Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02652 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TECY




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. CDC HABITAT SOCIAL

 
 
 
C/

[D] [L]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [D] [L], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne






 










RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 février 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 402,68 euros et une provision sur charges mensuelle de 82,72 euros.

Par contrat du 11 février 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à [D] [L] un parking couvert N°12 situé [Adresse 4] pour un loyer de 35,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 2,39 euros.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 16 août 2023.

Le 22 septembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [D] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. 

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition des clauses résolutoires des deux baux, son expulsion sans délai, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.207,30 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, quittancement du mois de mai 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts calculés conformément aux dispositions contractuelles et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 septembre 2023,
- d'une indemnité d’occupation conventionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours, avec indexation, jusqu'à son départ effectif des lieux,
- d'une somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 857,30 euros, pour inclure les paiements et les mensualités jusqu'à celle d'octobre 2024 comprise. La SA CDC HABITAT SOCIAL précise que Madame [D] [L] a repris le règlement des loyers depuis 3 mois et a effectué un paiement de 100 euros le 09 novembre 2024. Elle s'en remet à justice concernant les délais de paiement.

Madame [D] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [D] [L] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 80 à 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique être en CDI depuis le mois de mai 2024 pour un salaire mensuel de 1.400 euros et avoir repris le versement du loyer depuis le mois de juin 2024. Elle perçoit une allocation de soutien familial, une prime d'activité et une aide personnalisée au logement. Outre les charges courantes, elle a un prêt CAF de 300 euros et une fille de 5 ans à sa charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 16 août 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 11 février 2021 contient une clause résolutoire (Article 7 - CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le parking couvert conclu le 11 février 2024 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu entre les mêmes parties, le même jour et pour un emplacement à la même adresse. Ce bail prévoit qu'en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (Article 5 - DEBUT ET FIN DE LA LOCATION). Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer.

Un commandement de payer reproduisant les deux clauses résolutoires et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 422,55 euros, représentant les loyers et charges impayés, a été signifié le 22 septembre 2023. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Madame [D] [L] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 08 novembre 2024 et la mise en demeure au titre de l'enquête OPS du 17 janvier 2024 démontrant que Madame [D] [L] reste devoir la somme de 857,30 euros, mensualité d'octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [D] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 857,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 422,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis plusieurs mois, des propositions de règlements formulées par Madame [D] [L] et des pièces produites, démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 80 euros chacune et d'une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Madame [D] [L], les effets des clauses résolutoires, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [D] [L] pourra faire l'objet d'une expulsion, les clauses résolutoires reprenant leurs effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [D] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 11 février 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [D] [L] concernant un appartement à usage d'habitation ([Adresse 7]) et un parking couvert N°12 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 857,30 euros (décompte arrêté au 08 novembre 2024, incluant une dernière facture d'octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 422,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [D] [L] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 10 mensualités de 80 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [D] [L] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.





La greffière, Le juge,