Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/01712 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S33Y




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


Etablissement public [Localité 8] METROPOLE HABITAT

 
 
 
C/

[N] [C] [P]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Mme [D] [S] muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDERESSE

Mme [N] [C] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée







 








RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 novembre 2008 , l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [C] [P] un appartement à usage d'habitation n°166, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 326,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 153,80 euros.

Le 26 janvier 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [C] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls en cas d’abandon des lieux, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 7.059,01 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers majoré du SLS à compter du 1er janvier 2018, ainsi qu’aux échéances ultérieures impayés s’il y a lieu, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge, de la résiliation jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024.

A la première audience du 11 juin 2024, Madame [N] [C] [P] a sollicité un renvoi, qui lui a été accordé.

A l’audience du 02 juillet 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a maintenu ses demandes et a actualisé sa demande en paiement à la somme de 12.352,10 euros, mensualité de juin incluse. Il a indiqué que la locataire avait refusé l’accompagnement social proposé et qu’elle était injoignable par téléphone.

Madame [N] [C] [P] a comparu et a indiqué avoir demandé une mutation, à la suite d’une baisse de revenus liée à la fermeture de sa boutique. Elle a expliqué avoir eu des difficultés à payer son loyer et à faire les démarches administratives, du fait d’une dépression. Elle a sollicité un nouveau renvoi, pour produire son avis d’imposition, recalculer le montant exact de sa dette et solliciter éventuellement l’assistance d’un avocat à l’aide juridictionnelle.

Un dernier renvoi à l’audience du 12 novembre 2024 a été accordé.

A l’audience du 12 novembre 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [D] [S], munie d'un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de l’assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 19.413,98 euros, dont 12.193,40 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 

Madame [N] [C] [P], régulièrement convoquée par la remise d’un avis lors de l’audience du 02 juillet 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 juin 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 04 novembre 2008 contient une clause résolutoire (article 4.4. La résiliation à l'initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.748,78 euros a été signifié le 26 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [N] [C] [P] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 27 mars 2024 et Madame [N] [C] [P] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [N] [C] [P] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [N] [C] [P] reste devoir la somme de 7.119,38 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, au titre de ses loyers et charges. 

S'agissant des sommes demandées au titre du supplément de loyer de solidarité, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit une lettre du 04 décembre 2023, mettant en demeure Madame [N] [C] [P] de justifier de sa situation et reproduisant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitat. Néanmoins, elle ne justifie pas de l’envoi de cette lettre, par la production de l’accusé de réception de celle-ci. Si elle produit un constat de commissaire de justice du 04 décembre 2023 relatif à l’envoi de courriers de mise en demeure aux locataires, ce constat se contente de procéder par sondage et n’établit pas l’envoi à Madame [N] [C] [P], dans la mesure où le commissaire n’a pas constaté la présence et l’envoi d’une enveloppe à son nom. Enfin, si elle produit un courrier envoyé en recommandé du 16 juillet 2024 demandant la complétion de l’enquête, ce courrier ne reproduit pas l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitat et est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire, alors que les loyers et ses accessoires ne sont plus dus et que seule est due une indemnité d’occupation. Aussi, il ne peut être prononcé aucune condamnation de Madame [N] [C] [P] au titre du SLS ou des pénalités associés au SLS.

Madame [N] [C] [P] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la seule somme de 7.119,38 euros.

Madame [N] [C] [P] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 27 mars 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Madame [N] [C] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 novembre 2008 entre l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [N] [C] [P] concernant un appartement à usage d'habitation n°166, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [C] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] [P] à verser à l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.119,38 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] [P] à payer à l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] [P] à verser à l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,