Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
Loyers Commerciaux

N° RG 22/00042 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XO7I

Jugement du 07 Janvier 2025







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :


Maître Florence PASSOT de la SELARL ABIVOX AVOCAT - 1872

Maître [D] [B] de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL) - 863




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SARL RCM RESTAURATION, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Florence PASSOT de la SELARL ABIVOX AVOCAT, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.C. MF MURS RESTAURANT, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats au barreau de LYON













1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES


Par acte d'huissier du 15 novembre 2022, la société RCM RESTAURATION a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société MF MURS RESTAURANT aux fins de : 

- fixer à la somme de 14 076 € HT et HC/ an en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er septembre 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, outre intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis 1er septembre 2022 et capitalisation des intérêts
- à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur l’existence d’un ou plusieurs motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement ainsi que sur la valeur locative des lieux loués applicable au 1er septembre 2022 d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage
- en ce cas, fixer le loyer provisionnel à 14 076 € et subsidiairement au montant loyer initial 
- condamner la société MF MURS RESTAURANT à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 6 juin 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Madame [E] [N] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er septembre 2022.

L'expert a déposé son rapport le 15 décembre 2023.

Dans son mémoire après expertise numéro 2 après expertise et récapitulatif la société RCM RESTAURATION demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer à compter du 1er septembre 2022 à la somme de 17 252 € par an hors charges et hors taxes pour les locaux situés au [Adresse 1] ou à titre subsidiaire à 18 848 €
- condamner le bailleur à lui régler les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus à compter du 1er septembre 2022, en application des dispositions de l’article 1352-7 du Code civil et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 dudit Code
- condamner la société MF MURS RESTAURANT à lui verser la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et ceux de l'expert amiable, Monsieur [L] [F].
 

La société MF MURS RESTAURANT entend pour sa part dans son dernier mémoire récapitulatif que :

- le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2022 soit fixé à la somme de 30 000 € 
 - la société RCM RESTAURATION soit condamnée à payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l’instance


MOTIFS DE LA DECISION

 
Attendu que l'expert judiciaire au terme de son rapport a conclu à une évolution notable et favorable au commerce exploité dans les locaux de la société RCM RESTAURATION pendant la période considérée (1er septembre 2013 / 31 août 2022), à raison de la reconstruction du nouveau parc [Localité 11] livré mi-2021 comportant 787 places de stationnement automobiles et 200 places pour les vélos, ainsi que des places pour les motos.

Que ce parking a permis de libérer de l'espace en surface, d'accroître la visibilité du fait de l'élargissement des trottoirs devant la vitrine du fonds de commerce en cause et de rendre le quartier plus attractif, éléments nécessairement positifs pour le restaurant exploité par la société RCM RESTAURATION.

Qu'il convient en conséquence de constater le déplafonnement du loyer à raison de la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le fonds de commerce exploité par la société RCM RESTAURATION.

Attendu que l'expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que, s'agissant du local donné à bail :

- éléments valorisants :
* adresse d’hypercentre sur un lieu de commerce historique
* effet quai : bonne visibilité sur les quais et environnement ouvert
* marché des Bouquinistes sur les quais, face aux locaux (jour commun d’ouverture: samedi)
* larges trottoirs et voie douce favorisant la circulation piétonne et vélo
* localisation en angle
* linéaire de vitrine sur le quai de près de 8 mètres, avec vitrines toutes hauteurs dont 2 portes- fenêtres 2 vantaux permettant une ouverture totale à la belle saison sur la salle de restaurant
* capacité de couverts intermédiaire (34 à l’intérieur) augmentée par la capacité des terrasses sur voie publique dont notamment terrasse annuelle (+16 couverts)
* aménagements et embellissements de très bonne facture, les locaux sont bien entretenus, le preneur a investi dans des postes de travaux dès sa prise à bail
* la salle de restaurant est agréable tant dans sa composition que par sa facture moderne et la qualité des matériaux, la présence de la cuisine semi-ouverte sur celle-ci ajoute à la convivialité
- éléments dévalorisants :
* sens unique de circulation
* [Adresse 10] : commercialité faible voire nulle
* vitrines borgnes sur la [Adresse 10] : absence d’effet "vitrine d’angle"
* les locaux techniques et notamment la cuisine sont de configuration en longueur, quelque peu exigus (imposée par la configuration du local)
* la réserve dans le local est de très petite contenance (1,30 m et la cave est déconnectée du local et non sécurisée : les biens ne disposent que de très peu d’espaces de stockage.
- la surface utile s'élève à 91,86 m2 et la surface pondérée à 76,18m2.
 
Que s'agissant de ce dernier point l'expert s'est référé à la charte de l'expertise en évaluation immobilière (mars 2017) pour appliquer la Méthode Générale de Pondération (centre-ville, boutiques jusqu'à 600 mètres carrés utiles).
 
Que la pondération retenue de 0,10 pour la cave tient compte du fait qu'elle n'est pas réellement exploitable (accessible uniquement depuis les parties communes et dès lors déconnectée du reste du local terre battue).

Que c'est à juste mesure que Madame [N] a différencié les deux espaces cuisine : une partie semi-ouverte sur la salle de restaurant grâce une paroi vitrée et un passe-plat, pondérée à 0,90 et une arrière-cuisine non visible en longueur, donnant sur les chambres froides et la plonge, pondérée à 0,50.

Que le tribunal estime qu'il n'y a pas lieu d'appliquer d’effet "vitrine d’angle" sur les 5 ouvertures sur la [Adresse 10], dont une à usage technique (ventilation du groupe froid) nonobstant le caractère réversible des dispositifs installés : obturation légère et barreaudage, en ce que ce caractère persiste toujours à ce jour et que rien ne permet de dire qu'il est du fait de la société RCM RESTAURATION. 

Que s'agissant de la cave à vin, sa pondération à hauteur de 0,40 n'appelle aucune observation particulière alors même que rien ne permet de dire qu'elle est le fait d'un aménagement délibéré de la société RCM RESTAURATION.



Que les coefficients de pondération appliqués par l'expert au fonds de commerce considéré sont conformes aux préconisations de la charte de l'expertise et n'apportent aucune correction de la part du tribunal.
 
Attendu s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que l'expert a retenu notamment les renouvellement amiables, les prix de marché afférents à des implantations nouvelles, toutes situées dans un périmètre proche du [Adresse 8] sauf pour les fixations judiciaires.

Que Madame [N] a retenu :
- 5 références pour les loyers renouvelés à l'amiable et retenu un loyer médian de 260 € m2p.
- une référence récente de prise à bail au [Adresse 2] pour 300 € m2p
- six références judiciaires pour une valeur locative de 230 € m2p
 
Que c'est à juste mesure que l'expert judiciaire n'a pas tenu compte des quatre références communiquées par la société MF MURS RESTAURANT, à savoir :
* [Adresse 4] (61 m2 )
* [Adresse 5] (35 m2)
- [Adresse 3] (fixation judiciaire)
- [Adresse 7] (fixation judiciaire)

alors même que la [Adresse 9] bénéficie de la commercialité la plus forte sur le centre-ville de [Localité 6] ([Adresse 9]) et que les deux premières portent sur des surfaces non comparables avec le local en cause.

Que l'expert a tenu enfin à préciser que tous ces comparables avaient été actualisés systématiquement en termes de date de valeur.
 
Que Madame [N] a dès lors retenu à juste mesure, une valeur locative moyenne de 250 € m2p.

Attendu qu'il convient de tenir compte des droits de terrasses non couvertes et non chauffées hors assiette du bail permettant l'adjonction de 34 couverts supplémentaires pour le commerce considéré et de retenir une majoration de 10% de ce chef.

Que la majoration de 2% pour sous-location autorisée est de même justifiée.

Que s'agissant de la prise en compte de minorations au titre su transfert des travaux de mise aux normes et de l’article 606 du Code civil à la charge du preneur et du droit de préférence conféré au bailleur, ils convient de ne pas les retenir alors même que les clauses au titre de la prise en charge des travaux au titre des grosses réparations par le preneur sont désormais déclarées non-écrites (loi PINEL) et que le droit de préférence du bailleur se trouve également compensé par celui conféré au preneur aux termes de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
 
Que le nouveau loyer à compter du 1er septembre 2022 sera en conséquence fixé à la somme de 21 280 € HT et HC (280 € m2p x 76 m2).
 
Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire au vu des prétentions manifestement infondées de deux parties, il convient de les condamner chacune pour moitié aux dépens de l'instance en ce compris les seuls frais d'expertise judiciaire.

Que les demandes en article 700 du Code de procédure civile seront rejetées. 

Qu'il n'y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l'ancienneté du renouvellement.
 




PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE le déplafonnement du loyer à raison de la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le fonds de commerce exploité par la société RCM RESTAURATION ;

En conséquence, 

FIXE à la somme de 21 280 € HT et HC (280 € m2p x 76 m2) le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2022, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil ; 

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

FAIT masse des dépens et DIT qu'ils seront supportés par moitié par chacune des deux parties en ce compris les seuls frais d'expertise judiciaire.
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT