Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02586 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TD22




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. PROMOLOGIS

 
 
 
C/

[N] [E]
[R] [T]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Mme [C] [L] muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDEURS

M. [N] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. [R] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté






 

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 novembre 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] un logement à usage d'habitation (N°28, bâtiment A) situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 408,12 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,47 euros.

Le 18 mars 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et leur condamnation au paiement :
- de la somme de 3.633,13 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 10 juin 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [C] [L], munie d'un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.733,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 02 juillet 2024, Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 4-7-1- Résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.191,81 euros a été signifié le 18 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] n'ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 mai 2024 et Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] restent devoir la somme de 5.522,60 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (162,67 euros) et de l’assurance (48,27 euros) dont il n’est pas justifié qu’elle soit due par les locataires, à défaut de produire une mise en demeure de justifier d’une assurance infructueuse et le contrat.

Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.522,60 euros.

Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] seront également condamnés au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 19 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, la SA PROMOLOGIS sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce jour. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] concernant un logement à usage d'habitation n°28, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5.222,60 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [E] et Monsieur [R] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des dépens au titre des mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.




La greffière, Le juge,