Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 10]
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[Adresse 12]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 6]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 22/01551 - N° Portalis DB2G-W-B7G-H34U
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 07 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

Madame [V] [D]
née le 26 Février 1983 à [Localité 9] (GIRONDE), 
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean luc VONFELT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [H] [X], 
né le 17 août 1951 à [Localité 7] (ITALIE)
demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2022-000491 du 21/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])
représenté par Me Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 13 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 15 février 2010 à effet au 1er mars 2010, M. [M] [P] a donné en location à M. [H] [X] un appartement avec garage situé dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Mme [V] [D] est devenue propriétaire de ce bien immobilier en 2015.

Par exploit en date du 12 septembre 2022, Mme [V] [D] a fait assigner M. [H] [X] devant le juge chargé des contentieux de la protection au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1224 et 1728 du code civil, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et d’obtenir notamment son expulsion outre sa condamnation à paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 8 décembre 2022.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être en dernier lieu plaidée à l’audience du 13 septembre 2024.

A cette audience, Mme [V] [D] régulièrement représentée a repris oralement le bénéfice de ses conclusions n°3 du 15 mars 2024 et demandé au juge 
de :
- juger sa demande recevable,
- condamner M. [H] [X] à lui payer une somme de 14 856.20 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 31 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner M. [H] [X] à lui payer la somme de 507.46 euros au titre de la régularisation de charges afférente à la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [H] [X],
- condamner M. [H] [X], occupant sans droit ni titre, à libérer immédiatement les lieux et sans délais sous peine d’y être contraint par la force publique,
- fixer l’indemnité d’occupation due à la somme de 480 euros à compter de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux et sous réserve du décompte de charges définitif,
- condamner M. [H] [X] à payer ladite indemnité d’occupation,
- débouter M. [H] [X] de sa demande de condamnation pour procédure abusive,de sa demande d’expertise, de sa demande tendant à l’autoriser à suspendre le paiement des loyers,
- débouter M. [H] [X] de sa demande de production de décompte de charges,
- débouter M. [H] [X] de sa demande de production d’un diagnostic énergétique,
- débouter M. [H] [X] de sa demande d’injonction d’entreprendre des travaux,
- débouter M. [H] [X] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner M. [H] [X] aux dépens en ce l’intégralité des frais et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée,
- condamner M. [H] [X] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, Mme [V] [D] fait observer que M. [H] [X] ne paye plus ses loyers depuis 2018, malgré proposition de plan d’apurement, échanges de courriers, relances et sommation de payer.
Elle souligne que le locataire a unilatéralement décidé de réduire le montant du loyer à 1 euro à compter de juin 2019 et le montant des provisions de charges à 25 euros depuis janvier 2019, étant observé que la date des paiements est demeurée aléatoire.
Mme [V] [D] conteste la présention faite par M. [H] [X] pour justifier selon lui , une exception d’inexécution et se réfère au rapport de visite de contrôle du 29 janvier 2020 concluant à la décence du logement après travaux. Elle se réfère notamment à ses annexes 13 à 22.
Concernant les allocations logement, Mme [V] [D] expose ne les avoir jamais perçues et relève en tout état de cause, que le versement est suspendu pour défaut de paiement des loyers depuis le 1er septembre 2020.
Pour s’opposer à la demande d’expertise, Mme [V] [D] fait valoir les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile et soutient qu’une mesure d’instruction ne saurait pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

M. [H] [X] régulièrement représenté a repris oralement le bénéfice de ses conclusions n°3 du 27 mai 2024 et demandé au juge, au visa des dispositions de la loi de 1989 et du décret du 30 janvier 2022, de :
- débouter Mme [V] [D],
- dire que le bail n’est pas résilié,
- reconventionnellement, condamner Mme [V] [D] à lui payer 3000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner Mme [V] [D] à produire le diagnostic de performance énergétique postérieur à 2018 afin de justifier des critères de décence, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- désigner un expert et ordonner une expertise afin de décrire le logement dans son état actuel et les désordres l’affectant et dire si le logement correspond aux caractéristiques du logement décent,
- autoriser par voie de conséquence, M. [H] [X] à faire application de l’exception d’inexécution prévue par les articles 1217 et 1219 du code civil et à suspendre le paiement des loyers et charges d’un montant de 480 euros mensuel avec effet rétroactif au 23 juillet 2018 date du constat d’accord signé devant le conciliateur de justice et ce, juqu’à justification par Mme [V] [D] de la mise en oeuvre de travaux mettant fin aux désordres constatés,
- enjoindre à Mme [V] [D] de produire le décompte de charges détaillé et justifié sous astreinte de 50€ par jour de retard,
- enjoindre à Mme [V] [D] de faire effectuer les travaux de mise en conformité et de décence de l’appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- enjoindre à Mme [V] [D] de produire un bilan énergétique sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner Mme [V] [D] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,
- à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,
- condamner Mme [V] [D] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [H] [X] fait valoir que Mme [V] [D] n’a jamais justifié des charges locatives malgré demandes réitérées ; qu’elle n’a produit aucun décompte ni aucune facture.
Concernant les loyers, M. [H] [X] fait observer qu’il est bénéficiaire de l’allocation logement à hauteur de 270 euros par mois, allocation versée directement à son bailleur de sorte que ces sommes viennent en déduction.
Surtout, M. [H] [X] invoque l’exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué et ce , en violation des prescriptions de l’article 6 de la loi de 1989. Il considère que le logement est vétuste et que nombre de ses équipements ne sont pas en état de bon fonctionnement. Il invoque à l’appui de sa démonstration le constat de non décence établi en avril 2018, la fiche d’intervention TRYBA du 12 novembre 2019, le courrier adressé à Mme [V] [D] le 27 mai 2020, des photgraphies et une facture d’électricité.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 prorogé en dernier lieu au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.


Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;


MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin le 13 septembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur.

La demande tendant au prononcé de la résiliation du bail est donc recevable.


- Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges :

L’obligation de s'acquitter des loyers et provisions de charges contractuellement convenus est une obligation essentielle du locataire.
 
En effet, l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". 

Concernant les charges locatives en particulier, les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que le contrat de location signé par les parties, rappellent que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 dont les dispositions d’ordre public sont impératives.

Huit postes de charges sont ainsi énoncés par ce décret :
- les ascenseurs et monte-charges,
- l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
- les installations individuelles de chauffage, de production et de distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent,
- les parties communes intérieures aux bâtiments ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation : dépenses d’électricité, de fournitures de consommables, entretien courant et menues réparations de la minuterie, frais de personnel avancés au titre de la propreté,
- les espaces extérieurs : aires de stationnement, voies de circulations, espaces verts, aires et équipements de jeux,
- l’hygiène : dépenses de fournitures de consommables, entretien des appareils de conditionnement des ordures ménagères,
- équipement divers du bâtiment : VMC, conduits de ventilation, interphones ...
- impositions et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères notamment.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 

- Sur les montants dus :

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le paiement d’avance, le 5 de chaque mois, d’une somme de 420 euros au titre du loyer et de 60 euros à titre de provision de charges.
Le contrat de bail ne contient pas de clause d’indexation.

La somme mensuelle mise en compte est de 480 euros, provision de charges comprises.

En complément de son décompte (pièce 3a et 3b) Mme [V] [D] verse au débat les décompte de répartition pour l’ensemble des années litigieuses faisant apparaitre le montant des charges récupérables ainsi que les justificatifs des taxes d’ordures ménagères pour les années en cause.

La demande de M. [H] [X] tendant à ce qu’il soit enjoint à Mme [V] [D] de produire les justificatifs de charges doit donc être rejetée.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient M. [H] [X], c’est sur le locataire que pèse la charge de la preuve de ses paiements dès lors que le bailleur a, de son côté, satisfait à l’obligation de produire les décomptes de charges locatives récupérables.

En premier lieu et contrairement à ce que soutient Mme [V] [D], M. [H] [X] justifie de ce que la caisse d’allocations familiales a versé des allocations logements directement à son bailleur.

Ainsi, il résulte des pièces 7 à 9 qu’une somme de 4 578 euros a été versée à ce titre directement à Mme [V] [D] pour la période locative du 1er octobre 2018 au 28 février 2020.

Il s’évince de l’attestation de la caisse d’allocations familiales en date du 5 mars 2020 que les allocations ont, à l’issue d’une période de conservation, été mensuellement versées directement à Mme [V] [D] à compter du 1er mars 2020, à hauteur de 270 euros par mois.

Cependant Mme [V] [D] produit le courrier de la caisse en date du 23 septembre 2020 (pièce 7) confirmant la suspension des versements à défaut pour M. [H] [X] d’avoir signé un plan d’apurement.

Ainsi que le soutient Mme [V] [D], elle n’a donc plus perçu d’allocations logement à compter du 1er septembre 2020.

Au total, elle a donc perçu de la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin :
- 4 578 euros pour la période du 1er octobre 2018 au 28 février 2020,
- 1 620 euros pour la période du 1er mars 2020 au 31 août 2020,
soit une somme totale de 6198€ venant en déduction des loyers exigibles sur la période considérée.

En second lieu, M. [H] [X] produit ses relevés de comptes bancaires sur les années 2018 à 2022 (Pièces 14 à 18) lesquels font apparaitre des virements permanents au bénéfice de Mme [V] [D].

Pour l’année 2018, Mme [V] [D] sollicite paiement du loyer du mois d’août outre la taxe d’ordures ménagères annuelle, dont elle justifie, déduction étant faite d’une régularisation de charge en faveur de son locataire, soit la somme de 523.63 euros.
Or, M. [H] [X] ne justifie pas du paiement du loyer en août (relevé de compte non produit pour le mois litigieux) et sur cette période, aucune allocation logement n’a été versée à la bailleresse.
La somme de 523.63€ est donc due.

Pour l’année 2019, les loyers exigibles s’élevaient à 5 040 euros (420 × 12) 
Les charges annuelles récupérables s’élèvent selon justificatifs à 693.34 euros.
La taxe d’ordures ménagères s’élève à 141euros.
La somme totale due au titre des loyers et charges récupérables est de 5 874.34 euros.
M. [H] [X] justifie de virements mensuels représentant une somme totale de 2 181euros étant observé que l’intégralité de ces virements ont été opérés après le 15 de chaque mois et qu’en août, un montant de 476 € a été payé en apurement des deux mois précédents.
La caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin a versé sur cette période une somme de 3 231 euros ( 269 × 9 + 270 × 3).
Une somme de 462.34 euros reste donc due à la bailleresse.

Pour l’année 2020, les loyers exigibles s’élevaient à 5 040 euros (420 × 12) 
Les charges annuelles récupérables s’élèvent selon justificatifs à 731.43 euros.
La taxe d’ordures ménagères s’élève à 142€.
La somme totale due au titre des loyers et charges récupérables est de 5 913.43 euros.
M. [H] [X] justifie de virements mensuels représentant une somme totale de 2 100 euros étant observé que l’intégralité de ces virements ont été opérés après le 18 de chaque mois.
La caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin a versé sur cette période une somme de 2 160 euros ( 270 × 8).
Une somme de 1653.43€ reste donc due à la bailleresse.

Pour l’année 2021, les loyers exigibles s’élevaient à 5 040 euros (420 × 12) 
Les charges annuelles récupérables s’élèvent selon justificatifs à 699.44 euros.
La taxe d’ordures ménagères s’élève à 143 euros.
La somme totale due au titre des loyers et charges récupérables est de 5 882.44 euros.
M. [H] [X] justifie de virements mensuels représentant une somme totale de 2 100 euros étant observé que l’intégralité de ces virements ont été opérés après le 18 de chaque mois.
La caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin n’a versé aucune allocation sur cette période.
Une somme de 3 782.44 euros reste donc due à la bailleresse.

Pour l’année 2022, les loyers exigibles s’élevaient à 5 040 euros (420 × 12) 
Les charges annuelles récupérables s’élèvent selon justificatifs à 655.46 euros.
La taxe d’ordures ménagères s’élève à 152 euros.
La somme totale due au titre des loyers et charges récupérables est de 5 847.46 euros.
M. [H] [X] justifie de virements mensuels représentant une somme totale de 1 750 euros étant observé que l’intégralité de ces virements ont été opérés après le 18 de chaque mois.
La caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin n’a versé aucune allocation sur cette période.
Une somme de 4 097.46 euros reste donc due à la bailleresse.

Pour l’année 2023 arrêtée au 31 juillet 2023, les loyers exigibles s’élevaient à 2 940 euros (420 × 7) Les provisions de charges s’élèvent à la somme de 420 euros (60 × 7).
A la date des dernières écritures de Mme [V] [D] (25 mars 2024) le décompte définitif n’était pas connu de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de n’en avoir pas justifié. 
La somme totale due au titre des loyers et provisions de charges est de 3 360 euros.
M. [H] [X] justifie de virements mensuels sur la période, représentant une somme totale de 1 225 euros (175 × 7) étant observé que l’intégralité de ces virements ont été opérés après le 18 de chaque mois.
La caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin n’a versé aucune allocation sur cette période.
Une somme de 2 135 euros reste donc due à la bailleresse.

M. [H] [X] reste devoir au titre des loyers et charges une somme totale de 12 654.30 euros.



- Sur l’exception d’inexécution :

Pour faire obstacle à l’action en paiement et en résiliation du bail, M. [H] [X] oppose à sa bailleresse une exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans leur version en vigueur à la date de signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le
loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Enfin le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux , ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public , rappellant en outre, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.
 
Il est de principe que le locataire qui invoque l'exception d'inexécution, le fait à ses risques et périls à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.

Il est encore de principe que l'exception d'inexécution n'est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l'utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d’éléments d'équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

En l’espèce, il est établi qu’à la suite de visites des 23 avril 2018 et 24 mai 2018 M. [T] [N] a établi un constat de non décence du logement loué par M. [H] [X].

C’est dans les suites de ce constat que la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin a appliqué une retenue des allocations logements, allocations qu’elle a conservées en informant le locataire, par courrier du 23 septembre 2018, de ce que la propriétaire disposait d’un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

Or ainsi que Mme [V] [D] en justifie, la visite de contrôle a été réalisée le 29 janvier 2020 et un constat de décence du logement a été établi le 21 février 2020 (pièce 19).

Mme [V] [D] produit par ailleurs les factures des travaux engagés outre des photographies (Pièces 13 à 18).

Ce constat de décence a motivé le reversement des allocations retenues par la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin, selon attestation du 5 mars 2020.

Il est donc établi qu’à cette date le logement remplissait les critères de décence au sens des dispositions susvisées.

Or, à l’appui de ses prétentions, M. [H] [X] produit une série de photographies, non datées. De sorte que de ce seul fait, elles n’ont pas force probante suffisante pour contredire les affirmations d’un constat de décence établi en bonne et due forme , à la suite d’une visite de contrôle en janvier 2020.

A cet égard la référence à une facture d’électricité qu’il juge exorbitante n’est pas suffisante.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

M. [H] [X] disposait de moyens à sa portée pour administrer cette preuve autrement que par de simples photographies non datées.

Par conséquent, d’une part, la mesure d’expertise sollicitée sera rejetée, et d’autre part, il doit être jugé que M. [H] [X] ne rapporte pas la preuve de l’exception d’inexécution qu’il invoque de sorte que les demandes de celui-ci tendant à l’injonction de faire des travaux, de l’autoriser à suspendre le paiement des loyers doivent être rejetées.

L'exception d'inexécution ne saurait donc être admise et le défaut de paiement persistant sur plusieurs années pour la période postérieure au constat de décence établi le 21 février 2020, manquement à l'obligation principale du locataire, caractérise le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire et ce, à la date du présent jugement.

Par ailleurs, d'une part, afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [H] [X], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

D'autre part, il convient de condamner M. [H] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi normalement, soit 480 euros, à compter du 7 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, ladite somme étant minorée ou majorée en fonction des charges définitives dûment justifiées.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.


- Sur la demande de délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...).

A l’exception de relevés bancaires, M. [H] [X] n’a produit aucune autre pièces pour justifier de sa situation économique actualisée au jour du jugement (ressources et charges). La circonstance tenant à l’âge est insuffisante à caractériser la situation de précarité de M. [H] [X].
Il faut ajouter que le défaut de paiement perdure depuis plusieurs années alors que Mme [V] [D] assume la charge d’un prêt dont elle justifie.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.


- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

M. [H] [X] sollicite une somme de 5 000 euros à ce titre.

Compte tenu du constat de non décence établi pour la période du 23 avril 2018 au 29 janvier 2020, il convient de lui allouer une somme de 1 500 euros.


- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

M. [H] [X] succombe à l’instance et ne caractérise pas en quoi l’action de Mme [V] [D] est abusive. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


- Sur les demandes accessoires :

M. [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens. 

Par ailleurs il sera condamné à verser à Mme [V] [D], une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’elle a du entreprendre et compte tenu de la durée de la procédure.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.


PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par Mme [V] [D] ;

DEBOUTE M. [H] [X] de sa demande d’expertise concernant la décence du logement loué [Adresse 4] ainsi que de sa demande d’injonction de travaux ;
 
REJETTE l’exception d’inexécution invoquée par M. [H] [X] et le DEBOUTE de sa demande tendant à ce qu’il soit autorisé à suspendre le paiement des loyers ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 février 2010 entre M. [M] [P] aux droits duquel vient Mme [V] [D], et M. [H] [X] relatif à l’appartement et son garage situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du locataire et à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [H] [X] de sa demande d’injonction de production de justificatifs de charges et de diagnostic énergétique ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [X] de libérer le bien loué sis [Adresse 4] dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [V] [D], pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compri le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [X] à payer à Mme [V] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, soit 480 euros (quatre cent quatre vingt euros) , à compter du 7 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité d'occupation sera minorée ou majorée au titre des charges récupérables dûment justifiées.

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [H] [X] à payer à Mme [V] [D] la somme de 12 654.30 euros (douze mille six cent cinquante quatre euros trente centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 juillet 2023 correspondant aux loyers, charges récupérables définives et taxes d’ordures ménagères des années 2019 à 2022 incluses et aux loyers et provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 juillet 2023 , avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (12 septembre 2022) ;

RAPPELLE QUE M. [H] [X] est redevable des loyers et provisions de charges échus sur la période du 1er août 2023 au 7 janvier 2025, en deniers ou quittance, tout paiement intervenu sur cette période venant en déduction ;

DEBOUTE M. [H] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à payer à M. [H] [X] une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance pendant la période antérieure d’indécence du logement du 23 avril 2018 au 29 janvier 2020 ;

CONDAMNE M. [H] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [X] à payer à Mme [V] [D] la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,