Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02653 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEC2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. CDC HABITAT SOCIAL

 
 
 
C/

[V] [C]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [V] [C], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée





 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 31 octobre 2023 et le 02 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [V] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 11] pour un loyer mensuel de 422,32 euros et une provision sur charges mensuelle de 103,71 euros. 

Par contrat du 02 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à Madame [V] [C] une place de parking n°17 situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 30 euros et une provision sur charges mensuelle de 6,32 euros.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 07 février 2024.

Le 08 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [V] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. 

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire le constat de l’acquisition des clauses résolutoires, son expulsion sans délai, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 832,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte arrêté au mois de mai 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts calculés conformément aux dispositions des contrats de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal aux loyers et à la provision sur charges actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer.


Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 825,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 02 juillet 2024, Madame [V] [C] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 07 février 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion des contrats, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail concernant le logement conclu le 02 novembre 2023 contient une clause résolutoire (ARTICLE 7 - CLAUSE RESOLUTOIRE) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, et non de six semaines comme le dispose l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai étant favorable au locataire, il s’applique en lieu et place du délai légal.

Le bail concernant la place de parking contient également une clause résolutoire (ARTICLE 9 - CLAUSE RESOLUTOIRE) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer la somme de 658,66 euros, dans le délai de 6 semaines, a été signifié le 08 février 2024, avec reproduction des clauses contractuelles. 

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que les clauses résolutoires des contrats mentionnent deux mois. C’est ce délai de deux mois qu’il convient d’appliquer pour vérifier l’acquisition des clauses résolutoires.

Madame [V] [C] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 09 avril 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires, les résiliations sont intervenues le 09 avril 2024 et Madame [V] [C] est depuis occupante sans droit ni titre. 

Il sera demandé à Madame [V] [C] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifiant nullement de la mauvaise foi de l’occupante. L’expulsion de Madame [V] [C] sera ordonnée à défaut de départ volontaire de l’occupante, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 31 octobre 2024 démontrant que Madame [V] [C] reste devoir la somme de 825,11 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite. 

Madame [V] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 825,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 février 2024 sur la somme de 658,66 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [V] [C] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 09 avril 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [V] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 02 novembre 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [V] [C] concernant un logement à usage d'habitation ([Adresse 10]) et une place de parking (N°17) situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 09 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 825,11 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 février 2024 sur la somme de 658,66 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s'étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,