Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02654 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEC6




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. CDC HABITAT SOCIAL

 
 
 
C/

[M] [H]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL 

Expédition délivrée
à toutes les parties
















ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [M] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté







 








RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 01 et 03 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [M] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 434,34 euros et une provision sur charges mensuelle de 53,46 euros.

Le 23 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [M] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.322,01 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au mois de mai 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts calculés selon les dispositions contractuelles et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 novembre 2023, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à son départ effectif des lieux,
- d'une somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.122,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d'octobre 2024 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 02 juillet 2024, Monsieur [M] [H] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 03 mars 2023 contient une clause résolutoire (Article 7 - CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.035,17 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Monsieur [M] [H] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, que le juge ne peut plus accorder d’office malgré la reprise du paiement des loyers, la résiliation est intervenue le 24 janvier 2024 et Monsieur [M] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. 

Il sera demandé à Monsieur [M] [H] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifiant pas de la mauvaise foi de l'occupant, ce d’autant qu’il a repris le paiement des loyers et commencé à apurer sa dette. A défaut de départ volontaire dans les deux mois, l’expulsion de Monsieur [M] [H] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 31 octobre 2024 démontrant que Monsieur [M] [H] reste devoir la somme de 2.122,01 euros, mensualité d'octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite. 

Monsieur [M] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.122,01 euros.

Monsieur [M] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 24 janvier 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [M] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 mars 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [M] [H] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2.122,01 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d'octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2.035,17 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,