Cour d'Appel · 1ere Chambre — 7 janvier 2025

N° RG 24/02032

N° Portalis DBVM-V-B7I-MIUB



C3



N° Minute :













































































Copie exécutoire délivrée 



le :











à :



Me Alain COLLOMB-REY



la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 7 JANVIER 2025





Appel d'une décision (N° RG 23/0457)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble

en date du 25 mars 2024

suivant déclaration d'appel du 29 mai 2024





APPELANTE :



Mme [N] [C] épouse [G] 

née le 25 Juillet 1967 à [Localité 6] 

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]



représentée et plaidant par Me Alain COLLOMB-REY, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMES :



M. [S] [G]

né le 21 Juillet 1964 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



S.C.I. COLLINS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 8]





Intervenant volontaire



M. [X] [G]

né le 14 Juin 1995 à [Localité 5] 

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]



représentés par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE plaidant par Me Cyrielle DELBE du même cabinet





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller, 













DÉBATS :



A l'audience publique du 21 octobre 2024, Mme Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Puis l'affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 puis prorogé à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.



*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [S] [G] et Mme [N] [C] se sont mariés sous le régime de la séparation de biens. De leur union est né M. [X] [G] le 14 juin 1995.



Par acte authentique du 30 janvier 1997, M. et Mme [G] ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8] à concurrence de 30 % pour M. [G] et 70 % pour Mme [C].



Par acte authentique du 15 décembre 2014, ils ont constitué la SCI Collins dont ils sont les associés et cogérants. Aux termes des statuts, chaque époux a apporté en nature ses parts indivises en pleine propriété du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 8] constituant leur résidence principale.



Par acte authentique établi le même jour, ils ont procédé à une donation entre vifs au bénéfice de leur fils, M. [X] [G], de la nue-propriété d'une partie des parts sociales leur appartenant. 



A la suite de cette donation, la répartition des parts sociales était donc la suivante :



- Mme [C] : 2.500 parts en usufruit et 2.750 en pleine propriété,

- M. [S] [G] : 2.249 parts en usufruit et 1 en pleine propriété,

- M. [X] [G] : 4.759 parts en nue-propriété.



Par acte authentique du 18 février 2016 intitulé « échange de parts sociales et convention de maintien dans une société », M. et Mme [G], « en qualité d'associés et cogérants de la SCI Collins » ont notamment convenu que le bien détenu par la SCI Collins sis à Saint Ismier sera occupé à titre gratuit, et pour une durée indéterminée expirant à la vente dudit bien, par Mme [G] exclusivement, les frais de consommations et d'entretien étant pris en charge par chacun des associés à concurrence de moitié, la mise en vente du bien étant convenue au pris plancher de 850.000€ avec abaissement à 800.000€ à compter du 30 septembre 2016 en l'absence d'acquéreur. 

 

Le 27 avril 2016, la SCI Collins, représentée par ses associés M. et Mme [G], a régularisé avec la société Premium Immobilier un mandat de vente sans exclusivité à hauteur de 780.000€, pour une durée irrévocable de 3 mois et tacite prorogation au-delà jusqu'au 1er mai 2017, date à laquelle le mandat prendrait automatiquement fin.



Par jugement du 15 décembre 2016, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Grenoble a prononcé le divorce par consentement mutuel de M. et Mme [G] et a homologué leur convention de divorce précisant, s'agissant de la liquidation du régime matrimonial :



« Aucune mesure n'est à prévoir.

Les époux se sont mariés sous le régime de la séparation des biens.

Ils ont le 18 février 2016, signé en l'étude de Me [E], notaire à [Localité 7], un acte notarié intitulé d'échange de parts sociales et convention de maintien dans une société.

Ils se sont échangés leurs parts dans différentes sociétés.

Les époux sont restés sont restés en indivision dans la SCI Collins, propriétaire de l'ancien domicile conjugal, en attendant la vente de ce bien qui doit intervenir à priori, avant juillet 2017.

Les époux reconnaissent qu'il n'y a plus de dette ni créance entre eux. »

 

Par courrier recommandé du 24 juillet 2018, M. [S] [G] a mis en demeure Mme [C] d'accepter que le prix de mise en vente du bien immobilier soit abaissé à 690.000€, ou à défaut, de communiquer les informations nécessaires pour établir sa capacité financière pour conserver le bien.



Le 31 janvier 2019, Mme [C] a mis en vente le bien immobilier sur le site le Bon Coin au prix de 710.000€ par le biais de son agence [G] Immobilier.

Le 28 février 2019, Mme [C] elle s'est opposée à la visite de potentiels acheteurs en lui indiquant que le bien n'était pas vendre.

 

Plusieurs courriers ont ensuite été adressés à la demande de M. [S] [G] au conseil de Mme [C] qui l'avait assistée dans le cadre de la procédure du divorce, avant que ce dernier informe M. [S] [G], par courrier en date du 27 décembre 2022 ne plus être le conseil de Mme [C].



Le 9 janvier 2023, M. [S] [G] a régularisé un mandat simple de vente à hauteur de 750.000€ avec la société Premium Immobilier ; par courrier recommandé du 16 janvier 2023, M. [S] [G] a informé Mme [C] de la conclusion de ce mandat et il lui a demandé de garantir l'accès au logement à l'agent immobilier et aux acquéreurs potentiels.



Par courriel du 22 janvier 2023, Mme [C] a contesté le mandat de vente ainsi conclu par M. [S] [G] et indiqué son refus de garantir l'accès au logement.



Le 25 janvier 2023, la société Premium Immobilier a informé M. [S] [G] qu'elle ne pouvait pas honorer le mandat de vente signé le 9 janvier 2023 car Mme [C] s'opposait à toute visite du bien immobilier. 

 

Par ordonnance en date du 2 octobre 2023, M. [S] [G], M. [X] [G] et la SCI Collins ont été autorisés à assigner à jour fixe Mme [C].



Par acte extrajudiciaire du 1er septembre 2023, MM. [S] et [X] [G], et la SCI Collins ont assigné à jour fixe Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Grenoble.



Par jugement contradictoire du 25 mars 2024, le tribunal précité a :



- déclaré les demandes de M. [S] [G], M. [X] [G] et la SCI Collins recevables comme non prescrites,

- dit que Mme [C] devra, dans les deux mois de la signification du jugement, faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente du bien, à frais partagés par moitié, sous astreinte provisoire de 50€ par jour passé ce délai, dans la limite de 2 mois, et au besoin l'y condamne,

- dit que s'agissant des visites, Mme [C] devra donner libre accès à son domicile, maintenu en bon état, aux acheteurs potentiels et à l'agence immobilière qui aura mandat de vente, du lundi au samedi entre 9h et 19h, Mme [C] devra permettre que les visites se déroulent dans des conditions convenables et dans les 5 jours de la demande de visite, faite par tous moyens, sans compter le jour où elle aura été prévenue par l'agence de la demande de visite,

- dit que passé ce délai de 5 jours, elle sera soumise à une astreinte provisoire de 50€ par jour, dans la limite de 30 jours, et ce pour chacune des visites non réalisées du fait de Mme [C] dont il sera justifié (attestation de l'agence), au besoin l'y condamne,

- débouté M. [G] de sa demande tendant à se voir autoriser à procéder seul aux actes de vente pour le compte de la SCI Collins en sa qualité de cogérant à un prix de vente compris entre 710.000€ et 740.000€ et le cas échéant à baisser le prix de vente,

- débouté M. [S] [G], M. [X] [G] et la SCI Collins de l'ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts,

- débouté M. [S] [G] et M. [X] [G] de leur demande de dissolution de la SCI Collins,

- condamné M. [S] [G] à payer à Mme [C] la somme de 7.429,12€ au titre des frais de consommations et d'entretien du bien immobilier sis à [Localité 8] de 2019 à 2023, outre intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement,

- débouté Mme [C] pour le surplus de ses demandes au titre des charges,

- ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

- débouté Mme [C] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,

- invité les parties à se rapprocher d'un médiateur,

- condamné les parties aux dépens à hauteur de 50% chacune,

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



La juridiction a retenu en substance que :



- Mme [C] est recevable à soulever la prescription des demandes puisque les fins de non-recevoir n'ont pas été purgées par la mise en état qui n'a pas eu lieu. Le délai de prescription n'a commencé à courir qu'à partir du 28 février 2019, date à laquelle M. [S] [G] a été informé que Mme [C] s'opposait à la vente du bien immobilier ; l'action introduite par assignation du 1er septembre 2023 est donc intervenue avant la prescription encourue au 29 février 2024. Les demandes en dommages-intérêts se rattache à l'action principale et ne sont pas prescrites,

- l'obstruction aux visites du bien constitue une faute et retarde la vente ; Mme [C] occupant ce bien gratuitement alors que les charges sont payées par moitié entre les ex-associés elle trouve un intérêt à ce retard,

- les pouvoirs que les associés se sont donnés réciproquement pour diligenter la vente ne peuvent s'entendre des opérations pour y parvenir et non pas de l'accord portant sur cet acte ou sa signature ; dès lors, M. [S] [G] ne pourra être autorisé à passer seul ces actes de vente sans l'accord de son associée,

- M. [S] [G] ne peut se libérer de son obligation de remboursement de la moitié des taxes et cotisations d'assurance dès lors qu'aucune date limite pour la conclusion de la vente du bien n'avait été fixée. Il n'est pas tenu de rembourser les frais engagés pour l'accomplissement des formalités administratives relatives à la modification de la déclaration du bénéficiaire effectif de la SCI qui ne relèvent pas de factures de consommation ou d'entretien du bien,

- Mme [C] ne démontre pas en quoi l'action engagée par M. [S] [G] est abusive.



Par déclaration déposée le 29 mai 2024, Mme [C] et la SCI Collins, prise en la personne de sa co-gérante en exercice (Mme [C]), ont relevé appel en intimant M. [S] [G] et la SCI Collins prise en la personne de son co-gérant en exercice (M. [S] [G]).



L'affaire a été fixée à bref délai dans les conditions de l'article 905 du code de procédure civile à l'audience du 21 octobre 2024.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 25 septembre 2024 sur le fondement des articles 2224 du code civil et 789 du code de procédure civile, Mme [C] et la SCI Collins prise en la personne de sa co-gérante en exercice demandent à la cour de :




à titre principal, réformer le jugement entrepris,




- déclarer irrecevable comme prescrites l'action des demandeurs,

- déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI Collins représentée par sa co-gérante, Mme [C],




à titre subsidiaire, réformer le jugement entrepris,




- déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI Collins représentée par sa co-gérante, Mme [C],

- débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [S] [G] de demande à passer seul les actes,




à titre infiniment subsidiaire,




- dans l'hypothèse où, par extraordinaire, la cour confirmerait le jugement s'agissant des visites d'agence immobilière, exclure l'agence Premium Immobilier des agences à qui M. [G] est susceptible de donner mandat, 

- tenir compte de la convention européenne des droits de l'homme et de 4 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'agissant de l'organisation des visites et préciser conformément aux conclusions des intimés que celles-ci seront organisées selon ses disponibilités respectives et de celles des futurs acquéreurs,

- dans l'hypothèse où par extraordinaire la cour prononcerait la dissolution de la SCI Collins, renvoyer à l'assemblée des associés pour la désignation d'un liquidateur ou la désigner en qualité de liquidateur,




en tout état de cause,




- réformer le jugement entrepris et condamner M. [S] [G] à lui payer une somme de 9.327,26€ au titre de la moitié des taxes foncières, assurances et frais dont elle s'est acquittée depuis 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, ledit intérêt annuellement capitalisé ainsi qu'il est dit à l'article 1154 du code civil, dès lors qu'il portera sur une année entière,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les demandeurs de leur demande en dissolution de la société et en cas de dissolution ordonnée renvoyer à l'assemblée générale des associés la désignation d'un liquidateur ou la désigner en qualité de liquidateur,

- condamner M. [S] [G] au paiement d'une somme de 6.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [S] [G] au paiement des entiers dépens de l'instance.



Les appelantes font valoir en substance que :



- la cour a compétence pour trancher la fin de non-recevoir tirée de la prescription qui avait déjà été débattue et tranchée en première instance,

- l'action exercée par M. [S] [G] et la SCI Collins se prescrit par 3 ans en tant que concernant une demande d'exécution de l'acte du 18 février 2019 qui correspond à une décision d'assemblée, l'article 20 des statuts de cette société prévoyant la possibilité pour les associés de délibérer par acte sous seing privé ou par acte notarié,

- le fait que la convention de divorce mentionne la vente du bien avant juillet 2017, n'implique pas un renouvellement de la volonté de vendre sans limite de date, mais au contraire une volonté de vendre le bien avant juillet 2017,

- l'acte du 18 février 2016 la contraint d'accepter une vente à hauteur de 800.000€ mais ne la contraint pas à accepter une vente en dessous de ce prix plancher. Le mandat qu'elle a conclu auprès de son agence pour la somme de 710.000€ le 31 janvier 2019, ne contient aucune renonciation à la fixation du prix de vente plancher mais est une exécution de son droit de propriété qui lui permet de disposition de son bien de la façon la plus absolue au prix qui lui convient. Le mandat de vente du 31 janvier 2019 ne constitue pas un acte interruptif de prescription puisque cette reconnaissance n'était de surcroît ni claire, ni dépourvue d'équivoque,

- il ne peut lui être reproché une faute contractuelle fondée sur un refus de vendre la maison alors même que M. [S] [G] a acté ce refus dans le courrier officiel de son conseil du 24 juillet 2018 ,

- toutes les demandes en indemnisation de M. [S] [G] sont prescrites.

- la publication d'une annonce tendant à la vente de la maison pour le montant de 710.000€ ne constitue pas une exécution à l'acte du 18 février 2016, de sorte qu'il n'y a pas lieu de fixer comme nouveau prix plancher le montant de 710.000€,

- la constitution de la SCI Collins avait pour but de protéger son domicile tout en constituant un patrimoine à son fils en cas de décès, raison pour laquelle elle détenait une majorité de parts. Cela ressort des statuts de la société qui ne peuvent être modifiés en l'absence d'une majorité,

- il n'a jamais été convenu que le bien serait rapidement mis en vente, il a été convenu la mise à disposition à titre gratuit du bien pour une durée indéterminée expirant à la vente dudit bien,

- il n'y a pas lieu de lui demander de laisser la possibilité d'accès à son domicile, cela ne pouvant se faire que dans le cas où une agence immobilière aurait mandat pour vendre la maison. Or, un tel mandat ne pourrait être conclu qu'avec l'accord des deux époux et serait contraire à l'objet social de la société. De plus, un mandat ne peut être donnée sans qu'il y ait un accord préalable sur le prix de vente proposé ce qui n'est pas le cas,

- M. [S] [G] n'a jamais tenté d'exécuter l'acte du 18 février 2016 en tentant de vendre le bien au prix minimum convenu de 800.000€, de sorte qu'il ne pourra être admis à obtenir une condamnation sous astreinte pour un droit qu'il n'a jamais tenté d'exercer au prix convenu,

- le litige relève uniquement du droit des sociétés, aucun texte ne permet à un associé ou cogérant d'obtenir en justice des pouvoirs que les statuts ne lui donnent pas,

- il n'y a pas lieu d'allouer des dommages-intérêts à la SCI Collins dès lors que sa co-gérante, intervenue à l'instance, s'y oppose,

- il convient d'exclure l'agence Premium Immobilier des agences pouvant avoir mandat, dès lors que cette agence est très proche de M. [S] [G] pour le compte duquel elle a émis un faux avis de valeur,

- en l'obligeant à donner accès à son logement du lundi au samedi de 9 à 19 heures, le tribunal a porté atteinte à son droit au respect de la vie privée,

- il n'existe aucun motif en faveur d'une dissolution de la SCI Collins : la société continue de fonctionner tout comme ses statuts le prévoient,

- elle est en droit de réclamer la somme de 9.327,26€ au titre des frais de consommation et d'entretien exposés pour le bien immobilier en cause.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 octobre 2024 au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1240 du code civil, M. [S] [G], M. [X] [G] et la SCI Collins prise en la personne de son co-gérant en exercice entendent voir la cour :



- prendre acte de l'intervention volontaire de M. [X] [G],




sur la recevabilité de leur action,




- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré leurs demandes recevables comme non prescrites,

- les débouter de toutes demandes contraires formées sur ce point,




sur la demande principale tendant aux obligations de faire sous astreinte,




- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que Mme [C] devra, dans les deux mois de la signification du présent jugement, faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente du bien, à frais partagés par moitié, sous astreinte provisoire et au besoin l'y condamne,

- infirmer le même jugement en ce qu'il a assorti cette obligation d'une astreinte d'un montant de 50€ par jour passé le délai de deux mois de signification du jugement, dans la limite de 2 mois,



statuant de nouveau sur ce point, fixer le montant de cette astreinte provisoire de 100€ par jour de retard passé le délai de deux mois de signification du jugement sans limitation de durée,



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :


dit que s'agissant des visites, Mme [C] devra donner libre accès à son domicile, maintenu en bon état, aux acheteurs potentiels et à l'agence immobilière qui aura mandat de vente, du lundi au samedi entre 9h et 19h. Mme [C] devra permettre que les visites se déroulent dans des conditions convenables et dans les 5 jours de la demande de visite, faite par tous moyens, sans compter le jour où elle aura été prévenue par l'agence de la demande de visite,

dit que passé ce délai de 5 jours, Mme [C] sera soumise à une astreinte provisoire de 50€ par jour, dans la limite de 30 jours, et ce pour chacune des visites non réalisées de son fait dont il sera justifié (attestation de l'agence), au besoin l'y condamne,




- infirmer le même jugement en ce qu'il a fixé le montant de cette astreinte provisoire à 50€ par jour de retard, dans la limite de trente jours,



statuant de nouveau sur ce point,



- fixer le montant de cette astreinte provisoire de 100€ par jour de retard passé le délai de deux mois de signification du jugement sans limitation de durée,

- débouter Mme [C] de toutes demandes contraires formées sur ce point,

- débouter Mme [C] de sa demande tendant à exclure l'agence Premium Immobilier des agences à qui il est susceptible de donner mandat,


sur la demande principale tendant à être autorisé à passer seul la vente,




- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à se voir autorisé à procéder seul aux actes de vente pour le compte de la SCI Collins en sa qualité de co-gérant à un prix de vente compris entre 710.000€ et 740.000€, et le cas échéant, à baisser le prix de vente,



statuant de nouveau sur ce point,



- l'autoriser à régulariser seul pour le compte de la SCI Collins, en sa qualité de cogérant, tout acte de vente portant sur le bien litigieux à un prix de vente compris entre 710.000 € et 740.000€,

- l'autoriser à régulariser seul pour le compte de la SCI Collins, en sa qualité de cogérant, de baisser le montant du prix vente s'il ne trouve aucun acquéreur à un prix fixé entre 710.000€ et 740.000€,




sur la demande de dissolution de la SCI Collins,




- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté MM. [S] et [X] [G] de leur demande de dissolution de la SCI Collins,



statuant de nouveau sur ce point :



- constater la disparition de l'affectio societatis entre les associés de la SCI Collins,

- juger qu'il existe une mésentente telle entre les associés de la SCI Collins que son bon fonctionnement en est paralysé,

- juger l'existence de justes motifs à la dissolution anticipée de la SCI Collins,

- prononcer la dissolution de la SCI Collins,

- ordonner la liquidation de la SCI Collins et désigner pour ce faire tel liquidateur qu'il plaira à la juridiction de céans,

- débouter Mme [C] et la SCI Collins prise en la personne de sa co-gérante en exercice de toutes demandes contraires formées sur ce point,




sur les demandes de dommages-intérêts,




- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :




les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts,

a débouté MM. [S] et [X] [G] de leur demande de dissolution de la SCI Collins,

a condamné M. [S] [G] à payer à Mme [C] la somme de 7.429,12€ au titre des frais de consommations et d'entretien du bien immobilier sis à [Localité 8] de 2019 à 2023, outre intérêt au taux légal à compter de la date du jugement,

a ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,




statuant de nouveau sur ce point :



- condamner Mme [C] à verser à la SCI Collins la somme de 132.000€ à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner Mme [C] à verser à M. [S] [G] la somme de 15.000€ en réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier,

- débouter Mme [C] de sa demande pour procédure abusive,

- débouter Mme [C] de sa demande en dommages et intérêts au titre des charges et taxes afférents au bien litigieux, et en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [C] pour le surplus de ses demandes au titre des charges,




en tout état de cause,




- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [C] de ses demandes plus amples ou contraires,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :




condamné les parties aux dépens à hauteur de 50% chacune,

dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,


statuant de nouveau sur ce point :



- condamner Mme [C] à verser à M. [S] [G] la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

- condamner Mme [C] aux dépens de première instance et d'appel.



Les intimés répondent en substance que :



- leurs actions ne sont pas prescrites, la prescription triennale invoquée par Mme [C] n'étant pas applicable en l'espèce et doit être écarté au profit de la prescription quinquennale de droit commun ; en effet, ce délai ne concerne que les actions en nullité de la société ou d'actes et délibérations postérieurs à sa constitution ; or la convention du 18 février 2016 n'est intervenue qu'entre M. [S] [G] et Mme [C], excluant M. [X] [G] pourtant associé de la SCI Collins et ne peut être considérée comme une décision d'assemblée générale,

- la date figurant dans la convention de divorce ne signifiait pas qu'à défaut de vente avant cette date la vente ne pourrait plus intervenir ; au contraire, en mettant en vente le bien immobilier par le biais de l'une de ses agences immobilières à un prix de vente de 710.000€ le 31 janvier 2019 Mme [C] a manifesté sa volonté de vendre le bien à un prix inférieur à 800.000€ ; cela ressort également d'un mandat de vente sans exclusivité daté du 27 avril 2016 régularisé par la SCI Collins pour un prix net vendeur de 750.000€ ; ces différents actes sont interruptifs de prescription,

- ce n'est qu'à compter du 28 février 2019 qu'ils ont été informés du refus de Mme [C] de vendre le bien alors que cette dernière a déclaré à des acheteurs que le bien n'était plus à vendre,

- les statuts de la SCI Collins ne justifient en rien le comportement de Mme [C] et son refus de vendre le bien litigieux ; Mme [C] ne peut se prévaloir de son titre de gérante de la SCI Collins pour justifier son droit de bénéficier de la jouissance gratuite du bien litigieux alors que M. [S] [G] est également gérant de la SCI Collins mais ne bénéficie pas de la jouissance gratuite du bien.

- ils ne cherchent pas à brader le bien en baissant son prix mais à fixer un prix de vente conforme au marché de l'immobilier,

- l'acte du 18 février 2016 doit être interprété comme ne fixant pas un prix fixe à 800.000€, l'engagement qui était pris par les parties étant de procéder à la vente du bien, et le montant du prix de vente pouvant être abaissé en fonction du marché de l'immobilier afin de trouver de potentiels acquéreurs.

- Mme [C] a manqué à ses obligations contractuelles exprimées dans l'acte du 18 février 2016 ainsi que dans la convention de divorce du 13 décembre 2016,

- la demande de condamnation sous astreinte à laisser toute agence immobilière mandatée accéder au bien litigieux constitue une demande d'exécution forcée ; il n'y a pas lieu de limiter cette astreinte dans le temps puisqu'une telle limitation reviendrait à priver cette dernière de tout effet comminatoire.

- Mme [C] produit de fausses estimations du prix du bien. Elle ne justifie pas avoir mis en vente le bien ou avoir eu des visites et des potentiels acquéreurs pour le prix qu'elle invoque,

- Mme [C] n'apporte pas d'éléments valables au soutien de sa demande visant à écarter la société Premium Immobilier de la vente du bien,

- les horaires de visite prévues au jugement ne privent aucunement Mme [C] de possibilité de déplacement, de travail ou encore de vie privée dès lors que cette dernière disposerait d'un délai de 5 jours pour faire part de ses disponibilités,

- il ressort des statuts de la SCI Collins qu'il n'a pas besoin de l'accord de Mme [C] pour conclure un mandat de vente,

- M. [S] [G] s'est retrouvé contraint de régler la moitié des crédits souscrits en vue de l'acquisition et la rénovation de la maison litigieuse jusqu'à la dernière échéance le 5 avril 2021 sans avoir pu tirer profit de cet investissement, alors que Mme [C] occupe gratuitement le bien,

- la SCI Collins est fondée à demander paiement de la somme de 132.000€ représentant 51 mois de loyer et M. [S] [G] qui se trouve en difficulté financière du fait de l'immobilisation de ses économies dans le bien immobilier litigieux, est donc fondé à demander condamnation de Mme [C] à lui verser la somme de 15.000€ en réparation de son préjudice personnel,

- l'affectio societatis a disparu, il n'y a plus de volonté de collaborer à une 'uvre commune entre eux et Mme [C] , ce qui caractérise un juste motif de dissolution de la société. De plus fort, en agissant uniquement dans son intérêt personnel, Mme [C] manque à ses obligations d'associé puisqu'elle n'agit pas dans l'intérêt social,

- M. [S] [G] ne pourra pas être condamné à la prise en charge de la moitié des taxes foncières, primes d'assurance et formalités obligatoires, acquittées depuis 2019 car il ne s'était initialement engagé à prendre en charge ces sommes qu'en contrepartie de la vente dudit bien qui devait intervenir dans un avenir proche.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024.



MOTIFS



A titre liminaire, il est rappelé que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes et doit statuer sur les seules demandes mentionnées au dispositif des dernières conclusions des parties.



Sur les interventions volontaires

 

M. [X] [G] et la SCI Collins qui ont figuré en une autre qualité en première instance (demandeurs, la SCI Collins étant alors prise en la personne de son co-gérant en exercice, M. [S] [G]) sont recevables en leur intervention volontaire en appel, respectivement en qualité d'intimé et en qualité d'appelante prise en la personne de sa co-gérante en exercice, Mme [C], cette recevabilité ne faisant au surplus pas débat.



Sur la recevabilité de l'action de MM.[G] et de la SCI Collins prise en la personne de son co-gérant en exercice, M. [S] [G]



Mme [C] conclut de manière contradictoire, d'une part, qu'en « formulant ses demandes, M. [G] exerce une action personnelle ou mobilière visée par la prescription de l'article 2224 du code civil », et que les demandes se heurtent à cette prescription quinquennale, tout en soutenant d'autre part, qu'il n'est « pas contestable » que « l'acte notarié du 18 février 2016 correspond à une décision d'assemblée, l'article 20 des statuts prévoyant la possibilité de délibérer à l'unanimité par acte sous seing privé ou par acte notarié » pour soutenir, au visa d'une décision de la Cour de cassation du 24 janvier 2024 n° 22-13.431, que sont soumises au délai de prescription spécial de trois ans prévu aux articles L.235-9 du code de commerce pour les sociétés commerciales et 1844-14 du code civil pour les sociétés civiles, doit s'appliquer « non seulement aux actions en nullité elles-mêmes, mais aussi aux actions découlant des obligations souscrites par délibérations d'associés ».



Il est rappelé que :



- selon l'article L.235-9 du code de commerce « Les actions en nullité de la société ou d'actes et délibérations postérieurs à sa constitution se prescrivent par trois ans à compter du jour où la nullité est encourue, sous réserve de la forclusion prévue à l'article L. 235-6 (') »

- et que selon l'article 1844-14 du code civil, seul applicable au présent litige, la SCI Collins étant une société civile, « Les actions en nullité de la société ou d'actes et délibérations postérieurs à sa constitution se prescrivent par trois ans à compter du jour où la nullité est encourue. »



Or, en premier lieu, Mme [C] se livre à une analyse inexacte de la jurisprudence citée dans la mesure où la Cour de cassation était amenée à statuer sur le point de départ du délai de prescription triennale dans le cadre d'une nullité alléguée d'une décision d'assemblée générale (cf le moyen de cassation :M. [Y] fait grief à l'arrêt de dire recevables [l]es demandes de Mme [O] au titre de l'exercice 2015 et de dire qu'il a perçu indûment une somme de 35 000 euros pour l'exercice clos au 31 août 2015, alors « que, selon l'article L. 235-9 du code de commerce, l'action se prescrit par trois ans à compter du jour où la nullité est encourue, c'est-à-dire en principe du jour de l'assemblée dont la nullité est demandée ; que l'assemblée générale du 19 décembre 2014 avait fixé le principe du droit à la rémunération du gérant ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de l'assemblée générale du 26 février 2016, qui approuvait les comptes, et non à la date de l'assemblée générale du 19 décembre 2014, après avoir pourtant constaté que cette assemblée générale avait acté le principe d'un droit à rémunération annuel de M. [Y] dans la limite de 40 000 euros, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 235-9 du code de commerce. »), et non pas sur « une action découlant des obligations souscrites par délibérations d'associés ».



Et de seconde part, les dispositions relatives à la SCI Collins figurant dans l'acte notarié du 18 février 2016 ne sont pas arguées de nullité, ce qui suffit à écarter, sans plus ample discussion, la prescription triennale de l'article 1844-14 précité.



L'action initiée par MM. [G] et la SCI Collins prise en la personne de son co-gérant en exercice, M. [S] [G], selon assignation délivrée à Mme [C] le 1er septembre 2023 tend pour l'essentiel à obtenir la condamnation de cette dernière à exécuter sous astreinte diverses diligences en vue de la vente du bien immobilier sis à Saint Ismier et à voir M. [S] [G] autorisé à passer seul cette vente, indépendamment de demandes indemnitaires ; elle relève à ce titre de la prescription quinquennale régie par les dispositions de l'article 2224 du code civil, dont les premiers juges ont fait une exacte application en disant, par de justes motifs fondés en fait et en droit, qui méritent adoption par la cour, ladite action recevable comme non prescrite, dès lors que le point de départ du délai de cette prescription doit être fixé au 28 février 2019, date à laquelle Mme [C] a dit son refus de vendre le bien immobilier. 



Le jugement querellé est confirmé sur la recevabilité des actions.



Sur les formées à l'encontre de Mme [C] au titre de la vente



L'acte notarié du 18 février 2016 portant échange de parts sociales expose que « M. et Mme [G] précisent que les parts détenues par eux dans la SCI Collins ne sont pas comprises dans les attributions et l'échange qui précèdent, mais qu'il est cependant prévu, aux termes des présentes, une convention de maintien des associés dans la SCI Collins sous certaines conditions. En effet, ni l'un ni l'autre ne souhaitant devenir propriétaire privatif des parts sociales de l'un ou de l'autre pour les raisons suivantes » (suit le rappel de la constitution de la SCI et de la répartition du capital social au jour de l'acte).

Il y est ensuite mentionné :



« Ceci exposé, il est ci-après fait état de la convention de maintien des associés pour une durée indéterminée, dans la SCI Collins :



Les parties en qualité d'associés et cogérants de la SCI Collins conviennent de ce qui suit :



1. Concernant la jouissance du bien détenu par la SCI Collins et consistant [comprendre constituant] la résidence principale de M. et Mme [G] :



Le bien détenu par la SCI Collins sis à Saint Ismier sera occupé à titre gratuit, et pour une durée indéterminée expirant à la vente dudit bien, par Mme [G] exclusivement. 



2. Concernant les frais d'entretien et charges dudit bien sis à [Localité 8]

L'ensemble des factures des consommations et d'entretien relatif au bien immobilier sera pris en charge à hauteur de moitié (1/2) par chacun des associés.



3. Concernant les modalités de la vente du bien sis à [Localité 8]

Les associés conviennent de la mise en vente du bien à un prix plancher de 850.000€ et se donnent mutuellement et réciproquement, tous pouvoirs à l'effet de diligenter cette vente, aux charges et conditions ordinaires en pareille matière.

Toutefois, les associés donnent d'ores et déjà leur accord définitif et irrévocable pour que le prix de vente, en l'absence d'acquéreur, soit abaissé à 800.000€ à compter du 30 septembre 2016.

 

Pour les besoins de la taxe, les parties déclarent assimiler la présente convention sui generis à une convention d'indivision. » 



Cette convention qui fait loi entre ses signataires, à savoir M. [S] [G] et Mme [C] et dont l'opposabilité à la SCI Collins peut être sujette à caution, cette société n'y figurant pas en tant que telle, ne prévoit donc aucune date butoir pour la réalisation de la vente du bien immobilier, observations étant faites tout à la fois, que ce bien constitue l'actif de la SCI Collins, et que cette vente en tant que telle est contraire à l'objet social de la SCI Collins qui prévoit « de manière exceptionnelle, la vente de tout ou partie de l'actif social, à condition de respecter le caractère civil de la société et à condition de remployer le prix dans une acquisition mobilière ou immobilière si cette cession concerne la totalité des biens de la société » dans la mesure où les parties n'entendent pas manifestement remployer ainsi la part du prix de vente à leur revenir.



La circonstance que dans la convention réglant les effets du divorce, telle qu'homologuée par jugement de divorce du 15 décembre 2016, il soit écrit que « les époux sont restés en indivision dans la SCI Collins, propriétaire de l'ancien domicile conjugal, qui doit intervenir a priori avant juillet 2017 » (souligné par la cour) ne signifie pas pour autant que cette date de juillet 2017 était impérative ; celle-ci doit être replacée dans le contexte de l'époque, à savoir que les futurs ex-époux étaient dans l'attente d'un potentiel acquéreur à la suite du un mandat de vente sans exclusivité signé le 27 avril 2016 par la SCI Collins, représentée par ses associés M. et Mme [G], pour une durée irrévocable de 3 mois et tacite prorogation au-delà jusqu'au 1ermai 2017, date à laquelle le mandat devait prendre automatiquement fin.

 

S'il est constant que Mme [C] s'est opposée le 28 février 2019 à la visite du bien immobilier par de potentiels acquéreurs, et qu'elle a compromis l'exécution du mandat de vente signé par M. [S] [G] le 9 janvier 2023 en refusant l'accès du bien, il n'en demeure pas moins qu'elle n'a pas manifesté un refus de principe à la vente en ce qu'elle a proposé à la vente la maison de Saint Ismier par l'intermédiaire de sa société [G] Immobilier le 31 janvier 2019 au prix de 710.000€ après avoir signé avec M. [S] [G] le mandat de vente avec exclusivité régularisé au nom de la SCI Collins le 27 avril 2016 au prix de 780.000€, et ce, à chaque fois pour un prix inférieur au prix initial de 850.000€ mentionné dans la convention du 18 février 2016 que les parties avaient accepté de manière définitive et irrévocable qu'il soit abaissé, en l'absence d'acquéreur, à 800.000€ à compter du 30 septembre 2016.



Ainsi, quand bien même l'attitude de Mme [C] le 28 février 2019 a été de nature à compromettre une vente éventuelle, et signe finalement son désaccord pour proposer à la vente le bien à un prix inférieur à celui de 800.000€ décidé d'un commun accord dans la convention en cas d'absence d'acquéreur, il n'en demeure pas moins que M. [S] [G] n'établit pas avoir pour sa part signé un mandat de vente au prix de 800.000€ tel que décidé dans la convention précitée, et s'être heurté au refus de son ex-épouse sur un tel mandat, circonstance qui aurait été alors constitutive d'une obstruction fautive et qui aurait légitimé son action.



Ces considérations et constatations ajoutées au fait que la convention signée le 18 février 2016 tient lieu de loi entre les parties quand bien même elles n'en ont pas manifestement appréhendé les conséquences, et qu'il ne peut être reproché à l'une d'elles de ne pas accepter la vente à un prix inférieur à celui qu'elles avaient convenu, il y a lieu de débouter MM. [G] et la SCI Collins prise en la personne de son co-gérant en exercice, M. [S] [G], de leurs demandes en condamnation de Mme [N] [C] à faire effectuer à frais partagés par moitié les diagnostics nécessaires à la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] et à laisser libre accès audit bien maintenu en bon état aux acheteurs potentiels et à l'agence immobilière qui aura mandat de vente, le tout à peine d'astreinte.



Le jugement querellé est infirmé en conséquence. 



Sur la demande de M. [S] [G] d'être autorisé à régulariser seul tout acte de vente



C'est à bon droit que les premiers juges ont analysé que les pouvoirs que M. [S] [G] et Mme [C] se sont donnés mutuellement et réciproquement dans la convention précitée à l'effet de diligenter cette vente, aux charges et conditions ordinaires en pareille matière, ne pouvaient s'entendre que des opérations pour y parvenir et non de l'accord portant sur cet acte ou sa signature.



Au demeurant, une telle autorisation accordée unilatéralement à M. [S] [G] serait contraire aux statuts de la SCI Collins qui précisent en page 16 que « concernant les actes de disposition, les associés précisent que l'ensemble des cogérants devra donner son accord aux actes de disposition afférents à l'actif social ».

Le jugement déféré est en conséquence et sans plus ample discussion, confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.



Sur les demandes indemnitaires



M. [S] [G] qui succombe dans ses demandes relatives à la vente n'est pas fondé à réclamer réparation de son préjudice moral et financier.



La réclamation de la SCI Collins au titre de loyers perdus n'est pas fondée alors même qu'il est prévu dans ses statuts « l'occupation par la gérance de l'ensemble des biens de la société à titre gratuit en contrepartie de la prise en charge des assurances, des frais, taxes et entretien locatif ».



Le jugement dont appel est donc confirmé sur le rejet de ces demandes indemnitaires.



Quand bien même Mme [C] a relevé appel du rejet de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle n'a pas formulé de prétention à ce titre dans le dispositif de ses dernières conclusions d'appel de sorte que la cour n'est saisie d'aucune demande sur ce point et que cette décision de rejet est devenue définitive.



Sur la demande de dissolution de la SCI Collins



Il est rappelé que selon l'article 1844-7 5° du code civil, la société prend fin par la

dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente des associés paralysant le fonctionnement de la société.



Cette prétention, présentée dans les motifs des écritures des intimés à titre subsidiaire, ne peut pas être davantage accueillie en appel.



En effet, étant rappelé que la mésentente grave entre les associés ne peut pas s'analyser comme l'abandon de l'affectio societatis qui a présidé à la création de la SCI Collins, il n'est pas démontré que le désaccord de Mme [C] pour laisser visiter l'immeuble à de potentiels acquéreurs paralyse le fonctionnement de la SCI Collins dont l'objet est précisément « l'occupation par la gérance de l'ensemble des biens de la société à titre gratuit en contrepartie de la prise en charge des assurances, des frais, taxes et entretien locatif ».

En tout état de cause, les intimés échouent à faire la preuve d'une obstruction de Mme [C] au fonctionnement de cette société, constitutive d'un juste motif de dissolution, résultant de l'inexécution de ses obligations ; de fait, l'argumentaire de M. [S] [G] au soutien d'une telle prétention consiste à faire état de ses propres difficultés à savoir qu'il ne bénéficie pas de la jouissance gratuite du bien alors qu'il doit en supporter la moitié des charges, outre qu'il dit avoir réglé la moitié des prêts d'acquisition et de rénovation de la maison, « sans avoir pu tirer profit de cet investissement »; or, ce faisant, il se réfère à la convention signée le 18 février 2016 qui attribue exclusivement la jouissance gratuite du bien à Mme [C], à laquelle la SCI Collins n'était pas partie et se réfère également à des considérations relevant de la liquidation du régime matrimonial au sujet de laquelle il a été dit dans la convention de divorce qu' « Aucune mesure n'est à prévoir ».



Le jugement querellé est également confirmé sur le rejet de cette demande de dissolution.



Sur la demande de Mme [C] en paiement de la somme de 9.327,26€



Mme [C] est recevable et bien fondée à prétendre au remboursement de la moitié des factures de consommations et d'entretien relatif au bien immobilier en cause conformément à la convention signée le 18 février 2016, qui s'inspire de l'objet de la SCI Collins (jouissance gratuite avec prise en charge par moitié des frais) et ce, y compris pour la taxe foncière et les assurances pour 2024, dès lors qu'aucun terme n'a été contractuellement fixé pour la conclusion de la vente dudit bien. 



Au vu des justificatifs communiqués, M. [S] [G] doit être condamné en conséquence à lui payer la somme de 9. 257,17€ correspondant à la moitié :



- des taxes foncières acquittées de 2019 à 2024 pour un montant total de 14.147€,

- des cotisations d'assurance acquittées pour le bien immobilier de 2020 à 2024 pour un montant total de 4.367,34€ (les assurances pour 2019 n'étant pas justifiées),



mais à l'exclusion des formalités administratives accomplies pour la modification de la

déclaration du bénéficiaire effectif de la S.C.I. Collins, pour un montant de 288,28€, le premier juge ayant justement relevé que cette dépense était étrangère aux factures de consommations et d'entretien du bien.



Le jugement déféré est donc infirmé sur ce point et la somme de 9.257,17€ produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe le montant actualisé de la créance, avec capitalisation.



Sur les mesures accessoires



Il est justifié au vu de la nature du litige et du fait que chacune des parties succombe partiellement dans ses prétentions, que celles-ci conservent la charge de leurs dépens personnels de première instance et d'appel ainsi que leurs frais irrépétibles exposés devant la cour.



Les mesures accessoires de première instance sont donc infirmées en conséquence s'agissant des dépens et confirmées sur les frais de procédure.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire,



Déclarant recevables en appel les interventions volontaires de M.[X] [G] et de la SCI Collins prise en la personne de sa co-gérante en exercice, Mme [C],



Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions se rapportant :



- à la condamnation sous astreinte de Mme [N] [C] à effectuer les diagnostics nécessaires à la vente du bien, à frais partagés par moitié, et à donner libre accès à son domicile, maintenu en bon état, aux acheteurs potentiels et à l'agence immobilière qui aura mandat de vente, du lundi au samedi entre 9h et 19h,

- à la condamnation M. [S] [G] à payer à Mme [C] la somme de 7.429,12€ au titre des frais de consommations et d'entretien du bien immobilier sis à [Localité 8] de 2019 à 2023, outre intérêt au taux légal à compter de la date du jugement,

- aux dépens,



Statuant à nouveau sur ces seuls points et ajoutant,



Déboute M. [S] [G], M. [S] [G] et la SCI Collins prise en la personne de son co-gérant en exercice, M. [S] [G], de leurs demandes en condamnation de Mme [N] [C] à faire effectuer à frais partagés par moitié les diagnostics nécessaires à la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] et à laisser libre accès audit bien maintenu en bon état aux acheteurs potentiels et à l'agence immobilière qui aura mandat de vente, le tout à peine d'astreinte,



Condamne M. [S] [G] à payer à Mme [N] [C] la somme de 9. 257,17€ au titre des frais de consommations du bien immobilier sis à [Localité 8] (38) de 2019 à 2024, outre intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, ceux-ci étant capitalisés par année entière,



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens personnels de première instance et d'appel ainsi que ses frais irrépétibles exposés en appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE