Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 9 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me KLOCHENDLER LEVY (D1991)
C.C.C.
délivrée le : 
à Me GUETTA (A0541)


 ■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/03333 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWGEV

N° MINUTE : 2



Assignation du :
10 Mars 2022









JUGEMENT 
rendu le 09 Janvier 2025 
DEMANDERESSE

S.C. SCI FUBERT (RCS de NANTERRE n°348 759 903)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Véronique KLOCHENDLER LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1991


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SARL YSBO (RCS de PARIS n°411 033 301)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Norbert GUETTA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0541





Décision du 09 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03333 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGEV





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Diane FARIN, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.


DÉBATS

Lors de l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, délibéré prorogé au 09 Janvier 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2009, la S.C. SCI FUBERT a consenti à la S.A.R.L. SARL YSBO un bail précaire de vingt-trois mois portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] à destination de « Vente et fabrication de prêt-à-porter – import – export »

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2011, la S.C. SCI FUBERT a consenti à la S.A.R.L. SARL YSBO un bail commercial portant sur les mêmes locaux, pour une durée de trois – six – neuf années à compter du 26 octobre 2011 et moyennant un loyer annuel indexé de 28 668 € HT et HC, payable d'avance et mensuellement le 1er de chaque mois.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé à effet au 25 octobre 2020 à minuit avec refus de renouvellement visant l'article L.145-17 du code de commerce pour les « motifs graves et légitimes suivants : Non-respect réitéré des obligations contractuelles et notamment inexécution des travaux d'entretien et de l'obligation d'en justifier tel que sollicités par sommations, et non règlements des loyers et charges dans le mois des commandements générés du fait des impayés ».

L'acte précisait : « Il est rappelé à la société YSBO que suivant acte précédemment signifié, en date des 29 juillet 2019 et 13 mai 2016 il lui a été fait sommation de mettre fin aux infractions relevées par la préfecture de police et d'en justifier et par commandements notamment des 13 mai 2016, 26 juillet 2017, 14 novembre 2017, de régler ses loyers et charges en retard dans le mois du commandement afin de mettre fin aux infractions commises à ses obligations et qu'il a néanmoins persisté dans ces infractions dans le délai d'un mois qui lui était imparti, réitérant à maintes reprises dans les retards de paiement ».

Par courriel du 12 octobre 2020, rappelant que le bail expirait le 25 octobre 2020, la bailleresse a demandé à la locataire de quitter les lieux pour cette date.

Elle a réitéré sa demande de libération des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2020.

La locataire est restée dans les locaux.

Par acte du 10 mars 2022, la S.C. SCI FUBERT a assigné la S.A.R.L. SARL YSBO devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Une ordonnance de clôture de la mise en état du 06 septembre 2023 fixant l'audience de plaidoiries au 05 septembre 2024 a été rendue, puis révoquée le 20 mars 2024 à la demande de la bailleresse qui évoquait des causes graves postérieures consistant en une cessation du paiement des loyers qui avait repris pendant la procédure, ainsi que la découverte d'un défaut d'exploitation des lieux.

L'ordonnance de révocation de clôture du 20 mars 2024 a fixé un calendrier pour l'échange des conclusions et pièces des parties.

La clôture de la mise en état a de nouveau été prononcée le 19 juin 2024, et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoiries du 05 septembre 2024.

À cette audience, la demanderesse exposant ne pas avoir été destinataire des dernières conclusions de la défenderesse du 31 mai 2024, a sollicité un court renvoi.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 03 octobre 2024 avec un calendrier de procédure fixant au 16 septembre 2024 au plus tard le délai d'envoi de conclusions pour la demanderesse et au 26 septembre 2024 au plus tard le délai d'envoi de conclusions pour la défenderesse.

La demanderesse a adressé de nouvelles conclusions le 11 septembre 2024 mais la défenderesse n'a pas reconclu.

L'affaire a été retenue à l'audience du 03 octobre 2024 et mise en délibéré au 05 décembre 2024, prorogé au 09 janvier 2025.

Dans ses dernières écritures du 11 septembre 2024, la S.C. SCI FUBERT sollicite :
« A titre principal, 
 - Débouter la société YSBO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
 - Déclarer bon, valable et régulier, au regard notamment des dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-17, I, 1°, du Code de commerce, le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, délivré à la requête de la SCI FUBERT à la société YSBO , suivant acte de de la SCP D.AVALLE § X.AVALLE, huissiers de l'huissier de justice, en date du 27 mars 2020 ;
 - Le valider avec toutes conséquences de droit ; 
 - Ordonner, en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de la société YSBO et de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial sis à [Adresse 6], au plus tard dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard ; 
 - Condamner, en outre, la société YSBO au paiement d'une indemnité d'occupation de 5000 € par mois, à compter rétroactivement du 26 octobre 2020, jusqu'à libération complète des lieux par lui et tout occupant de son chef ; 
 Et à défaut, 
- Condamner la société YSBO au paiement de toute sommes résultant de l’occupation des locaux et notamment les 31 002,39 € à parfaire arrêtés au 10 septembre 2024, au titre de loyers et charges impayés. 
 A titre subsidiaire, 
 - En tant que de besoin,
- Déclarer la société YSBO défaillante dans l’exécution de bonne foi du contrat de bail la liant à la société SCI FUBERT et plus particulièrement en son obligation contractuelle tendant à payer l’intégralités des loyers et charges dus et à exploiter elle-même le local. 
 - Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail la liant à la société SCI FUBERT.
 - Ordonner, en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de la société YSBO et de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial sis à [Adresse 6], au plus tard dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard ; 
 - Condamner la société YSBO au paiement de tous loyers et charges non réglés à la date de signification de le la décision à intervenir soit au 10 septembre 2024 à la somme de 31 002,39 € (à parfaire) outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023.
 - Condamner la société YSBO à payer à la société SCI FUBERT indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer courant soit 5 032,36 € par mois en principal, hors charge et hors taxe, jusqu’à complet départ des lieux 
- En conséquence ordonner l'expulsion, dans la huitaine de lasignification du jugement à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs ; autoriser le propriétaire à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; séquestrer le stock et les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives.
En tout état de cause, 
- Condamner la société YSBO à payer à la société SCI FUBERT la somme de 5 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 - Condamner la société YSBO aux entiers dépens, lesquels comprendront entre autres le coût du congé délivré le 27 mars 2020 ainsi que tout acte relatif à la présente instance, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 et suivant du Code de Procédure Civile 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

Dans ses dernières conclusions du 31 mai 2024, la S.A.R.L. SARL YSBO sollicite du tribunal de :
« Déclarer, la SCI FUBERT and Co irrecevable et en tous cas mal fondée tant en faits qu'en droit .en toutes ses demandes , fins et conclusions
La Débouter de l'intégralité de ses demandes
Déclarer, le congé comportant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, délivré à la requête de la SCI FUBERT and Co à la socéité YSBO , suivant acte de la SCP D.AVALLE et X.AVALLE, huissiers de l'huissier de justice, en date du 27 mars 2020, irrecevable et mal fondé .
Le déclarer irrégulier, et inopposable à la société YSBO
Condamner la société SCI FUBERT à payer à la société YSBO la somme de 6 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la société SCI FUBERT aux entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la révocation de l'ordonnance de clôture du 19 juin 2024

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, à l’exception toutefois, et notamment, des demandes de révocation de ladite clôture.

L’article 803 dudit code dispose que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, le juge de la mise en état a précédemment révoqué l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire pour permettre aux parties d'échanger leurs conclusions et pièces à la suite d'éléments apparus postérieurement ; à cette occasion, la défenderesse a adressé des conclusions par RPVA le 31 mai 2024, que la demanderesse a indiqué à l'audience du 05 septembre suivant n'avoir pas reçues.

Un renvoi à l'audience du 03 octobre 2024 lui a été accordé, avec un ultime calendrier d'échanges de conclusions, pour lui permettre de répliquer aux dernières écritures adverses, dans le respect du principe du contradictoire.

Pour que ses nouvelles conclusions du 11 septembre 2024, postérieures à la clôture de la mise en état du 19 juin 2024 soient recevables, il y a lieu de révoquer ladite clôture.

À défaut de conclusions adverses en réplique dans le délai imparti pour ce faire, l'affaire étant en état d'être jugée, il y a lieu de reprononcer une clôture et de statuer sur le litige.

Sur les effets du congé et la demande de résiliation judiciaire

En l'espèce, la demanderesse se prévaut à titre principal des effets du congé délivré le 27 mars 2020 et sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail.

Elle fait valoir que :

-la locataire a manqué à son obligation d'exécution des travaux imposés par le bail et d'entretien des locaux loués, à défaut d'avoir réalisé des travaux de mise en conformité des lieux sur demande de la préfecture puis d'en justifier,
-elle n'a jamais payé les échéances de loyers et charges en temps et en heure, la contraignant à multiplier les commandements de payer et les mises en demeure, puis les a réglés régulièrement après l'introduction de la présente procédure jusqu'à la clôture de la mise en état en 2023, à partir de laquelle elle a de nouveau cessé de les honorer, de sorte que par acte extrajudiciaire des 12 et 14 décembre 2023 (PV 659), elle lui a délivré un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer un arriéré de loyers et charges de 6 537,58 € et qu'au 10 septembre 2024 l'impayé s'élevait à 31 002,39 €,
-la locataire a commis des abus de jouissance objets d'une plainte du syndic de copropriété par lettre du 20 août 2015 (encombrement régulier, exercice de son activité et déchets laissés dans la cour, nuisances sonores, défaut de fermeture des porte cochère et grille), l'obligeant à intervenir pour calmer les habitants de l'immeuble,
-elle a manqué aux règles régissant les baux commerciaux, d'une part en hébergeant ou en sous-louant sans autorisation à une société TOVLI, ce dont elle s'est aperçue en 2018, laquelle société a toujours son siège social dans les locaux, d'autre part en cessant d'y exploiter son activité, ce dont elle s'est aperçue à l'occasion de la délivrance du commandement des 12 et 14 décembre 2023 et qui a été confirmé lors de la délivrance du commandement de payer du 08 février 2024, l'huissier n'ayant pu y rencontrer la locataire ou l'un de ses salariés mais seulement un salarié d'une autre société « OPULL'ENCE », dont le gérant est le frère de celui de la locataire.

La défenderesse conclut au rejet de ses demandes, prétendant que la demande de validation du congé est mal fondée et que la demanderesse « consciente de la pauvreté de son dossier » et « dans un esprit revanchard de ne pas avoir pu imposer ses conditions à sa locataire » dans le cadre de négociations en vue d'une résolution amiable du litige a soulevé de nouveaux moyens, non sérieux et que le dossier a été « monté de toutes pièces ».

Elle explique que :

-concernant l'hébergement de la société TOVLI, celui-ci n'a duré que quelques mois en 2018, au moment de sa création et la bailleresse se prévaut de faits datant de plus de cinq ans pour lesquels elle n'a adressé aucune mise en demeure à l'époque,
-s'agissant de l'occupation des lieux par une société « OPULL’ENCE », le commissaire de justice n'a pas relevé l'identité de la personne qui lui en a fait la déclaration, qu'elle a critiqué le constat dès qu'elle en a eu connaissance en rappelant que le fait qu'elle ne soit pas présente lors de son passage ne démontrait pas un défaut d'occupation et que l'auteur des déclarations recueillies pouvait être une personne « envoyée par notre bailleresse pour perturber et fausser vos constatations » et qu'il n'a pas été établi de constat rectificatif comme elle le sollicitait,
-c'est à la suite d'un dégât des eaux lié à la rupture d'une canalisation survenu au cours du troisième trimestre 2015, endommageant sérieusement ses locaux, que le service d'inspection de la salubrité et de la prévention du risque incendie (SISPRI) a constaté qu'un néon était décroché, que des fils électriques étaient dénudés et que la vérification annuelle des installations électriques n'avait pu être effectuée, que l'humidité des murs, des sols et des plafonds avait empêché les travaux de remise en état, puis que l'installation a été mise aux normes mais les trous dans le plafond effectués par l'architecte de la copropriété n'ont pas été rebouchés, et que la préfecture a demandé des informations sur les matériaux utilisés pour leur rebouchage, de sorte que la situation qui lui est reprochée est totalement indépendante de sa volonté, étant ajouté que la bailleresse lui fait grief d'un défaut de diligences alors que c'est son administrateur de biens qui a échangé avec les services de la préfecture pour remédier aux infractions constatées,
-la bailleresse se prévaut de ses retards de paiement alors qu'elle a payé ses loyers, outre les frais, honoraires et intérêts, bien qu'elle n'eût pas la jouissance paisible de ses locaux, et que plus aucun incident de paiement n'ait été constaté depuis le commandement de novembre 2017.

Elle conclut qu'à défaut de démonstration de manquement grave et illégitime de sa part à ses obligations, le congé doit être déclaré nul comme mal fondé et irrégulier, et inopposable.

En vertu de l’article L.145-8 du code de commerce, le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux objets d’un bail commercial bénéficie d’un droit de renouvellement dudit bail.

L'article L.145-9 dudit code prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Selon l’article L.145-14 de ce code, le bailleur qui refuse ce renouvellement doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice qui en résulte, sauf dans le cas des exceptions prévues par l’article L.145-17.

Ce dernier texte dispose que :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (...) »

Le bailleur doit justifier d'une faute imputable au locataire, visée dans l'acte de refus de renouvellement et il ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement du locataire.

L'article L.145-28 du code de commerce prévoit notamment qu'« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

Si le motif grave et légitime invoqué n'apparaît pas fondé, le congé avec refus de renouvellement produit néanmoins, conformément à l'article L.145-9 précité, son effet mettant fin au bail, et le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.

En application de l'article L.145-28 susvisé, bien que le bail ait pris fin, le preneur et le bailleur restent tenus de leurs obligations nées du bail, tant que le locataire a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, dans l'attente de son versement, de se maintenir dans les lieux.

Dans ces conditions, le bailleur peut se prévaloir de circonstances justifiant le prononcé de la résiliation du bail ; celle-ci ne peut plus être prononcée puisque ledit bail a déjà expiré, toutefois, le preneur étant toujours tenu des obligations nées du bail, ses manquements, s'ils présentent une gravité suffisante, peuvent entraîner la perte de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, et par suite, son droit de se maintenir dans les lieux, de sorte que, devenu occupant sans droit ni titre, il peut faire l'objet d'une expulsion.

En l'espèce, il convient au préalable de constater que, la défenderesse n'invoquant aucun motif légal d'invalidité du congé, celui-ci a produit ses effets légaux, et donc mis fin au bail, que les griefs évoqués par la bailleresse à l'appui du refus de paiement d'une indemnité d'éviction soient fondés ou non.

Ses demandes tendant à constater que le congé est nul, irrégulier ou inopposable ne peuvent donc prospérer.

Le congé du 20 mars 2020 fonde le refus de paiement d'une indemnité d'éviction sur deux motifs : « Non-respect réitéré des obligations contractuelles et notamment inexécution des travaux d'entretien et de l'obligation d'en justifier tel que sollicités par sommations, et non règlements des loyers et charges dans le mois des commandements générés du fait des impayés ».

L'acte précise : « Il est rappelé à la société YSBO que suivant acte précédemment signifié, en date des 29 juillet 2019 et 13 mai 2016 il lui a été fait sommation de mettre fin aux infractions relevées par la préfecture de police et d'en justifier et par commandements notamment des 13 mai 2016, 26 juillet 2017, 14 novembre 2017, de régler ses loyers et charges en retard dans le mois du commandement afin de mettre fin aux infractions commises à ses obligations et qu'il a néanmoins persisté dans ces infractions dans le délai d'un mois qui lui était imparti, réitérant à maintes reprises dans les retards de paiement ».

Concernant le manquement à l'obligation de paiement des loyers et charges, il convient de rappeler qu'il s'agit d'une infraction au bail susceptible de régularisation et qu'il est constant que, même si le défaut ou le retard de paiement est systématique, il ne peut fonder un refus de versement d'une indemnité d'éviction que si le preneur a reçu une mise en demeure de payer visant l'article L.145-17 du code de commerce, préalablement au congé, ou au plus tard au moment de celui-ci, et n'a pas régularisé l'impayé dans le mois suivant cette mise en demeure.

Or, si la bailleresse a adressé diverses mises en demeure et commandements de payer les loyers et charges à la locataire avant la délivrance du congé du 27 mars 2020, aucun ne visait l'article L.145-17 précité.

Il est observé que les commandements des 12 et 14 décembre 2023 et 08 février 2024 qui portent mention de ce texte sont postérieurs audit congé, et ne peuvent donc avoir eu pour effet, au moment de celui-ci, de priver la locataire de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, et, dans l'attente, de son droit de se maintenir dans les lieux.

S'agissant du grief tiré d'une inexécution des travaux imposés au locataire par le bail, il convient de constater que celui-ci prévoit notamment que :
« Le preneur sera tenu de faire effectuer toutes réparations nécessitées par l'état des lieux, qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail, et celles rendues nécessaires par les dégradations provenant de son fait, tant dans les lieux loués que les parties communes, à l'exception de celles visées par l'article 606 du code civil.
(…)
Le preneur s'engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l'importance des travaux et réparations, fût-ce par vétusté, toutes les installations, appareils, fermetures et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués sans exception. »

La bailleresse, faisant valoir que lorsque la locataire est entrée en jouissance des lieux loués, ceux-ci avaient fait l'objet d'un contrôle et étaient en conformité aux mesures constructives (pièce n°31 : levée de réserves du 06 août 2009), expose qu'un défaut de respect des normes de sécurité été constaté par le SISPRI dès le deuxième trimestre 2015, soit avant le dégât des eaux évoqué en défense ; elle produit un courrier de la préfecture de police en date du 19 juin 2015 ayant mis en demeure la locataire de remédier « sans attendre » à l'absence d'extincteur à CO2 pour les feux d'origine électrique et ayant relevé l'absence de vérification annuelle des extincteurs et des installations électriques.

Elle produit également :
-une lettre du même service du 05 novembre 2015, faisant suite à une visite du 08 octobre précédent, selon laquelle il a été constaté que « suite à un dégât des eaux, un néon est décroché, des fils électriques sont démunis de gaine protectrice et la vérification annuelle des installations électriques n'a pas été effectuée », demandant à la locataire d'y « remédier sans attendre »,
-une sommation d'y remédier qu'elle lui a fait signifier le 13 mai 2016,
-une lettre dudit service du 15 décembre 2016 constatant que le néon et les fils dénudés sont toujours en place et que les travaux concernant l'affaissement du plafond consécutif à une fuite d'eau n'ont pas été effectués, mettant la locataire en demeure de fournir une attestation de conformité avant le 15 mars 2017,
-une lettre de ce service du 14 avril 2017 avertissant la bailleresse que la locataire ne lui a pas transmis l'attestation de conformité,
-une lettre de ce service datée du 08 juin 2017 indiquant que la bailleresse lui a fait parvenir un rapport et une attestation de conformité des installations électriques « comportant des anomalies » ainsi qu'une mise en demeure à sa locataire de procéder à l'exécution des travaux de mise en conformité électrique adressée le 19 mai précédent, et mettant en demeure la société SARL YSBO de remédier aux observations et de communiquer un rapport de levée des réserves ainsi qu'une attestation de conformité pour le 31 juillet 2017,
-une facture établie au nom de la bailleresse par l'entreprise LIRZIN datée du 05 août 2017 pour les travaux de mise en conformité électrique qu'elle a fait réaliser dans les lieux,
-des courriers électroniques, l'un du 22 mars 2019 émanant du service de la préfecture indiquant avoir demandé l'intervention de l'organisme agréé QUALICONSULT mais que le gérant de la société SARL YSBO « a de nouveau refusé l'accès de ses locaux », alors qu'elle « n'a toujours pas transmis l'attestation de conformité portant sur les mesures constructives », l'autre de son conseil du 22 avril 2019 lui demandant de convenir sans délai d'une date de visite pour QUALICONSULT,
-une sommation visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce qu'elle a fait délivrer à la locataire le 29 juillet 2019 la mettant en demeure de mettre les locaux en conformité et d'en justifier auprès de la préfecture de police en lui transmettant une attestation de levée des réserves et une attestation de conformité relatives aux dispositions constructives.

Il y a lieu de constater que la locataire ne prétend ni ne démontre aucunement avoir satisfait à cette dernière sommation dans le mois suivant celle-ci.

Elle fait état d'un rapport de l'architecte de la copropriété, monsieur [G], du 10 avril 2016 évoquant un piochage partiel du plafond et une présence importante d'humidité, des fuites persistantes, ainsi que la nécessité de déposer tout le plafond au premier étage des locaux.

Elle produit également un mail adressé par le gestionnaire de biens de la bailleresse à l'administration le 23 janvier 2019 indiquant que les travaux d'électricité sont achevés et que les trous dans le plafond ont été rebouchés.

Ces éléments permettent de constater que la mise en conformité demandée à la locataire a pu rencontrer des obstacles indépendants de sa volonté, tels qu'une fuite dans les parties communes de l'immeuble et la persistance de fuites empêchant la réalisation des travaux ; toutefois, rien ne permet de considérer que ces obstacles ont perduré après le mail de janvier 2019.

En outre, elle a, sans raison légitime, refusé l'accès à ses locaux à l'organisme chargé d'en contrôler la conformité aux normes.

Ainsi, la locataire, qui ne conteste pas que les travaux litigieux étaient à sa charge, de même que la fourniture de justificatifs auprès du SISPRI de la mise en conformité de ses locaux aux normes de sécurité incendie, ne démontre pas de motif légitime d'inexécution de son obligation objet de la sommation du 29 juillet 2019.

Dans ces conditions, la locataire ayant manqué en toute connaissance de cause à ses obligations en la matière, magré l'importance du respect des normes de sécurité incendie, il est justifié d'un motif grave et légitime, au sens de l'article L.145-17 du code de commerce, de refus de lui payer une indemnité d'éviction en suite du congé du 27 mars 2020.

Dès lors, le bail ayant pris fin à la date du 25 octobre 2020 à minuit, elle se trouve depuis occupante des lieux sans droit ni titre, de sorte que la bailleresse peut prétendre à son expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 26 octobre 2020.

Il convient, de façon tout à fait surabondante, de relever qu'en outre, les manquements récurrents de la locataire à son obligation de paiement régulier des loyers, objets de divers commandements de payer délivrés tant avant qu'après le congé et l'introduction de la procédure devant le tribunal, présentant une gravité suffisante pour que les conditions d'une résiliation judiciaire soient réunies, auraient justifié qu'à compter de sa nouvelle défaillance, elle soit jugée déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction de ce chef, et, dès lors, occupante sans droit ni titre des lieux.

Par ailleurs, et encore, le défaut d'exploitation des locaux loués, alors que l'exploitation est une condition du droit au renouvellement en vertu de l'article L.145-8 du code de commerce, donc du droit au paiement d'une indemnité d'éviction et du droit au maintien dans les lieux dans l'attente de son paiement, aurait justifié une déchéance dudit droit, de même que la sous-location non autorisée à la société TOVLI, étant noté que les pièces produites à ce titre par la bailleresse (constats de commissaire de justice de la présence d'une autre société OPULL'ENCE dans les lieux, démentie par aucun élément produit par la locataire malgré les fortes dénégations émises sur ce point, ainsi qu'un justificatif de domiciliation récente de la société TOVLI à l'adresse des lieux loués) sont suffisamment probantes.

Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L'ordre de quitter les lieux ne sera pas assorti d'une astreinte, qui n'apparaît pas nécessaire, la faculté de recourir à la force publique constituant un moyen de contrainte suffisant.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement d'indemnités d'occupation et/ou d'arriéré de loyers

La défenderesse, occupante sans droit ni titre des locaux à compter de la date d'effet du congé, devra payer une indemnité d'occupation.

Cette indemnité couvre l'« arriéré de loyers » réclamé par la bailleresse, qui correspond à des sommes dues au titre de l'occupation des lieux postérieurement à la date d'effet du congé.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

La bailleresse sollicite à ce titre une indemnité égale au double du loyer en cours.

Le bail contient une clause pénale ainsi rédigée :
« 2°) (…)
Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser, par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés.
Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur. »

Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer, à compter du 26 octobre 2020, une indemnité d'occupation égale aux loyers contractuels qu'elle aurait réglés si le bail s'était poursuivi, majorés des charges prévues au bail, jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

À compter de la présente décision constatant qu'elle est déchue de tout droit d'occupation, cette indemnité correspondra au double du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie défaillante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 3 000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Décision du 09 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03333 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGEV

Le coût du congé délivré le 27 mars 2020 ne sera pas inclus dans les dépens, s'agissant d'un acte dont la loi impose la délivrance pour mettre fin à tout bail commercial, indépendamment d'un quelconque litige.

Il n'y a pas lieu non plus de juger que « tout acte relatif à la présente instance » sera compris dans les dépens, alors que ceux-ci font l'objet d'une liste limitative.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture de la mise en état du 19 juin 2024 et prononce une nouvelle clôture immédiate ;

DIT qu'en conséquence les dernières écritures et pièces communiquées par la S.C. SCI FUBERT le 11 septembre 2024 sont recevables ;

REJETTE la demande tendant à constater que le congé avec refus de renouvellement délivré le 27 mars 2020 par la S.C. SCI FUBERT à la S.A.R.L. SARL YSBO est « irrégulier et inopposable à la société YSBO » ;

CONSTATE que par l'effet du congé délivré le 27 mars 2020, le bail consenti par la S.C. SCI FUBERT à la S.A.R.L. SARL YSBO portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] a pris fin à la date du 25 octobre 2020 à minuit ;

JUGE que la S.A.R.L. SARL YSBO ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et qu'elle est occupante sans droit ni titre desdits locaux depuis le 26 octobre 2020 ;

ORDONNE à la S.A.R.L. SARL YSBO et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. SARL YSBO ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL YSBO à payer à la S.C. SCI FUBERT une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer contractuel qu'elle aurait réglé si le bail s'était poursuivi, majoré des charges contractuelles, ce à compter du 26 octobre 2020, puis une indemnité d'occupation égale au double du dernier loyer contractuel majoré des charges à compter de la date du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL YSBO aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de trois-mille euros (3 000 €) à la S.C. SCI FUBERT en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la S.C. SCI FUBERT ;

REJETTE toutes les demandes de la S.A.R.L. SARL YSBO ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025


Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA