Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01553 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZIB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00021
----------------



Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 novembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société SCI TYCHE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL, avocats au barreau d’ESSONNE, [Adresse 3]


ET :

La Société EL LAMMA, exerçant sous le nom commercial EL KHOMSA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

en présence de la gérante, Madame [W] [J], et non représentée par un avocat



************************************************



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2023, la société SCI TYCHE a consenti à la société EL LAMMA un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] (rez-de-chaussée) à [Localité 4], puis, par acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, un bail dérogatoire sur un local à usage de stockage situé au 1er étage du même immeuble.

Le 24 mai 2024, la société SCI TYCHE a fait délivrer à la société EL LAMMA deux commandements de payer, l'un visant la clause résolutoire du bail commercial conclu le 11 août 2023 pour un montant en principal de 4.380 euros, et l'autre visant la clause résolutoire du bail dérogatoire conclu le 1er mars 2024 pour un montant en principal de 4.320 euros.

Par acte du 12 septembre 2024, la société SCI TYCHE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société EL LAMMA, pour :
Concernant le bail commercial, 
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;constater l'occupation sans droit ni titre de la société EL LAMMA ; ordonner, si besoin avec l'aide de la force publique, l'expulsion de de la société EL LAMMA et de tous occupants de son chef ;ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux ;être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;condamner la société EL LAMMA à lui payer à titre provisionnel :une somme de 4.580 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance de juin 2024 incluse,une somme de 916 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d'occupation journalière égale à 159,78 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société EL LAMMA à titre provisionnel au paiement des intérêts au taux contractuel de 3,00 % l'an qui s'appliqueront de la manière suivante : 1.100 portera intérêts au taux contractuel de 3.00 % l'an à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à parfait paiement,1.740 portera intérêts au taux contractuel de 3.00 % l'an à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à parfait paiement, 1.740 portera intérêts au taux contractuel de 3.00 % l'an à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à parfait paiement ;Concernant le bail dérogatoire : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;constater l'occupation sans droit ni titre de la société EL LAMMA ; ordonner, si besoin avec l'aide de la force publique, l'expulsion de de la société EL LAMMA et de tous occupants de son chef, des lieux loués ;ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux ;être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;condamner la société EL LAMMA à lui payer à titre provisionnel :une somme de 2.160 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance de juin 2024 incluse,une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1.080 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société EL LAMMA au paiement des intérêts au taux légal qui s'appliqueront de la manière suivante : 1.080 euros portera intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à parfait paiement. 1.080 euros portera intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à parfait paiement. En tout état de cause, 
condamner la société EL LAMMA à lui verser la somme provisionnelle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société EL LAMMA aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2024.

À l'audience, la société SCI TYCHE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise à la baisse le montant des dettes locatives à 2.215,01 euros pour le bail commercial et 1.080 euros pour le bail dérogatoire. Elle déclare ne pas s'opposer à l'octroi de courts délais de paiement. 

Régulièrement assignée, la société EL LAMMA n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. Sa gérante s'est néanmoins présentée en personne. 

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 31 juillet 2024.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bail commercial 

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 24 mai 2024 pour le paiement de la somme en principal de 4.380 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 29 juillet 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 25 juin 2024. 

La société SCI TYCHE ne s'oppose pas à l'octroi de courts délais de paiement.

Au vu des éléments produits et des débats, compte tenu du montant de la dette, qui est en diminution, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la société SCI TYCHE serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société SCI TYCHE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 20 novembre 2024, que la société EL LAMMA reste lui devoir à cette date une somme de 2.215,01 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de novembre 2024 incluse.

La société EL LAMMA sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter à compter de la délivrance de l'assignation.

La société SCI TYCHE sollicite en outre une somme de 916 euros en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande. 

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société EL LAMMA restera acquis à la société SCI TYCHE dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Sur le bail dérogatoire

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

En l'espèce, le bail dérogatoire comporte une clause résolutoire, qui stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire reproduisant les dispositions légales applicables et la clause résolutoire figurant au bail dérogatoire a été délivré et le 24 mai 2024 pour le paiement de la somme en principal de 4.320 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 29 juillet 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

La société SCI TYCHE ne s'oppose pas à l'octroi de courts délais de paiement.

Au vu des éléments produits et des débats, compte tenu du montant de la dette, qui est en diminution, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la société SCI TYCHE serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société SCI TYCHE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 20 novembre 2024, que la société EL LAMMA reste lui devoir à cette date une somme de 1.080 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de novembre 2024 incluse.

La société EL LAMMA sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. 

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société EL LAMMA restera acquis à la société SCI TYCHE dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires 

La société EL LAMMA, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les coûts des deux commandements de payer du 24 mai 2024. 

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société SCI TYCHE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Concernant le bail commercial :

Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 25 juin 2024 ;

Condamnons la société EL LAMMA à payer à la société SCI TYCHE la somme provisionnelle de 2.215,01 euros, échéance de novembre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 ; 

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société EL LAMMA se libère de la provision ci-dessus allouée en 6 mensualités de 370 euros outre une dernière mensualité majorée ou minorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société EL LAMMA et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 1] (rez-de-chaussée) à [Localité 4],les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;la société EL LAMMA devra payer mensuellement à la société SCI TYCHE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'attribution du dépôt de garantie et sur la demande de paiement de la clause pénale ;

Concernant le bail dérogatoire :

Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 25 juin 2024 ;

Condamnons la société EL LAMMA à payer à la société SCI TYCHE la somme provisionnelle de 1.080 euros, échéance de novembre 2024 incluse, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter du 12 septembre 2024 ; 

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société EL LAMMA se libère de la provision ci-dessus allouée en 6 mensualités de 180 euros, outre une dernière mensualité majorée ou minorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société EL LAMMA et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécutionla société EL LAMMA devra payer mensuellement à la société SCI TYCHE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux loués situés [Adresse 1] (1er étage) à [Localité 4] ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la société EL LAMMA à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment les coûts des deux commandements de payer du 24 mai 2024 ;

Condamnons la société EL LAMMA à payer à la société SCI TYCHE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 JANVIER 2025.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE