Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [D] [P] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : 
Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/03158 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6K

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 09 janvier 2025


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 2]” sis [Adresse 2] [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE sise [Adresse 1]- [Localité 4]
représenté par Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2390


DÉFENDERESSE
Madame [D] [P] épouse [U]
demeurant [Adresse 7] - [Localité 6] (MALI)
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03158 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6K


EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [P] épouse [U] est propriétaire des lots n°10 et 11 dans l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 5], cadastré AN n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété, représentant 66/1000 et 30/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 2]”, représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE en exercice, a assigné Mme [D] [P] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2963,97 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022,1765,86 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit,2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 2]” fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 2]”, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assignée à parquet étranger, Mme [D] [P] épouse [U] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux


Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n°10 et 11, indiquant la répartition des tantièmes (66/1000 et 30/1000èmes) établissant la qualité de copropriétaire de Mme [D] [P] épouse [U] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2021 au 30 juin 2024, les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021 et 2022,l'historique du compte du 1 octobre 2021 au 1 avril 2024 faisant état d'un solde débiteur de 4729,83 euros (en ce inclus 1947,97 euros de frais de recouvrement), les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2021, 6 avril 2022, 12 avril 2023 et 27 mars 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024,
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion,plusieurs courriers de relance et mises en demeure adressés à M. [K] [C],une sommation de payer la somme en principal de 1218,94 euros au titre des charges de copropriété délivrée par commissaire de justice à Mme [D] [U] le 16 juin 2022, qui n'a jamais été remise, selon rapport d'investigation d'ABC Legal,une sommation de payer la somme en principal de 4071,92 euros au titre des charges de copropriété délivrée par commissaire de justice à Mme [D] [U] le 15 juin 2023.
Il apparaît, au regard des éléments produits, que la créance du syndicat des copropriétaires, hors frais de recouvrement (d’un montant égal à 1765,86 euros tels que répertoriés au décompte + 181,47 euros débités au titre d’une sommation de payer le 19/10/2023, catégorisée comme charge de copropriété), s'élevait, au 1 avril 2024, à la somme de 2781,86 euros.

Le demandeur n'a toutefois pas produit le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2023, et ce alors que les comptes de l'exercice 2023 ont manifestement été approuvés, de sorte qu'il convient de déduire de la créance la somme de 152,98 euros, injustifiée (la pièce n°20 libellée " soldes de charges 2023 " dans le bordereau de communication de pièces correspondant à un appel de provision et non à un décompte de régularisation de charges annuel).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n'est en conséquence établie qu'à hauteur de la somme de 2628,88 euros.

[D] [P] épouse [U] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2628,88 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1 octobre 2021 au 1 avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts courent à compter du 16 juin 2022, date de la délivrance de la première sommation de payer, pour un montant de 1218,94 euros en principal. Il résulte toutefois du décompte qu'il produit, que Mme [D] [P] épouse [U] a réagi à cette sommation, une somme de 1300 euros ayant manifestement été réglée par virement, le 21 octobre 2022.

En conséquence, les intérêts au taux légal courront à compter de la date de la seconde sommation de payer, délivrée le 15 juin 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1947,33 euros se décomposant comme suit :
- 86 euros pour l'envoi de deux mises en demeure,
- 68 euros pour l'envoi de deux relances,
- 6,47 euros pour les intérêts de retard,
-720 euros (240 + 480) euros pour la constitution du dossier huissier,
-480 euros pour la transmission du dossier à l'avocat,
- 586,86 euros de frais de commissaire de justice (276,04 + 110,35 + 19 + 181,47 euros).

Il sera constaté que les courriers de relance et de mise en demeure ont été adressés à M. [K] [C] et non à Mme [D] [P] épouse [U], cela sans qu'aucune explication ne soit fournie par le demandeur quant aux raisons pour lesquelles Mme [D] [P] épouse [U] n’a pas été destinataire de ces courriers, de sorte qu'il ne saurait être tenu compte de la demande formée au titre de ces frais.

Quant aux frais relatifs à la constitution des dossiers remis à l'avocat et à l'huissier, ils ne sont pas justifiés par des diligences particulières ou par le temps consacré à la constitution de ces dossiers ; Ils doivent en conséquence être considérés comme un acte élémentaire d'administration de la copropriété. 

Enfin, les intérêts de retard font l'objet d'une condamnation dans le paragraphe portant sur les charges de copropriété, de sorte qu'il convient de les déduire des frais de recouvrement.

Enfin, les frais de délivrance des sommations de payer ne sont justifiés qu'à hauteur de : 88,71 euros s'agissant de la sommation du 16 juin 2022 et 151,49 euros s'agissant de la sommation du 15 juin 2023. Aucune autre pièce ne permet de corroborer les frais de commissaires de justice imputés au compte de la copropriétaire.

En conséquence seule la somme de 240,2 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 juin 2023.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. 

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.



Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 29 mai 2024 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [P] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 2]” sis [Adresse 2] [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE :
- la somme de 2628,88 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2021 au 1 avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023,
- la somme de 240,20 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 29 mai 2024,

CONDAMNE Mme [D] [P] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 2]”sis [Adresse 2] [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE Mme [D] [P] épouse [U] aux dépens à l'exception des sommations de payer délivrées avant l'introduction de la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.



La greffière, La présidente.