Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02584 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TD2R




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. [Adresse 7]

 
 
 
C/

[E] [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à S.A. HLM DES CHALETS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Mme [B] [C] muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDERESSE

Mme [E] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée







 








RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé en date du 03 et 27 septembre 1984, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [E] [D] un appartement à usage d'habitation n°15, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1.864 francs, outre une provision sur charges mensuelle.

Par contrat du 24 février 2021, la SA [Adresse 7] a également donné à bail à Madame [E] [D] un emplacement de stationnement n°17, sis [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 44,23 euros.

Le 11 avril 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Madame [E] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 24 mai 2024, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 10.703,36 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation (juin 2024 inclus), somme à parfaire au jour de l'audience, 
- des loyers et charges impayés du commandement de payer au jugement, avec intérêts,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 01 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA [Adresse 7], représentée par Madame [B] [C], munie d'un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.751,26 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. Elle précise que le supplément de loyer de solidarité a été liquidé en septembre 2024.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 28 juin 2024, Madame [E] [D] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 01 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, s’appliquant immédiatement aux baux en cours selon l’article 25 III de la même loi, prévoit à la date du commandement de payer et de la présente instance que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d’emplacement de stationnement conclu le 24 février 2021 ne prévoit pas de clause résolutoire. Toutefois, il est conclu entre les mêmes parties que le bail d’habitation, auquel il fait expressément référence, de sorte qu’il doit être considéré comme un accessoire au bail d’habitation conclu entre Madame [E] [D] et la SA [Adresse 7] et que sa résiliation doit suivre les mêmes conditions que celles du bail du 03 septembre 1984.

Le bail conclu le 03 septembre 1984 contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation huit jours après un commandement de payer resté infructueux. Néanmoins, ce délai de huit jours n’est pas conforme aux dispositions légales en vigueur au moment de sa conclusion (un mois selon la loi n° 82-526 du 22 juin 1982) et actuellement (six semaines selon la loi du 27 juillet 2023). Aussi, il convient d’appliquer un délai de six semaines pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 6.648,18 euros a été signifié le 11 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [E] [D] n'a réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 23 mai 2024 et Madame [E] [D] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [E] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [E] [D] reste devoir la somme de 6.751,26 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise. 

Madame [E] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.751,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [E] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 23 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], Madame [E] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 03 et 27 septembre 1984 entre la SA HLM DES CHALETS et Madame [E] [D] concernant un appartement à usage d'habitation n°15, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 24 février 2021 entre la SA [Adresse 7] et Madame [E] [D] concernant un emplacement de stationnement n°17, situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à verser à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 6.751,26 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à verser à la SA [Adresse 7] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,