Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 7]
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[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/02639 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IP35
Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 07 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A.S. HOP IMMO, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1


PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [U] [I], 
née le 16 avril 1952 en ALGERIE
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Hélène LOFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 48


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président
Patricia HABER : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 04 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier 



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2014 à effet au 15 novembre 2014, la SCI MAGENTA a donné à bail à Mme [U] [I] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 315 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

Par exploit du 17 octobre 2023 la SAS HOP IMMO, propriétaire de l'immeuble depuis le 15 novembre 2021, a fait assigner Mme [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été fixée à l'audience du 19 mars 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises pour être plaidée à l'audience du 4 octobre 2024.

A l'audience, la SAS HOP IMMO régulièrement représentée, a repris le bénéfice de son assignation en la modifiant et demandé au juge de :
- condamner Mme [U] [I] à lui payer la somme de 1904€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023,
- débouter Mme [U] [I] de sa demande reconventionnelle,
- condamner Mme [U] [I] aux dépens ainsi qu'à lui payer 1400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SAS HOP IMMO souligne les lieux ont été libérés et s'en rapporte à ses justificatifs.

Mme [U] [I] régulièrement représentée, a repris ses conclusions du 23 mai 2024 et demandé au juge de :
- juger la SAS HOP IMMO dépourvue de légitimation active,
- la débouter de ses prétentions,
- à titre reconventionnel, condamner la SAS HOP IMMO à lui payer une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SAS HOP IMMO aux frais et dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions de sorte que le moyen tiré de l'absence de restitution de la caution, sans qu'une prétention ne soit élevée à cette fin au dispositif des conclusions de Mme [U] [I], ne sera pas évoqué. 


- Sur l'intérêt à agir de la SAS HOP IMMO :

L'action en paiement des arriérés locatifs est poursuivie par le propriétaire des lieux.
En l'espèce, la SAS HOP IMMO est propriétaire de l'immeuble depuis le 15 novembre 2021 de sorte que le bail antérieurement conclu entre la SCI MAGENTA s'est automatiquement poursuivi sans qu'aucune disposition n'impose au nouveau propriétaire de faire signer un avenant à la locataire Mme [U] [I].

Tout au plus, l'information doit être donnée au locataire pour lui permettre notamment de s'acquitter des loyers entre les mains du créancier légitime.
Il convient d'observer que les échanges de mail, sms et de courrier entre les parties établissent que Mme [U] [I] était informée de l'identité de son nouveau propriétaire.


En tout état de cause, la SAS HOP IMMO qui verse au débat l'attestation du notaire confirmant le transfert de propriété, justifie de sa qualité à agir. 
L'action est donc recevable.


- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Il est constant que Mme [U] [I] a libéré les lieux en cours d'instance, courant décembre 2023.

La SAS HOP IMMO verse aux débats notamment :
- le contrat de location,
- des échanges de courriers et mail outre le signalement d'impayé à la caisse d'allocations familiales,
- le décompte des loyers dus pour l'appartement arrêté à la date du 31 août 2023.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve des paiements libératoires pèse sur le débiteur, en l'espèce sur la locataire Mme [U] [I] de sorte qu'il est vain pour la défenderesse de soutenir qu'en l'absence de quittances de loyers elle n'est pas en mesure de vérifier le montant réclamé à hauteur de 1904€.

Sur ce point, et contrairement à ce que soutient Mme [U] [I], la SAS HOP IMMO justifie lui avoir adressé les quittances pour la période de décembre 2021 à juin 2023 et ce, par mail du 30 juillet 2023. (pièce jointe 1 en format pdf 51K - pièce 3)

Mme [U] [I] ne produit aucune preuve de paiement autre que ceux qui sont décomptés par la SAS HOP IMMO.

L'analyse du décompte fait ressortir un arriéré de loyers et charges de 1904€ à la date du 31 août 2023 déduction faite des paiements de la locataire et des allocations versées par la caisse jusqu'au 30 juillet 2023.

Mme [U] [I] sera donc condamnée à payer la somme de 1904€ au titre de l'arriéré de loyers et charges.


- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

A l'appui de sa demande, Mme [U] [I] invoque l'insalubrité du logement qu'elle a occupé se référant à la présence de rongeurs et au remplacement, à ses frais, des toilettes en 2020.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans leur version en vigueur à la date de signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale.

Il est de principe que le locataire qui sollicite l'octroi de dommages et intérêts supporte la charge de la preuve de l'indécence ou de l'insalubrité du logement. 

Concernant le remplacement des toilettes, l'analyse de la facture produite permet d'établir que Mme [U] [I] s'est acquittée des frais de déplacement et main d'oeuvre du technicien ayant procédé au remplacement du WC (cuvette et réservoir) le 8 juillet 2020.
Mais le bloc wc est indiqué comme ayant été fourni par le client et rien ne permet d'établir que c'est Mme [U] [I] qui en a, de manière certaine, assumé le coût, n'étant pas exclue l'hypothèse selon laquelle le propriétaire a fourni le matériel de remplacement.
Aussi la prise en charge des frais de déplacement et de main d'oeuvre par le locataire, tenu des menues réparations au sens du décret du 26 août 1987, est justifié.

Concernant la présence de rongeurs, Mme [U] [I] produit le courrier signé le 22 mars 2021 par le service communal d'hygiène et sécurité qui, se référant à une visite de contrôle, dresse le constat suivant :
" le logement est dans un bon état d'entretien, la végétation est luxuriante dans l'arrière-cour de l'immeuble, absence des ventilations réglementations dans la cuisine et la salle de bains"

Aux termes de ce courrier, le médecin-directeur se référant aux "plaintes" liées à la présence de rongeurs a précisé avoir invité le propriétaire à y remédier. Cependant, aucun des termes du courrier ne permet d'une part d'établir que cette présence de rongeurs a été constatée lors de la visite et d'autre part et surtout, rien ne permet d'établir que cette présence a perduré et s'est révélée dans la durée.

Un unique courrier daté du 22 mars 2021 est insuffisant à caractériser le trouble et en tout état de cause, à qualifier le logement loué d'insalubre.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.


- Sur les demandes accessoires :

Mme [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS HOP IMMO, Mme [U] [I] sera condamnée à lui verser une somme 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [I] à payer à la SAS HOP IMMO la somme de 1904 € (mille neuf cent quatre euros) au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 31 août 2023 ;

DEBOUTE Mme [U] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [I] à verser à la SAS HOP IMMO une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,