Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/56449 

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGM

N° : 10

Assignation du :
19 septembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2025


par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Michèle DOURDET-THIBAULT, avocat au barreau de PARIS - #D0108



DEFENDERESSE

La S.A.R.L. HOTARU
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #J0143



DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 31 octobre 2007, l’indivision [V], aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 1], a consenti un bail commercial à la société Hotaru portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15.000 euros HT/HC payable mensuellement et d’avance. 

Par acte du 6 août 2024, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la société Hotaru un commandement de payer la somme de 5.388,21 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI [Adresse 1] a, par acte du 19 septembre 2024, assigné la société Hotaru devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 7.499,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 septembre 2024 ; condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer, outre les charges et taxes, jusqu'à la libération des locaux ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 4 décembre 2024, la SCI [Adresse 1] actualise sa demande en paiement à la somme de 10.143,24 euros, après déduction des frais, et s’oppose à tout délai de paiement au motif que la dette augmente et qu’elle a déjà dû engager des procédures à l’égard de la locataire.

La société Hotaru reconnaît la dette et remet un chèque de 5.000 euros à la barre. Elle sollicite oralement des délais de paiement de neuf mois avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, exposant qu’elle est de bonne foi et en mesure d’apurer le solde.

La SCI [Adresse 1] a été autorisée à justifier en cours de délibéré du bon encaissement du chèque de 5.000 euros remis à la barre, ce qu’elle a fait.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et à la note d’audience.





MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 6 août 2024 à hauteur de la somme de 5.388,21 euros en principal.

Celle-ci ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 6 septembre 2024.

Cependant, la locataire a remis un chèque de 5.000 euros à l’audience, dont le bon encaissement a été confirmé en cours de délibéré par la bailleresse. 

De plus, la société Hotaru produit son bilan 2023, qui atteste de ses difficultés financières. Ses efforts de règlement témoignent de sa bonne foi et justifient de lui accorder un ultime échéancier, étant précisé qu’elle a déjà fait l’objet d’une procédure aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail et de délais de paiement rétroactifs. Elle devra en conséquence s’abstenir à l’avenir de tout manquement à ses obligations contractuelles.

En l’état, un délai de neuf mois lui sera octroyé pour régler sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La société Hotaru sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 5.143,24 euros au 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, après déduction des frais (2.000 euros + 154,75 euros) qui avaient été imputés sur ce décompte alors qu’il ne s’agit pas de loyers et charges, et après déduction du règlement de 5.000 euros intervenu à l’audience.

La société Hotaru, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement à titre provisionnel.

Sur les frais et dépens

La locataire, partie perdante, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.

Ayant contraint une nouvelle fois la bailleresse à agir en justice, elle sera condamnée à l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer, à hauteur de la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société Hotaru à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.143,24 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

Autorisons la société Hotaru à s’acquitter de cette somme en 8 mensualités de 570 euros et une 9ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 5 mars 2025 et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Hotaru se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; 

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance : 

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Hotaru et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la société Hotaru sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Rejetons le surplus des demandes de la SCI [Adresse 1] ;

Condamnons la société Hotaru aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

La condamnons à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 8 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,




Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY