Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02838 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFL3




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. [Adresse 7]

 
 
 
C/

[I] [K] épouse [M]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [I] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne







 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mai 2017, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [I] [K] épouse [M] un appartement à usage d'habitation n°48, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 367,62 euros et une provision sur charges mensuelle de 123,80 euros.

Le 09 avril 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [I] [K] épouse [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner Madame [I] [K] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 678,93 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l'audience selon décompte, 
- des loyers et charges impayés du commandement jusqu’au jour du jugement et d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, avec les intérêts de droit,
- d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.649,22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. La SA [Adresse 7] s’oppose à l'octroi de délai de paiement, compte-tenu du fait que plusieurs procédures d’expulsion ont déjà été diligentées contre Madame [I] [K] épouse [M], dont l’une allant jusqu’à la réquisition de la force publique, et de l’absence de paiement entre février 2024 et novembre 2024.

Madame [I] [K] épouse [M], comparant en personne, indique avoir fait un versement de 500 euros avant l’audience, qui n’apparaît pas sur le décompte. Madame [I] [K] épouse [M] demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, pour payer sa dette en quatre mensualités de 286 euros. Elle fait valoir que la précédente procédure d’expulsion portait sur un autre logement que celui qu’elle occupe actuellement. Elle ajoute qu’elle a connu une période difficile où elle n’avait que 400 euros d’aide, mais qu’elle a désormais trouvé un travail de garde d’enfants, pour lequel elle perçoit entre 15 et 200 euros par mois, bénéficie de 800 euros d’allocation de la CAF et va prochainement percevoir 180 euros de pension alimentaire. Elle indique qu’elle a donc désormais 1.000 euros de revenu garanti par mois et qu’elle a deux enfants à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a été autorisée à produire un décompte actualisé avant le 1er décembre 2024, afin de confirmer ou d’infirmer la bonne réception du paiement réalisé par Madame [I] [K] épouse [M].


MOTIFS DE LA DECISION
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 01 avril 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 09 avril 2024, pour la somme en principal de 725,69 euros. 

Tout d’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. C’est ce délai de deux mois qu’il convient d’appliquer pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire.

Ensuite, la somme réclamée est composée pour partie de frais d’une précédente procédure d’expulsion à hauteur de 337,45 euros, de frais d’assurance à hauteur de 4,40 euros et de pénalités d’enquête OPS à hauteur de 7,62 euros. Ces sommes, non-mentionnées par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, il convient de vérifier si la locataire s’est acquittée des seules sommes dues aux titres de ses loyers et charges, soit une somme de 376,22 euros. 

Madame [I] [K] épouse [M] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 15 novembre 2024 démontrant que Madame [I] [K] épouse [M] reste devoir la somme de 789,77 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après déduction de son paiement de 500 euros et soustraction des frais de la précédente procédure pour lesquels elle a déjà un titre (337,45 euros) et des frais d’assurance dont le caractère dû n’est pas justifié (22 euros). En effet, si la SA [Adresse 7] produit trois courriers d’avril et juin 2024 de mise en demeure de justifier d’une assurance, elle ne justifie pas de l’envoi de ses courriers, non plus que de la souscription effective de l’assurance pour le compte de la locataire.

Madame [I] [K] épouse [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 789,77 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

S’il est allégué par la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE que trois procédures d’expulsion ont déjà été engagées à l’encontre de Madame [I] [K] épouse [M] et que celle-ci serait donc une mauvaise payeuse de façon récurrente, elle n’en justifie pas. 

Compte-tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, le paiement de 500 euros ayant été réalisé deux heures avant le début de l’audience, et des justificatifs de ses ressources produits par Madame [I] [K] épouse [M], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 7 mensualités de 100 euros chacune et d'une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Madame [I] [K] épouse [M], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [I] [K] épouse [M] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [K] épouse [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], Madame [I] [K] épouse [M] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2017 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [I] [K] épouse [M] concernant un appartement à usage d'habitation n°48, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] épouse [M] à verser à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 789,77 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024) ;

AUTORISONS Madame [I] [K] épouse [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [K] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [I] [K] épouse [M] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] épouse [M] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] épouse [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,