Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 6 janvier 2025

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Janvier 2025

N° RG 22/05138 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MYGQ 
Code NAC : 50G 

S.A. MMA IARD
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
C/
[A] [V] épouse [E]
[R] [E]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame LEAUTIER, Première Vice-Présidente
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 14 Octobre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

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DEMANDERESSES

S.A. MMA IARD, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est sis [Adresse 1]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de Me Vincent NIDERPRIM, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 
DÉFENDEURS

Madame [A] [V] épouse [E], née le 21 Février 1984 à [Localité 4] (93), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [E], né le 17 Décembre 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Thuy Lan DAO-BICHATON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Valérie PICARD, avocat plaidant au barreau de Marseille. 
 


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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 11 juin 2014, reçu par Maître [N] [I], notaire, membre de la SCP [I] [Z] à Montmorency, M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E], ont passé, auprès de M. [G] [H] et de Mme [K] [P], un contrat de réservation d’une maison d’habitation vendue en l’état futur d’achèvement (VEFA), sis [Adresse 3] à Montmagny.

M. [G] [H] et de Mme [K] [P] n’ayant pu obtenir de garantie d’achèvement, le contrat de réservation a été modifié en vente de bien livré achevé, par avenant du 15 et du 16 septembre 2014, passé devant Maître [N] [I]. 

L’acte authentique de vente était reçu par Maître [N] [I], le 7 août 2015, et publié au service de la publicité foncière de [Localité 7], le 4 septembre 2015. 

La modification du régime de la vente d’un bien en état futur d’achèvement en vente d’un bien livré achevé ayant modifié le montant des droits d’enregistrement, la SCP [I] [Z] réclamait aux époux [E] un complément de versement de 14.132,06€, par lettre recommandé du 1er février 2016 avec accusé de réception du 3 février 2016. Sa demande de paiement étant restée sans effet, elle versait cette somme à l’administration fiscale puis saisissait le juge taxateur du tribunal judicaire de Pontoise pour obtenir un titre exécutoire.

Par ordonnance du 24 décembre 2020, le juge taxateur taxait à la somme de 14.132,06€ la somme due par les époux [E] à la SCP [I] [Z] Darmon et rejetait leur contestation du certificat des dépens.

L’Etude notariale n’ayant pas réussi à recouvrer cette somme auprès des époux [E], les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, en leur qualité d’assureurs de la SCP [I] [Z] [I], ont indemnisé cette dernière à hauteur de la somme de 14.132,06 € et se faisaient remettre une quittance subrogative, le 23 août 2021.

Elles adressaient aux époux [E] des mises en demeure de leur payer la somme de 14.132,06 €, le 25 octobre 2021 puis le 5 juillet 2022, par l’intermédiaire de leur conseil.

Par exploit du 28 septembre 2022, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles faisaient assigner M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] afin d’être indemnisées des frais de mutation réglés en leurs lieu et place.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 15 mai 2024, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles demandent au tribunal de :
Juger qu’elles sont bien fondées et recevables en leurs demandes ;Juger qu’elles sont subrogées dans les droits et actions détenus par la SCP [I] [Z] [I] à l’encontre de M. [R] [E] et Mme [A] [E] ;Condamner in solidum M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] à leur payer la somme de 14.132,06 € , avec intérêts au taux légal à compter du 15 août 2015, date marquant le retard dans l’exécution de leur obligation de paiement, et jusqu’au jour du parfait paiement, Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil,Condamner M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] à leur payer la somme de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles fondent leurs demandes, à titre principal, sur l’obligation contractuelle des époux [E] de payer les frais liés à la vente immobilière, en faisant valoir que seul l’acquéreur d’un bien immobilier est redevable des frais, droits, débours et émoluments dus dans le cadre d’une vente immobilière ; à titre subsidiaire, sur l’action en paiement fondée sur l’exécution de la décision du 24 décembre 2020 taxant à 14.132,06 € les frais dus par les époux [E] en faisant valoir que, par la mise en œuvre du mécanisme de la subrogation, elles sont détentrices d’un créance certaine et exigible à l’encontre de ces derniers.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 7 février 2024, M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] demandent au tribunal de :
débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leurs demandes ; juger que la SCP [I] [Z] Darmon est tenue de leur délivrer l’acte authentique du 7 août 2015 ;juger que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ont subrogé la SCP [I] [Z] Darmon dans ses droits et obligations ;condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à leur verser la somme de 14.000 € en réparation de leur préjudice résultant du refis de délivrance de l’acte authentique de vente ;A titre subsidiaire, dans le cas où ils seraient condamnés à payer la somme de 14.132,06 € :
débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leurs demandes d’intérêts au taux légal à compter du 7 août 2015 et de capitalisation des intérêts ; dire qu’ils auront un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 14.132,06 € ;condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à leur verser la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que ni lors de la signature de l’avenant, ni lors de la signature définitive de la vente, ils n’ont été informés des conséquences financières de la transformation de la vente en l’état futur d’achèvement en vente d’un bien achevé. Ils soutiennent que la SCP notariale a manqué à son devoir de conseil et d’information ; ajoutent qu’elle a refusé de leur délivrer l’acte authentique, ce qui met en difficulté (impossibilité de vendre leur bien ; problématiques administratives et lors d’un dégât des eaux).

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation

Les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles se sont acquittées de la somme de 14.132,06 € au profit de la SCP [I] [Z] Darmon, en règlement du complément des droits d’enregistrement dus sur la vente du bien immobilier du 7 août 2015. 

Elles disposent d’une quittance subrogative signée le 23 août 2021par Maître [Z], notaire associé au sein de SCP [I] [Z] Darmon.

En application tant des dispositions de l’article L 212-12 du code des assurances relatif à la subrogation légale que de l’article L 1346-1 relatif à la subrogation conventionnelle, elles sont subrogées dans les droits que détient la SCP [I] [Z] Darmon à l’encontre des époux [E], ce qu’au demeurant ces derniers ne contestent pas. 
 
Sur l’obligation des époux [E] de payer les frais liés à la vente

L’article 1593 du code civil dispose que les frais et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acquéreur. 

En l’espèce, les époux [E] ne contestent pas, dans son principe, que le paiement des droits et frais de la mutation leur incombe mais soutiennent qu’ils n’ont pas été informés des conséquences financières liés à la transformation de la vente du bien, initialement en état futur d’achèvement, en une vente d’un bien livré achevé ; que ni lors de la signature de l’avenant, ni plus tard lors de la signature définitive de la vente et la remise des clés, ils n’ont été prévenus de l’augmentation des droits d’enregistrement et taxes en résultant. Ils indiquent que l’acte de vente du 7 août 2015 n’a pas été signé par eux, s’étonnent que le notaire leur ait remis les clés alors que leur compte était déficitaire de plus de 14.132,06 € et ajoutent que si cette somme supplémentaire avait été sollicitée initialement, ils n’auraient pu obtenir leur prêt qui leur a été accordé de justesse. 

Mais l’acquéreur dont l’obligation légale de payer les droits d’enregistrement de la vente est la conséquence de son acquisition, ne peut refuser de les payer au motif qu’il n’aurait pas été informé de leur montant par le notaire. 

Or, le notaire, s’il lui revient de réclamer à l’acquéreur une consignation suffisante pour couvrir tous les frais de mutation, n’est pas, en cas d’insuffisance de provision, déchu du droit d’en réclamer le paiement à l’acquéreur, lequel reste redevable de ces frais et peut seulement, le cas échéant, opposer au notaire une exception de compensation pour le préjudice qu’il lui aurait causé par sa faute.

Il en résulte que les époux [E] qui, en application des dispositions de l’article 1593 du code civil, sont les redevables des droits d’enregistrement et taxes de publicité foncières liés à la vente de la maison qu’ils ont acquis par acte du 7 août 2015, ne peuvent prétendre ne pas avoir à régler la somme de 14.132,06 € au motif du le notaire aurait manqué à son obligation d’information, manquement qu’en tout état de cause il leur reviendrait de démontrer pour faire valoir une exception de compensation.

 Il convient, au demeurant, de constater que le défaut d’information qu’ils reprochent au notaire, n’est pas établi.

En effet, si l’avenant du 15 et 16 septembre 2014 au contrat de réservation du 11 juin 2014 ne contient aucun calcul sur les frais de la vente du bien livré achevé et indique seulement que ces frais seront à la charge de l’acquéreur, en application de l’article 1593 du code civil, il ressort des pièces 3 et 4, versées aux débats par les sociétés d’assurance, que les époux [E] ont bien été informés au moins sept jours avant la signature de l’acte authentique du 7 août 2015 du calcul et du détail des droits exigibles sur la mutation, d’un montant total de 16.665 €.

Ainsi, les pièces susvisées montrent que époux [E] ont reçu du notaire, le 30 juillet 2015, par remise en mains propres, le projet d’acte authentique (pièce 4) et ont été informés disposer d’un délai de réflexion de sept jours, commençant à courir le 31 juillet 2015, avant la signature de cet acte authentique (pièce 3 portant la signature de M. [R] [E], celle de Mme [A] [V] épouse [E] ainsi que les mentions écrites de leurs mains de remise par le notaire et d’un délai de réflexion de sept jours à leur bénéfice).

Or, l’acte authentique du 7 août 2015 contient en sa page 6 le détail et le montant de l’impôt exigible sur la mutation du bien. 

Les époux [E] ne peuvent se contenter de déclarer dans leurs conclusions - de façon peu claire quant à la portée de cette déclaration - « par ailleurs, l’acte de vente du 7 août 2015 indiquant cette évolution n’a pas été signé par les époux [E] », alors qu’il est constant que l’acte authentique de vente du 7 août 2015 a été signé et publié au service de la publicité foncière ; qu’ils sont devenus propriétaires et ont reçu une attestation du notaire relative à ladite vente.

Le tribunal observe à cet égard que si la pièce 4 des demanderesses que les époux [U] apparaissent viser est une copie simple qui n’est pas signée, la pièce 18 qui est une copie exécutoire nominative de l’acte authentique du 7 août 2015 délivrée à l’organisme de crédit, comporte bien leurs paraphes et leur signature.

Le tribunal relève également qu’ils ne s’expliquent pas sur la remise du projet d’acte authentique qui leur a été faite 8 jours avant sa signature, et sur le délai de réflexion dont ils ont pu bénéficier, destiné à leur permettre de prendre les informations et renseignements utiles et de se désengager, le cas échéant.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [E] ont donc bien été informés sur le montant des droits et taxes qu’ils auraient à payer ; qu’il leur suffisait de lire le projet de l’acte authentique de vente qui leur avait été remis 8 jours avant sa signature et, au besoin, de demander des explications complémentaires. 

Ils ne peuvent donc se prévaloir d’un manquement du notaire à ses obligations d’information pour refuser de rembourser la somme de 14.132,06 € aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, subrogées dans les droits et actions détenus à leur encontre par la SCP [I] [Z].

Compte tenu de l’ancienneté de leur dette, il n’y a pas lieu de leur accorder de nouveaux délais pour s’en acquitter. Leur demande aux fins de se voir octroyer un délai de 24 mois pour régler la somme de 14.132,06 € sera rejetée. Il en est de même de leurs demandes, non fondées en droit, visant à voir débouter les assureurs de leurs demandes formulées au titre des intérêts au taux légal et de la capitalisation.

M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] seront condamnés in solidum à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 14.132,06 € , avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2016, date de la réception de la première mise en demeure de payer, et jusqu’au jour du parfait paiement. Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la délivrance de l’acte authentique de vente

Les époux [E] exposent qu’ils n’ont jamais pu obtenir l’acte authentique de vente malgré leurs demandes auprès de la SCP [I] [Z] Darmon qui, par courrier en réponse du 15 mars 2017, a refusé de le leur remettre en invoquant l’usage selon lequel les notaires ne délivrent les titres de propriété que lorsqu’ils ont été provisionnés de leurs frais. 

Ils demandent au tribunal de dire que la SCP [I] [Z] Darmon était tenue de leur délivrer l’acte authentique et de condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à leur verser la somme de 14.000 € en réparation du préjudice subi en raison de ce défaut de délivrance.


Mais force est de constater que la SCP [I] [Z] Darmon n’est pas partie à l’instance alors que la demande de dommages et intérêts pour le défaut de cette délivrance de l’acte authentique, invoqué par les époux [E], implique que la responsabilité de la SCP soit reconnue pour ce motif et donc qu’elle ait été appelée à la présente procédure, en vertu du respect du principe du contradictoire et du droit de se défendre.

Il sera également observé que la présente instance a été engagée par les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, subrogée dans les droits de l’office notarial à l’encontre des époux [E], pour obtenir le remboursement de sommes dont ces derniers sont redevables ; que les sociétés d’assurance ne sont nullement concernées par le défaut de de délivrance de l’acte authentique invoqué à l’encontre de l’office notarial. 
La demande de dommages et intérêts formée par les époux [E] ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Les époux [E] qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens. L’équité justifie qu’ils soient également condamnés à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 2.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles recevables en leurs demandes, 

Condamne in solidum M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 14.132,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2016 et jusqu’au jour du parfait paiement,

Dit que les intérêts dus pour au moins une année entière seront capitalisés, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 2.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne M. [R] [E] et Mme [A] [V] épouse [E] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 

Ainsi jugé le 6 janvier 2025, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY