le 07 Janvier 2025 
DEMANDERESSE

S.C.I. ALIENOR
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-Didier MEYNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0240, et par Me Laure VERILHAC, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Madame Julie MASMONTEIL, Juge
Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 07 Janvier 2025
4ème chambre 1ère section
N° RG 23/05313 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPRL

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DES FAITS

Le 15 mai 2006, la SCI Alienor a confié à la SARL MCD Gestion, aux droits de laquelle intervient désormais la SAS Foncia Paris Rive Gauche (ci-après la société Foncia), un mandat de gestion locative de son appartement situé [Adresse 3] à [Adresse 6] 1er arrondissement (lot 16).
Le 8 avril 2022, la société Foncia a informé sa mandante de la délivrance par les locataires de cet appartement, M. et Mme [Y], de leur congé, et ce à compter du 5 mai 2022. 
Le 25 avril 2022, la société Foncia a transmis à la SCI Alienor un devis émanant de la société Chaufhome portant sur la recherche de fuite destructive dans le logement précité, pour un montant de 550 euros, devis que la mandante a transmis à son assureur, la société d’assurance mutuelle l’Auxiliaire, le 28 avril 2022. La société d’assurance a donné son accord pour la prise en charge de cette dépense. 
Par courrier recommandé avec accusé réception du 19 septembre 2022, la SCI Alienor a reproché à la société Foncia de ne pas avoir remis le bien litigieux en location à la suite du départ de M. et Mme [Y], sollicitant un dédommagement à hauteur de la perte de loyers, soit 6.236,72 euros. 
La société Chaufhome est intervenue le 26 septembre 2022 pour procéder à la recherche de fuite. Elle a préconisé une réfection de l’ensemble de la douche y compris de sa plomberie et de son carrelage, proposant un nouveau devis d’un montant de 4.221,80 euros.
La SCI Alienor a fait appel à un deuxième artisan pour avis. Celui-ci est finalement intervenu au mois de janvier 2023 pour effectuer une recherche de fuite et des travaux au niveau de la douche, facturant ses services pour la somme totale de 823,79 euros (275+548,79).
Des échanges sont intervenus entre les parties, la SCI Alienor reprochant à l’agence immobilière un retard dans la prise en charge de la recherche de fuite de son appartement et une carence dans la réalisation des travaux pourtant acceptés par elle, outre l’absence de relocation du bien. 
A défaut de résolution amiable de leur litige et après résiliation du mandat litigieux prenant effet le 31 mars 2023, la SCI Alienor a attrait la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 3 avril 2023.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, la SCI Alienor demande au tribunal de : 
« Vu les pièces versées aux débats, 
Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil, 
(…)
DECLARER la demande de la Société civile immobilière ALIENOR recevable et bien fondée, et en conséquence : 
CONDAMNER la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à la SCI ALIENOR la somme de 15 126,37 € en réparation de son préjudice locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; 
CONDAMNER la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à la SCI ALIENOR la somme de 2 500 € en réparation de son préjudice matériel, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; 
CONDAMNER la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à la SCI ALIENOR la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER la Société FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE aux entiers dépens ».
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, la société Foncia Paris Rive Gauche demande au tribunal de : 
« DEBOUTER la SCI ALIENOR de toutes ses demandes
CONDAMNER la SCI ALIENOR en 2.000 € en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ».

La clôture a été prononcée le 28 février 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.




MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes », si elles ne constituent pas une prétention, et elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la responsabilité de la société Foncia

Sur la faute de la société Foncia

Au visa de l’article 1992 du code civil, la SCI Alienor rappelle que l’agent immobilier engage sa responsabilité à l’égard de son mandant en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du mandat qu’il a reçu. Elle fait grief à la défenderesse d’avoir délaissé la gestion de son bien immobilier et lui reproche notamment d’avoir retardé la recherche de fuite, de s’être abstenue de procéder à la vérification d’une part de la réalité des recherches effectuées par la société Chaufhome, et d’autre part, de l’adéquation entre les travaux préconisés et la réalité du sinistre. Elle estime également que son mandataire a omis de réclamer un devis auprès d’une autre entreprise, et plus généralement n’a pas réalisé les démarches nécessaires pour mettre en œuvre les réparations et permettre la relocation du bien. Elle affirme, en réponse à l’argument adverse, que la société Foncia a bien été avisée de son accord pour la recherche de fuite par l’entreprise Chaufhome et ne démontre pas l’absence de réception du courriel du 10 mai 2022 litigieux.

En réponse, la société Foncia conteste avoir reçu un courriel du 10 mai 2022 l’informant de l’accord de la SCI Alienor pour la prestation de recherche de fuite. Elle explique avoir été avisée de cet accord le 22 septembre 2022 et avoir réalisé les démarches de prise en charge du sinistre dans les jours suivants en demandant à l’entrepreneur d’intervenir au plus vite. Elle relève qu’il existe une différence d’une minute entre le courriel du 10 mai 2022 produit en demande et celui qu’elle communique en défense, correspondant à une pièce jointe transmise par la SCI Alienor le 22 septembre 2022, pièce jointe comprenant le mail du 10 mai 2022 adressé à son endroit. Elle précise que le gestionnaire s’est excusé à tort par courrier du 21 octobre 2022, croyant avoir reçu l’accord sur le devis dès le 10 mai. Elle conteste dès lors toute faute de gestion.

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Il résulte de l’article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc à la SCI Alienor, qui recherche la responsabilité de la société Foncia, de rapporter la preuve des manquements de celle-ci aux obligations lui incombant en vertu du mandat de gestion locative dont la conclusion n’est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’elle prétend avoir subis.

En l’espèce, aux termes du mandat du 15 mai 2006, la SCI Alienor a autorisé expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration et « notamment : 
- faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais URGENTES et en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ;
- rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos (…) ». 

Si la société Foncia conteste avoir été destinataire du courriel du 10 mai 2022 l’informant de l’accord de la SCI Alienor pour la recherche de fuite dans l’appartement précité, cette allégation est contredite d’une part par la production, en demande, du courriel litigieux, et d’autre part par le courrier que la société Foncia a adressé à la demanderesse le 21 octobre 2022 dans les termes suivants : « Le 10 mai 2022, vous nous transmettez l’accord de l’assurance pour faire cette recherche de fuite. Effectivement à ce moment-là nous avons omis de transmettre l’accord à la société CHAUFHOME pour faire cette recherche de fuite et nous en sommes navrés ». Au regard des termes circonstanciés de ce courrier, rien ne permet d’affirmer comme le fait la société Foncia que le gestionnaire s’est excusé à tort en croyant qu’un tel accord avait été donné. Dès lors, en s’abstenant de contacter la société Chaufhome pour lui permettre d’intervenir sur la base de ce devis accepté, retardant de ce fait la recherche de fuite litigieuse, la société Foncia a commis une faute de gestion. 

Par ailleurs, dès lors que la société Foncia a elle-même procédé à l’état des lieux de sortie de M. et Mme [Y] et a pu relever le bon état ou l’état d’usage des éléments de douche (bac douche, joint d’étanchéité, robinetterie, flexible, cabine et paroi), elle pouvait raisonnablement, au vu de ses propres constatations et de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, s’interroger sur le devis proposé par la société Chaufhome et solliciter sa mandante sur l’opportunité de faire appel à un autre entrepreneur pour obtenir un second avis sur les travaux. En l’absence dès lors de justifier de toute démarche en ce sens, y compris après avoir été interpellée sur ce point par sa mandante par courrier du 15 novembre 2022, la faute de la société Foncia sera également retenue à cet égard. 

Enfin, la société Foncia n’explique pas au tribunal l’absence de toute diligence de sa part afin de relouer le logement, dont il n’est pas allégué qu’il était inhabitable, à partir de la vacance jusqu’au terme du mandat. Le tribunal observe au demeurant qu’elle disposait, conformément aux termes non discutés du mandat, de tous pouvoirs pour relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance, et qu’elle a, elle-même, indiqué à la SCI Alienor dès le 8 avril 2022 qu’à défaut pour celle-ci de l’informer de son souhait de ne pas relouer le logement, elle consentirait un nouveau bail en réactualisant le loyer. Au surplus, son attention sur ce point avait été attirée par la demanderesse aux termes de plusieurs courriers dont elle ne conteste pas la réception, le 19 septembre et le 19 octobre 2022. Dans ces conditions, sa faute sera retenue à ce titre. 

Sur les préjudices de la SCI Alienor 

Sur la perte de loyers 

La SCI Alienor estime que les manquements de la société Foncia ont généré une perte de loyers du 5 mai 2022 au 31 mars 2023 (1.163,57 + 1.396,28 x10 =15.126,37), du fait de la vacance de son appartement. Elle prétend que le marché locatif parisien est particulièrement tendu, faisant état d’un délai moyen de relocation d’un appartement deux pièces de 19 jours. 

En réponse, la société Foncia relève qu’il est illusoire de relouer un bien le jour du congé, de sorte que l’éventuel préjudice subi par la société demanderesse ne peut démarrer au 5 mai 2022 et doit prendre en compte le temps de recherche d’un locataire d’une durée de deux à trois mois. Elle fait état d’une précédente estimation de la demanderesse des pertes locatives au mois de novembre 2022, à deux mois de loyers.

Sur ce, 

En l’espèce, il est certain que la faute de la société Foncia, qui ne justifie d’aucune démarche pour relouer le bien litigieux, est en lien causal avec la perte de chance subie par la SCI Alienor de relouer son bien dans un délai raisonnable et de percevoir des loyers. Cette dernière justifie par ailleurs du délai moyen de relocation d’un appartement de type T2 à [Localité 7]. 

Dans ces conditions, compte tenu du congé donné dès le 8 avril 2022 et n’étant pas en débats que le loyer attendu par la SCI Alineor (1.396,28 euros) est cohérent avec les prestations de l’appartement, sa perte de chance d’obtenir ce loyer à compter du 5 mai 2022 sera appréciée à hauteur de 90 %.

Il lui sera ainsi alloué la somme de : [(1.396,28/31 x 27) + 1.396,28 x 10] x 0,9 =13.661,02 euros.

La société Foncia sera condamnée à payer à la SCI Alienor la somme de 13.661,02 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement conformément à l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil.

Sur le préjudice matériel

La SCI Alienor explique que les carences de sa mandataire lui ont causé un préjudice matériel, ayant été contrainte de gérer elle-même le sinistre, impliquant un investissement de temps et des déplacements. 

La société Foncia ne fait pas valoir d’argument à cet égard.

Sur ce, 

En l’espèce, la SCI Alienor ne justifie ni du temps passé par l’un de ses employés pour gérer le sinistre compte tenu de la carence de la société Foncia, ni des frais de transport qu’elle allègue avoir engagés à cet égard. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel. 

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société Foncia, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la société Foncia sera condamnée à payer à la SCI Alienor la somme de 3.000 euros à ce titre. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS Foncia [Localité 7] Rive Gauche à payer à la SCI Alienor la somme de 13.661,02 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement au titre de la perte de chance de percevoir les loyers entre le 5 mai 2022 et le 31 mars 2023 ; 

DÉBOUTE la SCI Alienor de sa demande tendant à voir condamner la SAS Foncia [Localité 7] Rive Gauche à lui payer la somme de 2.500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement au titre de son préjudice matériel ; 

CONDAMNE la SAS Foncia [Localité 7] Rive Gauche à payer à la SCI Alienor la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SAS Foncia [Localité 7] Rive Gauche aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ; 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Fait et jugé à [Localité 7] le 07 Janvier 2025.

Le Greffier La Présidente 
Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE