Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/03317 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TIC2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. ALTEAL prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [J] [H]

 
 
 
C/

[C] [S]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à Me Isabelle DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [J] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [C] [S], détenu : [Adresse 4]

non comparant, ni représenté






 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 octobre 2023, la S.A. ALTEAL a donné à bail à Monsieur [C] [S] un appartement à usage d'habitation n°232, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 446,01 euros et une provision sur charges mensuelle déterminée en fonction des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges et du budget prévisionnel établi par le bailleur.

Le 17 avril 2024, la S.A. ALTEAL a fait signifier à Monsieur [C] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la S.A. ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 2.675,80 euros, représentant les loyers et charges impayés au 31 mai 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, 
- d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels, avec indexation dans les mêmes conditions que le loyer, de la résiliation à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la S.A. ALTEAL, représentée par Maître Isabelle DURAND, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.161,40 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 1er août 2024, Monsieur [C] [S] n'était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 23 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 10) par laquelle les parties ont convenu d’un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, délai contractuel plus favorable au locataire et primant donc sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 17 avril 2024 à la personne de Monsieur [C] [S], pour la somme en principal de 2.077,56 euros. 

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Monsieur [C] [S] n'a procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 juin 2024 et Monsieur [C] [S] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [C] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A. ALTEAL produit un décompte du 06 novembre 2024 démontrant que Monsieur [C] [S] reste devoir la somme de 4.161,40 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [C] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.161,40 euros.

Monsieur [C] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 18 juin 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. ALTEAL, Monsieur [C] [S] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2023 entre la S.A. ALTEAL et Monsieur [C] [S] concernant un appartement à usage d'habitation n°232, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [S] à verser à la S.A. ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4.161,40 euros (décompte arrêté au 06 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [S] à payer à la S.A. ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [S] à verser à la S.A. ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,