Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT LE PRIX D'ACQUISITION DANS LE CADRE D'UN DROIT DE PRIORITÉ APRÈS PRÉEMPTION.

le JEUDI NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ


N° RG 24/00065 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7JH
NUMERO MIN: 25/00005

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 21 Novembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 11] MÉTROPOLE
[Adresse 12]
[Localité 4]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.A.S. STATION ROUTIERE DU SUD-OUEST
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX


En présence de Madame Catherine FLATTOT, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [K] [H] était propriétaire de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 1] d’une contenance de 1235 m², supportant une maison d’habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 10]. 

A la suite d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) l’informant de ce que madame [H] s’apprêtait à céder son bien à la société Station Routière du Sud-Ouest pour un prix de 1 million d’euros, le président de [Localité 11] Métropole a, par arrêté du 1er février 2021, décidé d’exercer son droit de préemption à cette somme, pour un bien libre d’occupation, au regard du projet d’aménagement de la route de [Localité 15] en faveur des transports en commun et des modes actifs, pour pouvoir créer du stationnement de compensation.

Par acte notarié du 21 avril 2021, [Localité 11] Métropole a acquis la propriété de Mme [H] au prix de 1 million d’euros. 

Par courrier du 15 mars 2023, reçu le 16 mars 2023, [Localité 11] Métropole a informé madame [H] de ce qu’elle envisageait de revendre ce bien et lui proposait d’exercer son droit de rétrocession. 

En l’absence de réponse dans le délai de deux mois prévu à l’article R. 213-6 du code de l’urbanisme, l’ancienne propriétaire est réputée avoir renoncé au bénéfice de son droit de rétrocession. 

[Localité 11] Métropole a alors, par courrier du 22 novembre 2023 reçu le 23 adressé à la société Station Routière du Sud-Ouest, invité cette dernière, en qualité d’acquéreur évincé, à exercer son droit de priorité. 

Par courrier du 19 janvier 2024 reçu le 22 janvier 2024, la société Station Routière du Sud-Ouest a indiqué vouloir exercer son droit de priorité en application de l’article R. 213-16 du code de l’urbanisme, mais au prix de 300 000 euros.

[Localité 11] Métropole étant en désaccord avec ce prix, a saisi le juge de l’expropriation en vue de la fixation du prix de rétrocession de l’immeuble litigieux. 

Par mémoire enregistré au greffe du juge de l’expropriation le 14 mars 2024, [Localité 11] Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer à un million d’euros le prix d’acquisition de l’immeuble litigieux.

Par ordonnance du 18 avril 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 11 juin 2024 à 10h et l’audience au 5 septembre 2024. 

L’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 28 août 2024, [Localité 11] Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer à un million d’euros le prix d’acquisition de l’immeuble, de rejeter les demandes de la société Station Routière Sud-Ouest et de statuer ce que de droit sur les dépens.
Bordeaux Métropole rappelle que la procédure de rétrocession d’un bien préempté est régie par les dispositions des articles L. 213-11 et R. 213-20 du code de l’urbanisme, qui prévoient qu’à défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et qu’en application de l’article L. 213-4 de ce code, le bien doit être évalué à la date du jugement en fonction de son usage effectif à la date de référence. Elle estime que la date de référence en l’espèce est le 24 février 2017, date à laquelle le PLU de [Localité 11] Métropole qui délimite la zone dans laquelle est située le bien en cause (zone UM14-4L30), approuvé le 16 décembre 2016, a été rendu opposable. A cette date, la parcelle AB [Cadastre 1] supportait une maison de ville typique de l’architecture domestique de la fin du 19e début 20e siècle, avec ses dépendances (cave, garage, chais, abri, jardin, piscine). Bordeaux Métropole estime l’offre de rachat manifestement sous-évaluées compte tenu des caractéristiques du bien. Elle souligne que sa proposition de prix est conforme à l’avis émis par la Direction immobilière de l’Etat le 9 décembre 2022, qui s’est fondé sur une évaluation par comparaison. Son évaluation retient une valorisation à hauteur de 4 650 euros par m², pour une maison d’habitation de 200 m² habitables, soit 930 000 euros assorti d’une marge d’appréciation de 15%. Elle estime donc son offre satisfactoire. En réponse à la société Station Routière du Sud-Ouest, elle expose que le prix proposé ne reflète pas la réalité du marché local ni une évolution des prix en raison de la supposée dégradation de la maison et de l’évolution du marché immobilier et des règles d’urbanisme. Elle estime que le seul fait que la maison soit inhabitée et que les portes et fenêtres donnant sur la [Adresse 13] aient été murées n’ont qu’une incidence résiduelle sur la valeur de la propriété, laquelle ne présente aucun signe de dégradation. Elle ajoute que l’offre d’achat correspondrait, si le terrain était nu, à un prix de 243 euros le m², alors que le prix moyen des terrains de construction à [Localité 10] est de 600 euros. Elle conteste les allégations en défense selon lesquelles les règles d’urbanisme auraient diminué la constructibilité de la parcelle, aucune modification des règles d’urbanisme entre la date d’acquisition du bien et ce jour ne venant diminuer sa constructibilité. Elle ajoute qu’en application de l’article 1674 du code civil, il est interdit de vendre un immeuble à un prix inférieur aux 7/12e de sa valeur, sauf à risquer une action en récision pour lésion. Elle souligne que cet article est applicable en matière d’expropriation. 
S’agissant de l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement, [Localité 11] Métropole la critique en ce qu’il écarte à tort des termes de comparaison jugés trop ancien alors que tel n’est pas le cas de tous, et que les termes de comparaison de 2018 n’ont pas à être écartés en raison de la faible évolution du marché entre 2018 et aujourd’hui. Surtout, ces termes de comparaison sont proches géographiquement du bien litigieux, de sorte qu’il n’y arait pas lieu de les écarter quand bien même la surface ne serait pas comparable. [Localité 11] Métropole soutient en outre que la propriété dont le prix doit être fixé présente des caractéristiques suffisamment rares pour en accroître sa valeur ; elle estime que les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement sont non pertinents au regard de ces caractéristiques. Elle conteste en outre l’affirmation selon laquelle la maison nécessite des travaux de rafraichissement « conséquents ». A minima, elle estime que le bien doit être évalué sur la base de 4229 euros le m², correspondant à son premier terme de comparaison qu’elle estime refléter au mieux le marché.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions du 18 novembre 2024, la société Station Routière du Sud-Ouest demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 360 000 euros le prix de rachat de l’immeuble, de rejeter la demande de [Localité 11] Métropole et de statuer ce que de droit sur les dépens. Elle soutient que l’immeuble est aujourd’hui particulièrement dégradé, la maison étant inoccupée depuis le mois de mai 2021. Elle soutient que depuis cette date, les règles d’urbanisme ont été modifiées diminuant de manière conséquente la constructibilité de l’immeuble. Elle ajoute que la propriété, qui abrite une maison d’habitation de 5/6 pièces principales sur deux niveaux avec cave est une construction ancienne qui, si elle a fait l’objet de travaux de rénovation sommaires il y a quelques années, doit être considérée comme à rénover en totalité du fait du mauvais état du bâti et de la nécessité de rénover ou mettre aux normes les équipements. Elle ne conteste pas que la surface utile de la maison est de 200 m². Sur la fixation du prix, elle fonde sa proposition sur un rapport d’expertise établi par monsieur [P], qui retient un prix de base de 4300 euros mais indique également qu’il faut tenir compte de travaux de rénovation d’ampleur estimés au minimum à 2500 euros le m², soit 500 000 euros. Elle souligne l’importance, dans le cadre d’une évaluation par la méthode de comparaison, de ne sélectionner que des biens intrinsèquement similaires et en conclut qu’il y a lieu d’écarter 4 des 7 termes de comparaison produits par [Localité 11] Métropole. Elle critique les autres termes en ce qu’ils ne sont pas dans un état comparable. 

Aux termes de ses conclusions du 28 mai 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition à la somme de 752 000 euros. Il propose d’exclure les 4 derniers termes de comparaison produits par [Localité 11] Métropole en raison de leur ancienneté et de surfaces non comparables. Il écarte également le 3e terme de comparaison en ce qu’il porte sur une maison entièrement rénovée disposant en outre d’une dépendance à usage d’habitation. Le 4e terme, situé à [Localité 14], est également écarté, car dispose d’une piscine, d’une dépendance non attenante comprenant un garage et deux studios. Au total, il ne retient que le premier terme de comparaison et en ajoute quatre autres, aboutissant à une moyenne de 4172 euros pour une fourchette allant de 3760 à 4875 euros. Au vu de l’état du bâti, il propose de retenir la fourchette basse pour définir le prix unitaire. 


MOTIVATION

En application de l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, si le titulaire du droit de préemption décide d’aliéner le bien acquis par préemption dans un délai de 5 ans suivant cette acquisition, il doit en informer l’ancien propriétaire et lui proposer l’acquisition de ce bien en priorité. Si celui-ci a renoncé à l’acquisition, le titulaire du droit de préemption doit alors proposer l’acquisition à celui qui avait l’intention d’acquérir le bien. A défaut d’accord, le prix d’acquisition est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différée, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.



Sur la description du bien
Le transport sur les lieux est intervenu le 11 juin 2024. Le bien est situé [Adresse 2] à [Localité 10]. A proximité des boulevards, des commerces, des services et des transports en commun, à l’exception du tramway. Il est situé à proximité de l’hôpital [9].
La maison d’habitation érigée en R+1 donne directement sur cette route très passante. 
Les fenêtres et la porte du rez-de chaussée donnant sur la [Adresse 13] ont été murées par [Localité 11] Métropole pour protéger l’immeuble d’éventuels squatteurs. Le mur extérieur du bâtiment est en pierre de taille. La façade extérieure du garage attenant a été en partie démolie à la suite d’un accident de la route et a été reconstruit en parpaings. La porte battante de garage est en PVC, récente. 
La maison d’habitation est érigée sur un grand terrain de 1235 m² enherbé comportant de nombreux arbres, végétaux et un puits équipé d’un robinet. L’ensemble n’est pas entretenu. Le jardin est entièrement clos. Un ancien chai est présent sur la parcelle, un abri de jardin et un chenil vétustes sont également présents. Une piscine creusée est présente, entourée d’une terrasse bois. Elle a été condamnée par [Localité 11] Métropole. 
La maison d’habitation est inoccupée depuis 3 ans. Elle dispose au rez-de-chaussée d’un double séjour : la première partie est revêtue de tapisserie ancienne, et comporte une cheminée. La cuisine est meublée non équipée. La seconde partie semble avoir été rénovée, avec pierres de taille apparentes. Il dispose d’une baie vitrée donnant sur le jardin. La cuisine est carrelée et dispose d’une baie vitrée donnant également sur le jardin. L’ensemble est en bon état. Des wc indépendants sont présents. L’accès à la cave se fait par un escalier en pierre. Il n’y a pas de trace d’humidité. L’escalier qui mène à l’étage est également en pierre. 
A l’étage, une extension vitrée est présente. La tapisserie est en très mauvais état et présente des traces de moisissures. La verrière est abîmée. 4 chambres sont présentes, outre un bureau. Dans la chambre n°1, des fissures sont relevées sur les murs et le plafond. Le sol est en lino. La salle de bain est ancienne, bien que dotée d’un chauffe-eau neuf. Des toilettes indépendantes sont également à l’étage. La chambre 2 est en enfilade de la chambre 1. Elle a du parquet au sol. Elle est dotée d’une douche en bon état accessible avant de pénétrer dans la chambre. Une importante fissure est visible en haut du mur à côté de la fenêtre. La chambre 3 a de la moquette qui recouvre le carrelage. Elle est revêtue de papier peint et les murs enduits sont abîmés. Elle est dotée d’arrivées d’eau et de gaz. Le bureau est accessible depuis cette chambre. La chambre n°4 comporte une salle d’eau (WC et douche). Le tout apparaît en état de fonctionnement mais ancien. 
Les fenêtres sont en double vitrage à l’exception de la verrière de l’étage. Les volets sont roulants en PVC. Présence d’un chauffage central avec radiateurs.
Il existe un garage et une cave. 
La maison est mitoyenne d’un côté.

Sur la date de référence
Par application des dispositions de L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

En l’espèce, [Localité 11] Métropole et la société Station Routière du Sud-Ouest ne discutent pas la date de référence : celle-ci sera fixée au 24 février 2017, date à laquelle le PLU de [Localité 11] Métropole qui délimite la zone dans laquelle est située le bien en cause (zone UM14-4L30), approuvé le 16 décembre 2016, a été rendu opposable.
Cette correspond aux tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes. La parcelle est également incluse dans le règlement du PLU qui mentionne que la propriété est insérée dans un alignement de maison de ville typises, soumise à des prescriptions spécifiques ; la démolition, sauf péril ou insalubrité, et les surélévations sont interdites. Les extensions, surélévations, modifications de façade et constructions nouvelles ne sont autorisées que pour autant qu’elles ne portent pas atteinte à la qualité de l’espace existant. 

Il n’est pas établi, comme le soutient la société Station Routière du Sud-Ouest que les règles de constructibilité du terrain auraient été modifiées récemment.

Sur la qualification de terrain à bâtir du bien
En application des articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le terrain est qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation, dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives, qui doivent être remplies un an avant la déclaration d’utilité publique: être situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme et être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.. Les terrains qui ne répondent pas, à la date de référence, à ces conditions cumulatives, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif. 
En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir du bien à la date de référence, qui ressort de son zonage, n’est pas contestée par les parties. L’usage effectif était une maison d’habitation avec un jardin et dépendances.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien objet du droit de priorité, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode par comparaison, terrain bâti intégré.
La méthode par comparaison est en principe privilégiée car elle permet d’évaluer le prix au regard de la réalité du marché immobilier local. Néanmoins, elle ne peut être utilement mobilisée que pour autant que les termes de comparaison sélectionnés par les parties et le commissaire du gouvernement permettent au juge de comparer des bien situés dans un espace géographique proche, ayant les mêmes caractéristiques, cédés à une date la plus proche possible de la date d’évaluation. 
En l’espèce, le bien à évaluer est un bien à usage d’habitation, de construction traditionnelle ancienne sis sur un grand terrain de 1235 m² enherbé et arboré, à proximité des commodités. Il dispose d’un garage, d’une cave.
Il est toutefois situé le long d’une route très passante et bruyante. Les dépendances existantes (chai, chenil, abri de jardin) ne peuvent être considérées comme une source de plus-value au regard de leur vétusté. La piscine creusée condamnée non plus. 
Les fenêtre donnant sur rue ont été murées. 
Inhabité depuis 3 ans, les tapisseries et revêtements de sol se sont dégradés. Des fissures sur les murs à l’étage sont apparues.
Le transport sur les lieux et les constatations faites ne correspondent pas aux photographies prises par la Direction Immobilière de l’Etat alors que la maison était encore occupée, avant l’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption. 
A l’évidence, en l’absence de la démonstration d’une hausse significative des prix de vente entre 2021 et 2024, l’état actuel du bien litigieux empêche de l’évaluer au même prix que celui qui a été convenu en avril 2021. 
Dans le cadre du présent jugement, l’évaluation du prix du bien doit être faite à la date du jugement, soit le 9 janvier 2025. Il sera rappelé que la cession amiable a eu lieu en avril 2021. 
Aussi, les termes de comparaison produits par [Localité 11] Métropole antérieurs au mois de janvier 2021 doivent être écartés pour être trop anciens. 
Dès lors, les termes de comparaison (TC) 4, 5 et 6 de [Localité 11] Métropole (dans l’ordre du tableau de synthèse) doivent être écartés, les cessions étant intervenues entre le 1er août 2018 et 28 décembre 2020. 
Le TC n°1, relatif à une cession d’un bien sis [Adresse 8] ne peut être retenu comme pertinent, dès lors qu’il ressort de l’acte notarié que celui-ci a été entièrement rénové et reconstruit en 2014, ce qui empêche toute comparaison avec le bien litigieux. 
Le TC n°2 est relatif à une cession d’un bien sis [Adresse 3] ne peut pas davantage être retenu comme pertinent, l’acte notarié précisant expressément que l’échoppe a été « entièrement rénovée » qu’elle dispose de trois dépendances et qu’elle fait l’objet d’un changement de destination (usage de bureau). 
Le TC n°3 relatif à une cession d’un bien à [Localité 14] sera écarté en raison de sa localisation à proximité du centre-ville mais également de l’absence de caractéristiques communes (grand parking, piscine de 47 m2, maison d’habitation récente, parfait état général et moderne). 
Le TC 7 est relatif à une cession [Adresse 6]. Ce terme ne peut toutefois être retenu comme pertinent, la surface habitable étant de 72 m² et la surface du terrain de 132 m², l’ensemble étant bien plus petit que le bien objet du litige, tandis qu’il est bien connu que plus la parcelle est petite, plus le prix est important. 
Ainsi, aucun des termes de comparaison fournis par [Localité 11] Métropole ne peut être conservé. 
La société Station Routière du Sud-Ouest ne produit aucun terme de comparaison.
Le commissaire du gouvernement, dans son tableau récapitulatif, retient cinq termes de comparaison, dont le TC 1 de [Localité 11] Métropole, lequel doit, pour les motifs sus évoqués, être écarté. 
Les quatre autres termes de comparaison du commissaire du gouvernement apparaissent pertinents : ils sont relatifs à ces cessions intervenues entre le 20 juillet 2022 et le 31 octobre 2023. Les cessions portent sur de grands terrains allant de 988 m² à 1092 m² sis à [Localité 10], [Localité 14] et [Localité 16]. Les bâtis sont toutefois plus petits, allant de 123 à 136 m². Les maisons sont en pierre ou en brique. Le prix le plus bas recensé est de 3760 euros le m², le plus haut de 4875 euros le m².
Le prix moyen au m² de ces cessions est de 4158, 55 euros, étant précisé qu’il s’agit d’une moyenne plutôt haute puisque les terrains et les bâtis sont plus petits que le bien objet du litige. 
Il ressort de l’ensemble des éléments rappelés ci-dessus que des travaux de rénovation du bien sont nécessaires : tant au niveau de la façade donnant sur rue (retrait des parpaings obstruant les fenêtres, reprise des travaux sur façade après accident de la circulation, verrière à refaire) qu’à l’intérieur de la maison, principalement au deuxième étage dont les murs et le plafond présentent des fissures.
La société Station Routière du Sud-Ouest estime les travaux à hauteur de 2500 euros le m², sans toutefois étayer cette évaluation, l’expertise fournie ne le faisant pas davantage.
Le prix fixé devant tenir compte du marché mais également du caractère exceptionnel du bien qui présente une surface de plancher élevée, sur un grand terrain clos, situé en ville et des éléments de dépréciation du bien à évaluer, le prix unitaire moyen retenu sera de 4158 euros moins une décote de 15%, soit 3534 euros le m². 
Ainsi, le prix d’acquisition sera fixé au montant de 706 800 euros. 


Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 11] Métropole supportera les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


FIXE au 24 février 2017 la date de référence,

FIXE à 706 800 euros le prix d'acquisition de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 1] d'une contenance de 1235 m², supportant une maison d'habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 10], TVA en sus le cas échéant,

CONDAMNE [Localité 11] Métropole aux dépens.


La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.




Le Greffier Le Juge de l’Expropriation