Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 7 janvier 2025

N° RG 24/00512 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Y65 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]




N° RG 24/00512 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Y65

Minute : 25/1 


JUGEMENT

Du : 07 Janvier 2025




S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE


C/

Mme [E] [V] épouse [S]
M. [H] [S]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [V] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Delphine SAGNIEZ DELCLOY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024001889 du 06/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)
M. [H] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 05 Novembre 2024 :
Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé délégué par ordonnance des Chefs de Cour du 24 décembre 2024;















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2017, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [V] et M. [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600,56 euros, en ce compris le loyer du garage situé à même adresse.

Par actes de commissaire de justice des 30 octobre et 9 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 760,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [V] et M. [H] [S] le 9 novembre 2023.

Par assignations du 19 mars 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [E] [V] et M. [H] [S], si besoin avec l'intervention de la force publique et sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter de la décision à intervenir jusqu'à remise des clés, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 3241,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
 - 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 mars 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, puis finalement évoquée à l'audience du 5 novembre 2024.

À l'audience, la société anonyme HABITAT HAUTS DE France, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s'élève désormais à 5560,59 euros, soustraction faite des frais de procédure. La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [E] [V], représentée par son conseil, et reprenant ses écritures, soutient avoir repris le paiement des loyers et sollicite en conséquence le rejet de la demande de la bailleresse tendant à son expulsion. Elle précise que le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer, suivant ordonnance d'orientation et de mesures provisoires en divorce du 22 avril 2024, lui a attribué la jouissance du logement, objet du bail litigieux. Elle ajoute enfin avoir fait l'objet d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais du 30 juillet 2024, conduisant à l'effacement de la créance locative de la bailleresse à hauteur de 4949,73 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 760,76 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 janvier 2024.

1.3. Sur les délais de paiement et l'expulsion

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard des pièces produites et contrairement à ce qui est allégué par Mme [E] [V], les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que les ressources de Mme [E] [V] sont de 1616 euros (au titre du RSA, APL, ASF et allocations familiales).

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après dans le dispositif de la présente décision (M. [H] [S] étant non comparant, il n'y a pas lieu de lui accorder de délai). 

Toutefois, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Enfin, la possibilité d'une expulsion assistée par la force publique étant suffisamment comminatoire, associée au paiement d'une indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu d'assortir cette expulsion d'une astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 octobre 2024, la dette locative s'élevait à la somme de 5560,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [E] [V] ayant bénéficié d'un effacement de la dette locative à hauteur de 4949,73 euros par décision de la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais du 30 juillet 2024, elle n'est débitrice de la bailleresse qu'à hauteur de 610, 86 euros.

Mme [E] [V] et M. [H] [S] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, ils seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse la somme de 610,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

M. [H] [S] sera en outre condamné à payer la somme de 4949,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 623,72 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 10 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [V] et M. [H] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juin 2017 entre la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE, d'une part, et Mme [E] [V] et M. [H] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], est résilié depuis le 10 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [E] [V] et M. [H] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande d'astreinte,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [H] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 623,72 euros (six cent vingt-trois euros et soixante-douze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [H] [S] à payer à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 610,86 euros (six cent dix euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [E] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 25 euros (vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [H] [S] à payer à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 4949,73 euros (quatre mille neuf cent quarante-neuf euros et soixante-treize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [H] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 novembre 2023 et celui des assignations du 19 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge