Tribunal Judiciaire · Référés — 9 janvier 2025

N° RG 24/02108 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZA


MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 24/02108 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZA
NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL DBA



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025





DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] situé au [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE




DÉFENDEUR

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 1]

défaillant





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 Décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 


EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [V] [Z] est propriétaire du lot de copropriété n°5, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 1]. 

La société GRAND SUD IMMOBILIER est le syndic en exercice. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, a assigné Monsieur [V] [Z], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

- condamner Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 1], la somme de 3.188,48 euros au titre des charges et provisions échues au 10 octobre 2024,
- condamner Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 1], la somme de 1.080,80 euros correspondant aux provisions à échoir sur l'exercice 2025 visées par le budget prévisionnel approuvé lors de l'assemblée générale du 22 mars 2024, 
- condamner Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 1], la somme de 1.000 euros au titre de sa résistance abusive, 
- condamner Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [V] [Z] à payer les entiers dépens de l'instance. 

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 03 décembre 2024. 

Monsieur [V] [Z], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l'étude de commissaire de justice, n'a pas comparu à l’audience et ne s'est pas fait représenter. 

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION 


* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ». 

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». 

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [V] [Z] est propriétaire du lot n°5 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété de la résidence [Adresse 3] à [Localité 4]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété. 

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre de 2024 inclus) que Monsieur [V] [Z] reste redevable de la somme de 2.918,29 euros d’arriérés de charges de copropriété. 

Il convient d’expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 130,71 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance. 

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [V] [Z]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [V] [Z] est donc redevable de la somme de 2.787,58 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 01 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus. 

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé. 

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de 
fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une 
provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir 
constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget 
prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, 
condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En l'espèce, le budget prévisionnel pour l'exercice 2025 a été approuvée lors de l'assemblée générale du 22 mars 2024. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les appels de fonds au titre des charges et provisions sur l'exercice 2025. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre. 


* Sur les dommages et intérêts 

L’article 1153 du code civil prévoit : « Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ». 

En l’espèce, sur la base du dernier alinéa de ce texte, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice. 

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour résistance abusive du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de copropriété. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne démontre pas que Monsieur [V] [Z] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu'il s'est sciemment abstenu de le faire.

La partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.


* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». 


Monsieur [V] [Z], partie succombante en ce qu'il n'a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 130,71 euros). 


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). » 

L’équité commande de condamner Monsieur [V] [Z] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société GRAND SUD IMMOBILIER. 

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques. 


PAR CES MOTIFS 


Le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 481-1 du code de procédure civile : 

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société GRAND SUD IMMOBILIER, la somme de 2.787,58 euros (DEUX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS et CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 août 2024 (appel du fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, de sa demande de provision au titre des charges et provisions à échoir sur l'exercice 2025 ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société GRAND SUD IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commandement de payer (130,71 euros) ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. 


Ainsi jugé et mis à disposition le 09 janvier 2025.

 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT