Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 7 janvier 2025

PREMIERE CHAMBRE

07 Janvier 2025

N° RG 23/02756 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NDY5 

Code NAC : 71H 

S.D.C. [Adresse 4]

C/

S.A.S. LAMY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 07 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 12 novembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge


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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père & fils et F DAIGREMONT, SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, domicilié en son agence [Adresse 2]

représenté par Me Christiane ROBERTO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Corinne DIAZ, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDERESSE

S.A.S. LAMY (anciennement dénommée NEXITY LAMY), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de Me Marilina de ARAUJO, avocat plaidant au barreau de Paris 


Par acte d'huissier de justice délivré le 12 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice, la Société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la société NEXITY LAMY aux fins de la voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, condamnée à lui payer les sommes suivantes :
- 25.801,90 € sur le fondement de l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, de l'article 1302-l du Code Civil et de l'article 1231-1 nouveau du Code Civil (ancien article 1147 du Code Civil), ce majorée des intérêts légaux à compter du 22 décembre 2022, date de la mise en demeure restée infructueuse. 
- 5.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens ;
 
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que malgré l'absence de mandat depuis le 1 er juillet 2021, la société NEXITY LAMY a continué de percevoir des honoraires depuis cette date sans pouvoir justifier de mandat de Syndic de copropriété dûment approuvé par l'Assemblée Générale des copropriétaires et joint à une quelconque convocation ;

En réponse aux conclusions de La société NEXITY LAMY invoquant la gestion d'affaire il fait valoir qu'il est de Jurisprudence constante, que la qualité de Syndic de fait est écartée par la Cour de Cassation ;

Il fait valoir qu'au surplus, l'article 18, VI et VII, alinéa 2 créé de la Loi du 10 juillet 1965 par l'Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 en son article 15, 5° va dans le même sens et consacre cette Jurisprudence en imposant au Syndic sortant une procédure s'il ne souhaite pas renouveler son mandat ;
 
Qu'il s'ensuit que c'est donc à tort que la société NEXITY LAMY qui n'a pas respecté cette procédure invoque les règles de la gestion d'affaires qui sont inapplicables au statut de Syndic de copropriété, dont les règles de désignation et les attributions sont au contraire fixées et encadrées par la Loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la Copropriété et à ce titre sont d'ordre public ;

S'agissant des sommes réclamées il fait valoir que les honoraires indûment prélevés par la société NEXITY LAMY après le 1er juillet 2021 ressortent sans contestation possible des documents comptables versées aux débats, à savoir : 
 
• 1) Du Grand Livre arrêté au 31/12/2021 : 
- Compte 401110000285001 Honoraires Syndic, à hauteur d'un montant total de 14 599,94 € TTC ; (Page 2/144) ; 

• 2) Du Grand Livre arrêté au 31/12/2021 : 
- Pages 112 et 113/144 : Compte 46120000 Syndic Produits à reverser à l'Agence Montant total : 2 938 € ; (Pages 112 et 113/144) ; 

• 3) Du Grand Livre arrêté au 03/05/2022 : 
- Compte 401110000285001 Honoraires Syndic : Montant total 6 836,96 € TTC (page 1/66) ;

• 4) Du Grand Livre arrêté au 03/05/2022 : 
Compte 46120000 Syndic Produits à reverser à l'Agence : Montant total : 1 436 € (Pages 55 et 56/66) ; 


Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique La société NEXITY LAMY sollicite de voir :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « du [Adresse 4] »de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « du [Adresse 4] » à payer à la société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La société NEXITY LAMY soutient que les sommes dont il est demandé le remboursement correspondent à des honoraires de gestion courante ainsi qu'à la facturation de frais d'affranchissement ;

Elle fait valoir que, même si le mandat de syndic de la concluante a pris fin, celle-ci a continué à gérer et à administrer de fait la copropriété jusqu'au 23 mars 2022 et qu'l n‘est pas contesté que la copropriété a bénéficié d'une prestation en nature de sa part, de sorte qu'eu égard aux règles régissant la gestion d'affaire, elle est parfaitement légitime à facturer des honoraire de gestion courantes et à solliciter le paiement des frais d'affranchissement ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 12 novembre 2024 puis mise en délibéré au 7 janvier 2025 ;

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil : "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" ; 

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 1302 du code civil : " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées" ; 

Il résulte des pièces versées aux débats que la société NEXITY LAMY n'avait plus de mandat de Syndic de la Copropriété à la date du 1er juillet 2021, son mandat ayant expiré le 30 juin 2021 ; 
 
Cela ressort expressément de la copie du Procès-verbal de l'Assemblée Générale nommant la société NEXITY comprenant cette date de fin de mandat, outre de la copie du contrat de syndic du Cabinet NEXITY portant la date de fin de son mandat au 30.06.2021 ;

En outre, la société NEXITY n'a pas fait renouveler son mandat de Syndic de la Copropriété avant le terme fixé par l'Assemblée générale de 2020, soit le 30 juin 2021 ;

Par ailleurs, l'Assemblée Générale a élu en qualité de Syndic la société Cabinet LOISELET PÈRE FILS ET F. DAIGREMONT, ci-après désignée LOISELET ET DAIGREMONT en date du 23 mars 2022 ;

Il apparaît dès lors, que la copropriété a été dépourvue de syndic du 1er juillet 2021 au 23 mars 2022 ;

Il est manifeste que la société NEXITY LAMY a, en contrevenant aux dispositions de l'article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965, continué a assuré la gestion de la copropriété ;

Cependant, s'agissant d'une demande en restitution de sommes indûment perçues par la société NEXITY LAMY, l'article 1302 du code civil précité impose que les sommes versées ne doivent pas correspondre à l'existence d'une dette ;

Or le demandeur ne verse à l'appui de sa demande en restitution des honoraires perçus, aucune pièce justifiant que ceux-ci n'ont pas correspondu à des prestations réellement effectuées par La société NEXITY LAMY alors par ailleurs qu'il est, au contraire, affirmé par le Syndicat des Copropriétaires que la société NEXITY LAMY a continué a assuré la gestion de la copropriété ;

Dès lors, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas sa demande en restitution du paiement de l'indû et il y aura lieu en conséquence de le débouter de l'ensemble de ses demandes ;

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de La société NEXITY LAMY le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu en conséquence de rejeter sa demande à ce titre ; 

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l'action, soit le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] à [Localité 5], et ce avec distraction ;

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


PAR CES MOTIFS

Deboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes ;

Rejette la demande de La société NEXITY LAMY sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne La société NEXITY LAMY aux dépens dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 07 janvier 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS