Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 8 janvier 2025

- N° RG 24/00889 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVU7

Date : 08 Janvier 2025 

Affaire : N° RG 24/00889 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVU7

N° de minute : 25/0007














Formule Exécutoire délivrée
le : 08-01-2025

à : Me Samuel GUILLAUME + dossier 



Copie Conforme délivrée 
le : 

à : 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDERESSE

S.N.C. TECI ET COMPAGNIE
[Adresse 4]
[Localité 2] 

représentée par Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Madison AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS



DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE BALTHAZAR
[Adresse 1]
[Adresse 1] 
[Adresse 1]
[Localité 3] 

non comparante

=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 20 Novembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 17 décembre 2018, la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE (le bailleur) a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR (le preneur) le local MS7 situé dans le Retail Park « [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de base de 84 600 euros, hors charges et hors taxes, outre un loyer variable additionnel de 6% du chiffre d'affaires, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, pour une somme de 20 892,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024.


 - N° RG 24/00889 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVU7


Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
A titre principal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du-dit bail à la date du 03 juillet 2024, 
- ordonner l'expulsion de la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR à lui payer la somme provisionnelle de 59 710,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit au 03 juillet 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte, 
- augmenter la somme de 59 710,01 d'un intérêt de retard au taux légal majoré de 500 points de base l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus pour une année entière, dire qu'ils porteront eux-même intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 100%, soit la somme mensuelle de 24 903,72 euros, augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire : 
- ordonner, si des délais étaient accordés et à défaut de paiement d'une seule échéance, la déchéance du terme, l'intégralité de la dette devenant exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion étant encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une mise en demeure ou qu'une ordonnance soit prononcée, 
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR à lui payer la somme provisionnelle de 59 736,11 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 11 septembre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte, 
- augmenter la somme de 59 736,11 d'un intérêt de retard au taux légal majoré de 500 points de base l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus pour une année entière, dire qu'ils porteront eux-même intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
En tout état de cause :
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR au paiement d'une somme provisionnelle correspondant à 10% du montant des sommes dues soit 5 973,61 euros à titre d'indemnité contractuelle, à parfaire,
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR au paiement d'une somme provisionnelle de 12 690 euros au titre du remboursement de la franchise accordée à titre exceptionnel, 
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR au paiement d'une somme provisionnelle de 74 711,16 euros à titre d'indemnité contractuelle de relocation des locaux,
- condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR au paiement d'une somme provisionnelle de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par note en délibérée du 2 décembre 2024, la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE a produit les dénonciations aux créanciers inscrits. Ainsi, la procédure a été dénoncée à la société anonyme Société Générale, la Société Coopérative de Banque Populaire à forme anonyme Banque Populaire Rives de Paris, la Banque CIC EST, et la Société par actions simplifiées AB INBEV FRANCE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2024.

A l’audience du 20 novembre 2024, la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2024.


SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 20 892,37 euros, arrêtée au 29 mai 2024, après déduction du coût du commandement de payer, des intérêts et pénalités, qui ne sont pas des créances locatives. 

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 04 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation serait indexée, conformément au bail sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE, l'obligation de la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 04 juillet 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 59 710,01 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR, sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.




S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 5%. Si cette majoration résulte de l'article 24.3 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 04 octobre 2024, date de l’assignation.

- Clause pénale :

Les clauses contractuelles relatives aux pénalités en cas de résiliation (article 24.4), au remboursement de la franchise accordée (article 2.13.2) et de l'indemnité de relocation (article 24.5)dont il est demandé de faire application s'analysent comme des clauses pénales et sont susceptibles comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leurs montants en l’espèce, qui seraient de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relèvent donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces points.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse également comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 juin 2024.

En considération de l’équité, la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR sera condamnée à payer à la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 04 juillet 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR et de tout occupant de son chef du local MS7 situé dans le Retail Park « [Adresse 1]», [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Disons que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,

Condamnons par provision la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR à payer à la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE la somme de 59 710,01 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 04 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024 sur la somme de 20 892,37 euros et à compter du 04 octobre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du 04 octobre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des pénalités en cas de résiliation, du remboursement de la franchise, de l'indemnité de relocation et du dépôt de garantie,

Condamnons la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 juin 2024,

Condamnons la société à responsabilité limitée LE BALTHAZAR à payer à la société en nom collectif S.N.C. TECI ET COMPAGNIE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier Le Président