Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 7 janvier 2025

N° RG 24/01195 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755RE 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 7]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 11]




N° RG 24/01195 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755RE

Minute : 25/15 


JUGEMENT

Du : 07 Janvier 2025




Société HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER


C/

M. [R] [U]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Société HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 6]
non comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 05 Novembre 2024 :
Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé délégué par ordonnance des Chefs de Cour du 24 décembre 2024;











EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2021, la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a consenti un bail d'habitation à M. [R] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 399,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 806,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [R] [U] le 1er décembre 2023.

Par assignation du 23 juillet 2024, la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 1145,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 - 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
 - 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

À l'audience du 5 novembre 2024, la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 septembre 2024, s'élève désormais à 3638,53 euros, soustraction faite des frais de procédure. La société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [R] [U].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 décembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 806,59 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 février 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 septembre 2024, M. [R] [U] lui devait la somme de 3638,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1145,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 412,17 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [R] [U] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, au regard de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2021 entre la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER, d'une part, et M. [R] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 14 février 2024,

ORDONNE à M. [R] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 412,17 euros (quatre cent douze euros et dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER la somme de 3638,53 euros (trois mille six cent trente-huit euros et cinquante-trois centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1145,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [R] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

DÉBOUTE la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 et celui de l'assignation du 23 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge