Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Loyers Commerciaux

N° RG 23/00010 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XZPC

Jugement du 07 Janvier 2025







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :

Maître [X] [Y] de la SELARL DPG - 1037



Expédition :

Maître [F] [R] de la SELEURL ARTHURIAL - 1021




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [V] 
ayant pour mandataire de gestion la Société REGIE GINON SARL dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Adresse 11]
né le 08 Février 1971 à [Localité 14], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Madame [T] [Z] épouse [V] 
ayant pour mandataire de gestion la Société REGIE GINON SARL dont le siège social est sis [Adresse 4]
née le 01 Novembre 1969 à [Localité 9] (ALLEMAGNE), 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [I] [A] épouse [H] 
exerçant sous l’enseigne “BOSSUET COIFFURE”, 
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Maxime GRANGE de la SELEURL ARTHURIAL, avocats au barreau de LYON




1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d'huissier du 26 janvier 2023, Monsieur et Madame [C] [V] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Madame [I] [H], née [A] à l'enseigne BOSSUET COIFFURE aux fins de : 

- dire et juger que le loyer du bail renouvelé de la requise au 1er octobre 2021 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation fixer à la somme de 9 000 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées
- la condamner aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2021
- condamner Madame [I] [H], née [A] à verser la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance
- à titre subsidiaire, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er octobre 2021, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage et leur donner acte de leur offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction, pour le compte de qui il appartiendra
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit et en tant que de besoin, ordonner celle-ci.
 
Par jugement en date du 6 juin 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal après avoir constaté le déplafonnement du loyer, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [N] [K] pour fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er octobre 2021.

L'expert a déposé son rapport le 10 janvier 2024.

Dans leur mémoire après expertise Monsieur et Madame [C] [V] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- fixer à la somme de 9 200 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées
- condamner Madame [I] [H] aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2021
- la condamner à verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.
 
Madame [I] [H] entend pour sa part dans son mémoire que :

- le loyer soit fixé à la somme annuelle de 3 808 € Hors Taxes et Hors Charges à compter du 1er octobre 2021, en principal, les autres clauses et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées
- les bailleurs soient condamnés au paiement des rappels de loyers dû ainsi qu’aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances mensuelles et ce, depuis le 1er octobre 2021, outre capitalisation desdits intérêts, étant précisé que le congé a créé ses effets au 1er octobre 2022.
- Monsieur et Madame [C] [V] soient condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu'il a déjà été constaté le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieure à 12 ans.

Qu'il convient dès lors de se prononcer sur la valeur locative applicable au nouveau bail.
 
Attendu que l'expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

- le local étudié se situe à l'Ouest du [Localité 2], qui correspond essentiellement à un quartier résidentiel avec de nombreux commerces en rez-de-chaussée. Relié à la Presqu'île par le pont [Localité 12] (accessible en 5 minutes en voiture ce quartier est commercialement attractif en raison des nombreuses enseignes nationales et internationales qui y sont implantées (Nespresso, Marionnaud, Comptoir des Cotonniers, The Kooples). Le secteur est également fréquenté par une clientèle locale en raison de la présence de commerces de proximité tels que des cafés, supérettes, pharmacies, etc. Plus précisément, celui-ci se trouve dans la [Adresse 13], non loin des principaux axes du secteur bénéficiant de la meilleure commercialité et du principal flux de chalands ([Adresse 6] et [Adresse 8])
- la surface utile s'élève à 65,19 m2 et la surface pondérée à 46,17m2.
 
Que s'agissant de ce dernier point l'expert s'est référé à la charte de l'expertise en évaluation immobilière (mars 2017) pour appliquer la Méthode Générale de Pondération (centre-ville, boutiques jusqu'à 600 mètres carrés utiles).
 
Qu'en effet l'expert judiciaire a précisé que :
- les surfaces de couloir et de WC sont désignées communes au lot voisin dans le bail en cours. Dans les faits, l’accès au lot voisin est actuellement condamné. Il convient de s'en tenir à la désignation des surfaces portées au bail et celles-ci sont donc plus fortement pondérées que les préconisations de la Charte de l’expertise (0,20 au lieu de 0,40)
- la surface de vente présente une profondeur très légèrement supérieure à 5m (1ère zone de la Charte). Tenant compte de la configuration des lieux, au regard des comparables, il apparaît cohérent de ne retenir alors qu’une seule zone de vente
- la cave est pondérée comme d’usage, la mezzanine également.

Que les coefficients de pondération appliqués par l'expert au fonds de commerce considéré sont conformes aux préconisations de la charte de l'expertise et n'apportent aucune correction de la part du tribunal, en ce compris la mezzanine / bureau dont la hauteur sous plafond n'est que de 1,85 m.
 
Attendu s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que l'expert a retenu notamment les renouvellement amiables, les fixations judiciaires et les prix de marché afférents à des implantations nouvelles, toutes situées dans un périmètre de 300 mètres des locaux en cause, lesquels sont accessibles à la clientèle depuis la [Adresse 13].
 
Que Monsieur [K] a dès lors retenu une valeur locative statutaire moyenne de l’ordre de 291€/m2/an et médiane de 250€ /m2/an incluant toutefois des références bénéficiant de meilleures situations sur des axes bénéficiant d’une meilleure commercialité ([Adresse 7] ou [Adresse 8]).

Qu'après retraitement des données et tenant compte du fait que les locaux sont situés sur des axes en retrait, en bon état, avec des sanitaires communs, il a retenu a juste mesure une valeur locative de 9 200 € /an/HT et HC soit : 200 €/m2/an x 46m2p.

Attendu que contrairement aux objections de Madame [I] [H] il sera relevé que le bailleur n'est pas l'associé du preneur, qu'elle ne justifie d'aucun travaux pouvant justifier une minoration de la valeur locative, qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un quelconque abattement du fait de la clause d'accession stipulée au bail ou pour tenir compte des effets de la crise sanitaire.

Que le nouveau loyer sera fixé à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 9 200 € HT et HC.
 
Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire par les demandes manifestement exagérées de Madame [I] [H] qui souhaitait que le nouveau loyer annuel soit porté à 4 370 € puis à 3 808 € dans son mémoire après expertise, il convient de la condamner aux dépens en ce compris les frais d'expertise.

Que Madame [I] [H] sera par ailleurs condamnée à verser à Monsieur et Madame [C] [V] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Qu'il n'y a pas lieu de l'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l'ancienneté du renouvellement.
 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

RAPPELLE que le déplafonnement du loyer a déjà été constaté dans notre précédent jugement du 6 juin 2023 ;
 
FIXE à la somme de 9 200 € /an/HT et HC soit : 200 €/m2/an x 46m2p le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil ; 
 
CONDAMNE Madame [I] [H] à verser à Monsieur et Madame [C] [V] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT