Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02532 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TDTO




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, venant aux droits de la [Adresse 9]

 
 
 
C/

[N] [E]
[B] [Y]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à [Localité 10] METROPOLE HABITAT 

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, venant aux droits de la [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Mme [T] [C] muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDEURS

Mme [N] [E], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

M. [B] [Y], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne







 
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mars 2022, la SCI DU GRAND PARC a donné à bail à Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] un appartement à usage d'habitation n°10, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 320 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Suivant acte de vente du 22 décembre 2022, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT est devenu propriétaire de l’appartement, en lieu et place de la SCI [Adresse 7].

Le 26 mars 2024, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 2.167,17 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [T] [C], munie d'un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.066,99 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 
L'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à l'octroi de délai de paiement à hauteur de 120 euros par mois, en sus du loyer, et à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. 

Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] comparaissent en personne. Ils reconnaissent avoir un arriéré de loyers, mais déplorent les manquements du bailleur. Ils font valoir que leur lavabo a été cassé pendant plusieurs mois avant d’être réparé et que le joint de la fenêtre du salon est dysfonctionnel, de sorte que le vent fait du bruit dans l’appartement. Ils ne font pas état de problème d’isolation ou d’humidité résultant de ce défaut du joint ou d’une insalubrité du logement.
Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 120 euros par mois en règlement de l'arriéré. Ils indiquent que Monsieur [B] [Y] a 1.500 à 2.000 euros de salaire et que Madame [N] [E] a 650 à 700 euros d’allocations de France travail. Ils font état de crédits à hauteur de 700 euros au total, d’une pension alimentaire de 200 euros versé par Monsieur [B] [Y] à ses enfants et du fait que les deux enfants de Madame [N] [E] sont à leur charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE REFERE

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Par ailleurs, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil, l’article 7 et l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 établissent que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, qui peut donner lieu à une résiliation de plein droit en cas d’inexécution du locataire. L’article 24 prévoit également que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] mettent en avant des défauts de leur logement, notamment un joint défectueux dans le salon. Néanmoins, ils n’apportent pas d’élément de preuve au soutien de leurs affirmations et au vu de leurs propres déclarations quant à l’absence de problèmes d’isolation ou d’humidité du logement, ces défauts n’apparaissent pas de nature à rendre le logement inhabitable ou même insalubre. 

Ainsi, il convient de considérer qu’ils n’apportent pas de contestation sérieuse quant à leur obligation de payer leur loyer, de laquelle découle l’action en résiliation et en paiement des arriérés de loyer.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 17 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1. La mise en oeuvre de la clase résolutoire de plein droit) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.222,40 euros a été signifié le 26 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 411 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] restent devoir la somme de 3.066,99 euros, mensualité de octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite. 

Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.066,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du paiement des loyers courants depuis le mois de juillet 2024 et des propositions de règlements formulées par Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 25 mensualités de 120 euros chacune et d'une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2022 entre la SCI [Adresse 7], aux droits de laquelle vient l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, et Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] concernant l’appartement à usage d'habitation n°10, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] à verser à l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.066,99 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 120 euros chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] à verser à l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [E] et Monsieur [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,