Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 3 — 7 janvier 2025

ORDONNANCE DU : 07 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 24/01167 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SWCX
NAC:72Z


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

ORDONNANCE DU 07 Janvier 2025




Madame GABINAUD, Juge de la mise en état 


M. PEREZ, Greffier




DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance est rendue.



DEMANDERESSES

S.C.P. CBF & ASSOCIES, prise en la personne de Me [E] [I], administrateur judiciaire, selon désignation par jugement du TC de [Localité 12] du 04 Avril 2024 ouvrant une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-Caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 364

S.A.R.L. CASTELBAR, RCS Toulouse 522 395 342 prise en la personne de la SCP CBF Associés prise en la personne de Me [E] [I], administrateur judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 364

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à 
DEFENDERESSES

Commune MAIRIE DE [Localité 12], représenté par son service juridique, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 259

S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]/FRANCE

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 231

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] SIS A [Adresse 13], représenté par son syndic, la SARL AGENCE METROPOLE, RCS [Localité 12] 550 800 403, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 131


Compagnie d’assurance MS AMLIN INSURANCE SE, RCS [Localité 12] 394 208 904, prise en la personne de son agent, M. [Y] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Anne-sophie BRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 411, et par Maître Philippe ROCCHESANI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, 



PARTIES INTERVENANTES

S.A.S. GHOST, RCS [Localité 12] 881 724 355, prise en la personne de M. [W] [T] de la SELARL BDR & ASSOCIES, ès qualité de Mandataire Judiciaire., dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Me Arnaud SENDRANE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 145

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS GHOST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Arnaud SENDRANE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 145






















Suivant bail commercial en date du 27 janvier 1994, la SARL CASTELBAR a pris à bail les lots n°1 et 2 de l’immeuble en copropriété sis au [Adresse 10], appartenant à Monsieur [M] et Madame [X]. 

Elle y exploite un fonds de commerce de bar de nuit. 

Le local est composé de deux salles, dont l’une est située en sous-sol. 

En 2018, le développement d’odeurs nauséabondes dans la salle en sous-sol a conduit à la désignation, par le juge des référés, d’un expert judiciaire en la personne de Monsieur [S]. 

Le 30 janvier 2020, la SARL CASTELBAR a donné son fonds de commerce en location-gérance à la SAS GHOST pour une durée de cinq ans à compter du 1er mars 2020, laquelle a souscrit pour son compte et celui de la SARL CASTELBAR une assurance auprès de la société MS AMLIN INSURANCE SE. 

Le 30 octobre 2020, il a été constaté une arrivée d’eaux usées dans la salle en sous-sol du local commercial. 

Le 12 décembre 2020, elle a été inondée, nécessitant l’intervention des sapeurs pompiers aux fins de pompage. 

Les opérations d’expertise ont permis de déterminer que ces derniers événements trouvaient leur origine dans une canalisation dont l’existence était ignorée de tous, située à un autre endroit que le réseau étudié en première partie d’expertise judiciaire, conduisant Monsieur [S] à considérer qu’il s’agissait d’un désordre distinct et nouveau. 

Suivant ordonnance du 4 février 2021, une nouvelle mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée, et confiée à Monsieur [S]. 

Suivant ordonnance du 1er avril 2021, la SARL CASTELBAR a été autorisée à procéder à des travaux de mise en sécurité des lieux. 

Les deux mesures d’expertise judiciaire ont été jointes par ordonnance du 9 juin 2021. 

Il est apparu que la canalisation susvisée appartenait au réseau d’évacuation des eaux usées d’un immeuble voisin qui a été acquis par la ville de [Localité 12] en 2002 et 2007, et qui a été démoli en 2013 et 2014 sous sa maîtrise d’ouvrage et sous sa maîtrise d’oeuvre, avant que le terrain soit vendu aux sociétés ARKEA - CREDIT BAIL et NATIXIS LEASE IMMO, lesquelles ont fait construire un nouvel immeuble. 

Suivant acte signifié le 3 septembre 2021, la SARL CASTELBAR a fait assigner la ville de [Localité 12], outre la société COVER INSURANCE, assureur de la SARL CASTELBAR en 2018, Monsieur [N], artisan intervenu pendant des travaux de rénovation en 2010, et la SARL FAITS D’ARCHITECTURE, maître d’oeuvre pour ces travaux de 2010, afin que les opérations d’expertise leurs soient communes et opposables, ce qui a été entériné par ordonnance du 21 octobre 2021. 

La SAS GHOST a résilié le contrat de location-gérance le 28 janvier 2023, et a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce du 5 octobre 2023, procédure convertie en liquidation judiciaire le 21 décembre 2023, Maître [W] ayant été désigné comme mandataire judiciaire. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 8 février 2024. 

Suivant exploit de commissaire de justice signifié le 28 février 2024, la SARL CASTELBAR a fait assigner la ville de Toulouse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic l’agence Métropole, la SA ALLIANZ IARD, et la société MS AMLIN INSURANCE SE en qualité d’assureur de la SAS GHOST devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices matériels et immatériels suite aux dégâts des eaux survenus dans le local commercial qu’elle exploitait. 

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2024, la SAS GHOST prise en la personne de son mandataire judiciaire, Maître [W], est intervenue volontairement à l’instance. 
 
La SARL CASTELBAR fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. Elle est désormais représentée par la SCP CBF ASSOCIES prise en la personne de Maître [I] en sa qualité d’administrateur judiciaire désigné par décision du tribunal de commerce de Toulouse du 4 avril 2024. 


Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, et en dernier lieu le 22 novembre 2024, la SARL CASTELBAR demande au juge de la mise en état au visa de l’article 789 du code de procédure civile de bien vouloir :

-Condamner in solidum la Ville de [Localité 12] et la société MS AMLIN INSURANCE SE à verser à la SARL CASTELBAR une provision de 564 145 € HT au titre de son préjudice matériel, se décomposant comme suit :
- au titre des travaux de mise en sécurité des locaux (10 476,66 € HT)
- au titre des travaux provisoires (40 849,92 € HT)
- au titre des travaux de reprise (512 818,50 € HT), tels qu'évalués et retenus par l'expert judiciaire.
-Condamner in solidum la Ville de [Localité 12], la société MS AMLIN INSURANCE SE, le syndicat des copropriétaires et son assureur ALLIANZ à verser à la SARL CASTELBAR la somme de 88 473, 43 € au titre des frais d’expertise judiciaire ;
-Les condamner in solidum à verser à la SARL CASTELBAR une provision ad litem de 20 000 € ;
-Les condamner in solidum à verser à la SARL CASTELBAR la somme de 15 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens du présent incident.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la ville de [Localité 12] demande au juge de la mise en état de bien vouloir :

A titre principal : 
-Débouter la SARL CASTELBAR de l’ensemble de ses demandes formées à titre provisionnel; 
-Débouter la SARL CASTELBAR de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en paiement des dépens d’instance ; 
 
A titre subsidiaire : 
-Limiter le montant des condamnations à titre provisionnel à l’encontre de la ville de [Localité 12] aux sommes suivantes : 
o 436 444,87 € au titre des travaux ; 
o 70 778,74 € au titre de la rémunération de l’expert ; 
o 16 000 € au titre de la provision ad litem ; 
-Débouter la SARL CASTELBAR de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en paiement des dépens d’instance ; 

A titre très subsidiaire :
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et son assureur la SA ALLIANZ à relever et garantir la ville de [Localité 12] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; 
-Débouter la SARL CASTELBAR de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en paiement des dépens d’instance ; 
 
En toute hypothèse : 
-Fixer au passif de la SARL CASTELBAR une somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que le montant de entiers dépens de l’incident.


Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, la société AMLIN INSURANCE SE demande au juge de la mise en état de bien vouloir :

A titre principal : 
-Déclarer qu’il existe des contestations sérieuses sur l’obligation de garantie d’assurance, qui s’opposent aux demandes provisionnelles émises par CASTELBAR à l’encontre de la société AMLIN INSURANCE SE ; 
-Débouter la société CASTELBAR de l’ensemble de ses prétentions formées à titre provisionnel contre la société AMLIN INSURANCE SE ; 

A titre subsidiaire :
-Déclarer que la provision à laquelle la société CASTELBAR pourrait avoir droit ne saurait dépasser le plafond d’indemnité de la police de la société AMLIN INSURANCE SE au titre de la garantie “refoulement d’égoût” soit la somme de 10 000 € ; 
 
A titre infiniment subsidiaire :
-Débouter la société CASTLEBAR de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de mise en sécurité ;
-Déclarer que l’application d’un coefficient de vétusté de 50%, ainsi que le plafond de garantie au titre des travaux de remise en état et la déduction des frais de remise en état des sinistres antérieurs à la prise d’effet des garanties de la société AMLIN INSURANCE SE, constituent des contestations sérieuses qui s’opposent au règlement des provisions sollicitées au-delà de la somme de 210 000 euros concernant les travaux de remise en état ; 
-Déclarer que la provision sollicitée au titre des frais accessoires aux travaux de remise en état ne saurait dépasser la somme de 38 090 € en l’état du plafond contractuel de garantie de la société AMLIN INSURANCE SE ; 
-Déclarer qu’en tout état de cause, il convient de déduire de l’indemnité la franchise contractuelle de 5 000 € ; 
 
En tout état de cause : 
-Débouter la société CASTELBAR de ses demandes formées au titre de la provision ad litem ainsi qu’au titre des frais irrépétibles ;
-Débouter la société CASTELBAR de sa demande provisionnelle formée au titre du remboursement des frais de l’expert judiciaire Monsieur [S]  ;
-Déclarer que la Ville de [Localité 12] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, sont responsables du sinistre survenu le 12 décembre 2020 ; 
-Déclarer qu’ALLIANZ doit sa garantie au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice ; 
-Condamner conjointement et solidairement la ville de [Localité 12] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice et ALLIANZ en tant qu’assureur de responsabilité du syndicat, à relever et garantir la société AMLIN INSURANCE SE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; 
-Condamner tout succombant à payer à la société AMLIN INSURANCE SE la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ; 


Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au juge de la mise en état de bien vouloir :

-Ordonner la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], dont la condamnation financière par provision n’est pas recherchée ;
-Ordonner en conséquence n’y avoir pas lieu à condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] afin de relever et garantir la société AMLIN SE ;
-Débouter la Société AMLIN SE de sa demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] ;
-Ordonner en conséquence et de même n’y avoir pas lieu à condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] afin de relever et garantir la Ville de [Localité 12] ;
-Débouter la Ville de [Localité 12] de sa demande d’appel en garantie à l’encontre du 
syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] ;
 
En tout état de cause :
-Constater l’existence de contestations sérieuses se heurtant au versement de toutes provisions en l’état des travaux de reprises en cours du fait des diligences du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] ;
-Constater de même l’existence de contestations sérieuses se heurtant au versement de toutes provisions du fait de la défaillance et de la mauvaise foi de la SARL CASTELBAR et de la SARL GHOST ;
-Ordonner le débouté pur et simple des prétentions de la SARL CASTELBAR et de la SARL GHOST ;
-Ordonner le rejet de toutes les demandes de condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] ;
-Condamner en conséquence les SARL CASTELBAR et GHOST défaillantes dans toutes leurs demandes à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 


Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SA ALLIANZ IARD demande au juge de la mise en état de bien vouloir débouter la Société AMLIN SE et la ville de [Localité 12] de leur demande en garantie à l’encontre de la société ALLIANZ IARD comme du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]. 
Elle demande en outre de condamner la ou les partie qui succombent au paiement à la société ALLIANZ IARD de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident. 

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la SAS GHOST prise en la personne de Maître [W] demande au juge de la mise en état de bien vouloir statuer ce que de droit sur les demandes de la SARL CASTELBAR, débouter toute partie de toute demande contre la SAS GHOST et statuer ce que de droit sur les dépens. 
 
L’audience d’incident a eu lieu le 3 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3°Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5. Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
[...]”

I / Sur la contestation de la responsabilité de la ville de [Localité 12]

A / Sur la contestation relative à l’application de la théorie des troubles anormaux du voisinage

La SARL CASTELBAR soutient que le maître de l’ouvrage lors des travaux ayant causé le dommage est responsable de plein droit envers l’immeuble voisin des troubles anormaux du voisinage.

La ville de [Localité 12] considère que la théorie des troubles anormaux du voisinage ne permet d’engager la responsabilité que du propriétaire voisin “actuel”, quand bien même ce dernier ne serait pas l’auteur des travaux à l’origine du trouble litigieux. 

*

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage. 

En application de ce principe, toute personne qui subit un trouble anormal du voisinage dans la jouissance de son local, à savoir une nuisance qui excède ce qui est ordinaire, peut obtenir réparation. 
Celui qui demande réparation doit démontrer l'existence d'un trouble, son caractère anormal, et le lien de causalité avec le préjudice qu'il invoque.
La notion de trouble anormal du voisinage est détachée de celle de faute de la personne qui cause le trouble, ce dernier pouvant provenir d'une activité licite. 

En l’espèce, la SARL CASTELBAR et la ville de [Localité 12] s’opposent concernant la notion de “voisin” auquel peut être imputé le trouble anormal, l’existence et l’anormalité du trouble n’étant pas contestées. 

La SARL CASTELBAR n’impute pas le trouble dont elle se plaint à la ville de [Localité 12] à raison de sa qualité d’ancienne propriétaire, mais à raison de sa qualité de maître de l’ouvrage lors des travaux de démolition de l’immeuble voisin du local commercial qu’elle a pris à bail. 

Or, il est admis de manière ancienne et constante que la responsabilité du maître de l’ouvrage peut être engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage même s’il n’est plus propriétaire de l’ouvrage, la qualité de maître de l’ouvrage étant prise en compte indépendamment de celle de propriétaire de celui-ci, s’agissant de la personne qui a pris l’initiative des travaux et devait en tirer profit. 

Le fait que le nouveau propriétaire puisse lui aussi être recherché sur ce même fondement, quand bien même il n’a pas été le maître de l’ouvrage lors des travaux à l’origine du trouble, est indifférent pour l’application de ce principe, dès lors qu’il est admis la possibilité d’une pluralité de “voisins” débiteurs pour une même situation fait. 

Il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas sérieusement contestable que la ville de [Localité 12], qui confirme avoir été maître de l’ouvrage lors de la démolition de l’immeuble voisin, puisse être débitrice des réparations consécutives aux troubles anormaux suscités par ces travaux, s’agissant de l’application d’un principe jurisprudentiel solidement établi. 


B / Sur la contestation relative à l’imputabilité du désordre

1/ Sur l’imputabilité de la section de la canalisation à la ville de [Localité 12]

La SARL CASTELBAR soutient que la ville de [Localité 12] a nécessairement découvert l’existence de la canalisation désaffectée lors de ses travaux de démolition, et qu’elle ne l’a pas condamnée, ce qui aurait pourtant suffit à éviter tout désordre. 

La ville de [Localité 12] soutient principalement qu’il n’est pas démontré qu’elle est à l’origine de la section et de l’obturation de la canalisation désaffectée en limite de propriété, aucun élément n’établissant que cette opération aurait eu lieu lors des travaux de démolition de l’immeuble qui lui appartenait, ajoutant qu’elle aurait pu avoir lieu lors des travaux d’édification de l’immeuble sis [Adresse 8] ou lors des travaux de rénovation de l’immeuble finalement démoli. 

* 

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la canalisation désaffectée est située sous l’immeuble du [Adresse 8], et que ce dernier n’en a aucune utilité et lui est totalement étranger, la canalisation ne faisant que le traverser en sous-sol pour rejoindre les réseaux publics situés sous la [Adresse 11]. 

Il est de même établi qu’il s’agissait d’une canalisation d’évacuation des eaux usées.

Il ressort des pièces produites aux opérations d’expertise que cette canalisation se situe au droit d’une partie du cinéma situé dans l’immeuble démoli qui était occupé par des sanitaires. 

L’expert en déduit que cette canalisation desservait l’immeuble qui a été démoli par la ville de [Localité 12]. 

Cette déduction n’est pas contestée par cette dernière, qui ne fait d’ailleurs pas état d’un autre cheminement du réseau d’évacuation des eaux usées dans l’immeuble qui a été sa propriété avant d’être démoli, et ne produit aucune analyse technique de nature à infirmer l’avis de l’expert judiciaire quant à l’origine du désordre.

En effet, la ville de [Localité 12] affirme uniquement qu’il n’apparaît pas qu’elle soit à l’origine de la section de la canalisation sans que soient prises les précautions nécessaires, et qu’aucun élément ne permet d’avoir la certitude de cette hypothèse.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve incombe à la SARL CASTELBAR. 

Pour autant, la preuve d’un fait juridique peut être rapportée par tous moyens, et notamment par la concordance d’indice graves et sérieux soumis à l’appréciation du juge. 

Par ailleurs, le fait que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable repose, par hypothèse, sur l’appréciation du caractère sérieux de la contestation. 

A ce titre, une simple affirmation ne saurait combattre “sérieusement” la réunion d’indices concordants ne se heurtant à aucun indice contraire ou divergeant, particulièrement lorsqu’elle n’est étayée par aucun élément objectif permettant d’envisager une alternative crédible aux éléments réunis par ailleurs. 

En l’espèce, cette observation est d’autant plus pertinente que la ville de [Localité 12], quand bien même la charge de la preuve ne lui incombe pas, est la partie à l’instance la mieux placée pour produire toute pièce utile aux débats, pour avoir été propriétaire de l’immeuble démoli, et non seulement maître d’ouvrage, mais aussi maître d’oeuvre de l’opération de démolition.

En l’occurrence, l’hypothèse selon laquelle la section de la canalisation aurait eu lieu au moment de la démolition de l’immeuble, outre qu’elle est privilégiée par l’expert judiciaire, qui n’a trouvé aucune trace d’aucune autre intervention plausible, à l’issue de 18 réunions d’expertise, repose sur le fait incontestable que les réseaux d’évacuation des eaux usées ont nécessairement été détruits jusqu’à la limite de propriété au moment de cette opération, étant observé qu’il résulte des plans du cinéma, qui a constitué le dernier usage connu de l’immeuble, confirment que le réseau d’évacuation des eaux usées existait encore à proximité immédiate de l’immeuble du [Adresse 8] compte tenu de la présence de sanitaires. 

A ce titre, l’expert affirme sans ambiguïté que la ville de [Localité 12] a nécessairement constaté l’existence du réseau d’évacuation lors de la démolition de l’immeuble. Cette observation tirée de l’évidence lui offre une place privilégiée pour présenter tout élément permettant de démontrer qu’elle n’est pas à l’origine du désordre en établissant l’existence d’une autre hypothèse. 

En l’occurrence, faute de produire des pièces tangibles, la ville de [Localité 12] invoque, au titre d’autres hypothèses pouvant être à l’origine de la section de la canalisation, des travaux de rénovation de l’immeuble intervenus en 1904, en 1950, et en 1976, ainsi que les travaux d’édification de l’immeuble sis [Adresse 8], qui ont eu lieu, selon elle, dans les années 1960. 

Force est de constater que les travaux de rénovation invoqués ont eu lieu, pour les plus récents, plus de 40 ans avant l’apparition des premiers désordres en 2018, et que les travaux d’édification de l’immeuble dans lequel se trouve le local exploité par la SARL CASTELBAR remontent à près de soixante ans avant 2018. 

Ainsi, aucune modification n’a eu lieu dans la disposition des immeubles et de leurs réseaux enterrés entre 1976 et 2014, date de la démolition. 

Or, bien que la SARL CASTELBAR occupe les lieux pour y exploiter son fonds de commerce depuis 1994, il n’est fait aucune mention d’une quelconque plainte quant à un dégât des eaux ou quant à des odeurs nauséabondes dans son local, jusqu’en 2018, alors qu’elle n’aurait pas manqué de se plaindre si le désordre s’était manifesté plus tôt. 
A cet endroit, le fait qu’elle n’ait aménagé le sous-sol pour y accueillir du public qu’à compter de 2012 est de nature à confirmer qu’à cette date, aucune difficulté n’était encore apparue, ni décelable. 

La réunion de ces indices, et l’absence totale d’autre hypothèse permettant d’expliquer la section de la canalisation désaffectée qui desservait l’immeuble démoli à l’issue des opérations d’expertise, conduisent à considérer que l’hypothèse que cette section ait eu lieu pendant les travaux de démolition est suffisamment démontré et ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

2 / Sur l’origine des désordres

La SARL CASTELBAR renvoie au rapport d’expertise judiciaire pour retenir que les désordres antérieurs à 2020 trouvent leur origine dans plusieurs causes, alors que les désordres apparus en 2020 sont exclusivement le résultat de la mise sous tension de la canalisation désaffectée. 

La ville de [Localité 12] estime quant à elle que l’expert judiciaire a retenu que l’ensemble des désordres résulte de quatre causes distinctes, dont la canalisation désaffectée. 
Elle soutient que l’origine du désordre ne réside pas dans la section de celle-ci mais dans le défaut d’entretien de la canalisation située sous l’immeuble du [Adresse 8], dès lors qu’il résulte de l’absence de système anti-reflux sur cette canalisation, et de son usure. 

*

Il ressort des conclusions claires, motivées et sans équivoque de l’expert judiciaire, que les débordements occasionnés par la canalisation litigieuse résultent du fait qu’elle a été coupée sans mettre en oeuvre de dispositif permettant d’éviter les reflux. 

De fait, comme relevé supra, aucun élément ne laisse supposer que pendant la période écoulée entre 1998, date à laquelle le cinéma n’a plus été exploité de sorte que le réseau d’eaux usées n’était plus en service, et 2013, date de sa démolition, un quelconque désordre soit apparu. 

En d’autres termes, rien n’indique que si la canalisation n’avait pas été coupée, ce dispositif aurait été nécessaire. 

De même, par hypothèse, le fait que ce dispositif anti-reflux ait permis de remédier au désordre n’a pas pour conséquence de démontrer que son défaut de mise en oeuvre est à l’origine du désordre. 

En outre, si toutefois le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] avait connaissance de l’existence de cette canalisation et était chargé de son entretien au titre de ses obligations légales, dès lors qu’elle ne desservait que l’immeuble voisin, démoli en 2013/2014, il avait aussi connaissance de ce qu’elle avait été abandonnée, de sorte qu’on voit mal quel entretien il aurait dû réaliser pour une canalisation non alimentée et non utilisée. 

Enfin, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il appartient à celui qui sectionne une canalisation d’évacuation des eaux usées de prendre toute mesure utile pour éviter que ce changement conséquent des réseaux enterrés n’ait pas de conséquence fâcheuse sur le voisinage, quand bien même une partie du réseau se situe hors de sa propriété. 

Il résulte de ce qui précède que la responsabilité de la ville de [Localité 12], maître de l’ouvrage au moment des travaux de démolition de l’immeuble voisin du local commercial, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

II / Sur la contestation de la garantie de la société MS AMLIN INSURANCE SE

La SARL CASTEBLAR rappelle qu’elle a été assurée par la société AMLIN INSURANCE SE (ci-après la société AMLIN) ) à compter de la conclusion du contrat de location-gérance avec la SAS GHOST, le 30 janvier 2020, et jusqu’au 31 décembre 2022, et affirme avoir déclaré le sinistre les 12 et 15 décembre 2020. 
Elle renvoie à la motivation de la cour d’appel de [Localité 12] dans sa décision du 22 juin 2023 portant sur l’ordonnance du juge des référés du 7 juillet 2022 accordant une provision à la SAS GHOST à la charge de la société AMLIN pour affirmer que sa garantie n’est pas sérieusement contestable. 

La société AMLIN estime soulever une contestation sérieuse sur l’application de sa police, au motif que les dégât des eaux sont survenus en 2018, date antérieure à la période de garantie, que les dommages subis par le bâtiment ne sont pas garantis, que seul le contenu appartenant au locataire au jour du sinistre est garanti, et que le dégât des eaux n’est que partiellement garanti. 
Elle rappelle par ailleurs que la décision de la cour d’appel de [Localité 12] du 22 juin 2023 n’a pas autorité de la chose jugée au principal, et estime que le raisonnement de cette juridiction est erroné. 
Sur le fond, la société AMLIN affirme que le défaut d’étanchéité de la canalisation abandonnée était visible, qu’il ne s’agit pas d’un événement accidentel, et que l’absence d’obturation du tuyau principal constitue une violation du règlement d’assainissement de la ville de [Localité 12]. 
Elle ajoute que ses assurées ne démontrent pas que les aménagements ont été fait postérieurement au dernier renouvellement du bail, et appartiendraient donc au locataire. 
Enfin, elle soulève l’application de clauses d’exclusion de garantie. 
Subsidiairement, elle estime qu’il y a lieu d’appliquer la garantie “refoulement d’égouts”, de sorte qu’elle demande que soit retenue une contestation sérieuse au delà du plafond de garantie afférent, fixé à 10 000 €. 


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Il est constant que la SARL CASTELBAR a souscrit un contrat d’assurance de dommages auprès de la société AMLIN à effet au 25 avril 2019, dont les conditions particulières ont fait l’objet notamment d’un avenant à effet au 1er juillet 2020. 

Il n’est pas contesté que la société AMLIN a réceptionné une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux suite à l’inondation de décembre 2020. 

L’article 2.11 des conventions particulières (n°20042001) garantit les dégâts des eaux définis comme des dommages matériels directs causés aux biens assurés par des fuites d'eau accidentelles provenant exclusivement et notamment des conduites et canalisations y compris celles souterraines, de refoulements d'égout ou drain lorsqu'ils présentent un caractère imprévisible et exceptionnel, des infiltrations au travers de joints d'étanchéité, des murs, des fenêtres, des toitures, terrasses, balcons ou ciels vitrés ou assimilés. Et la garantie est étendue au remboursement des frais que l'assuré a pu engager pour rechercher les fuites qui auraient causé un sinistre garanti. 

Il s’évince du rapport d’expertise judiciaire, sans aucune ambiguïté, que l’inondation, constituée d’eaux usées, résulte d’une mise en charge exceptionnelle du réseau public réalisée pour procéder à un débouchage le 11 décembre 2020. 

Dans ces conditions, l’origine accidentelle du sinistre est établie, ainsi que le fait que le sinistre pour lequel la garantie est sollicitée n’est pas apparu en 2018, mais bien dans la période de garantie. 
Pour les mêmes raisons, il ne saurait être considéré qu’il est constitué par un refoulement d’égouts à l’égard de l’assuré, dès lors que la canalisation par laquelle le désordre est survenu est étrangère à son établissement, et même à l’immeuble dans lequel il se trouve, aucun refoulement ne provenant de son propre réseau d’évacuation des eaux usées, vannes, ou eaux pluviales. 

Concernant les clauses d’exclusion de garantie, l’article 2-1-5 des conditions générales exclut la garantie des sinistres dus à une défectuosité qui existait déjà et qui était connue de l’assuré lors de la conclusion du contrat. 

En l’occurrence, l’expert retient, par des arguments précis et techniquement étayés, que la SARL CASTELBAR n’avait pas connaissance de l’existence de la canalisation, dissimulée derrière les doublages, et que si le Y de tringlage avait été vu au moment de ses travaux d’aménagement, rien ne permettait de supposer qu’il était relié à une telle canalisation, les professionnels intervenus sur les lieux ne pouvant se voir reprocher de n’avoir pas mené d’investigation alors qu’ils n’utilisaient pas cette canalisation. 
Ainsi, les assurés n’avaient pas connaissance d’une défectuosité quelconque au moment de la conclusion du contrat. 

L’article 2-11 des conventions particulières exclut la prise en charge des dégâts des eaux consécutifs à une infiltration à travers un élément réputé non étanche, et l’article 3-2 des conditions particulières exclut quant à lui les dégâts provenant de l'insuffisance ou d'une modification indispensable des locaux notamment à l'occasion d'une précédente manifestation d'un dommage. Ces deux circonstances de nature à exclure la garantie ne correspondent en rien aux faits du présent litige. 

Enfin, le fait que soient garantis les risques locatifs et non les bâtiments est utile au titre de la détermination des biens assurés, et non des événements assurés. 

En l’occurrence, l’article 4.2 des conventions particulières applicables (n°20042001) définit les risques locatifs comme “la responsabilité pécuniaire encourue par l’assuré à l’égard du propriétaire, en tant que locataire ou occupant, pour tous dommages matériels aux termes de la législation en vigueur, atteignant les bâtiments et les biens matériels et mobiliers loués ou mis à disposition.”

Il s’en déduit sans contestation sérieuse que les dommages matériels atteignant les bâtiments et autres biens matériels et mobiliers loués sont couverts par la garantie. 

Enfin, contrairement à l’affirmation de la société AMLIN, il s’évince du tableau relatif aux biens assurés, présenté dans la partie V des conditions particulières de la police que la garantie du “contenu - valeur à neuf” s’ajoute à celle des risques locatifs, rien ne permettant de considérer qu’elle en précise les contours en les limitant, alors que la notion de risques locatifs est définies à l’article 4.2 des conventions particulières susvisé. 

Par conséquent, les développements formulés par la société AMLIN sur la propriété des biens endommagés sont inopérants et ne sauraient constituer une contestation sérieuse. 

Il résulte de ce qui précède que les contestations soulevées par la société AMLIN n’apparaissent reposer sur aucun argument sérieux au regard des faits objets du litige. 


III / Sur le chiffrage de la provision

La SARL CASTELBAR demande : 
-10 476,66 € HT au titre des travaux de mise en sécurité des locaux réalisés conformément aux devis validés par l’expert judiciaire et qui ont été autorisés par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 1er avril 2021, 
-40 849,92 € HT au titre des travaux provisoires réalisés sur le système électrique, la sécurité incendie et le système de ventilation pour pouvoir reprendre l’exploitation de la salle du rez-de-chaussée, pour lesquels elle présente des factures, et ajoute les évaluations complémentaires validées par l’expert judiciaire, et le coût qu’a représenté la pose d’une pompe vide-cave suite aux infiltrations de 2018, 
-512 818,50 € HT au titre des travaux de reprise, tels qu'évalués et retenus par l'expert
judiciaire sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble sur un fondement forfaitaire accepté par l’ensemble des parties, 
-88 473, 43 € au titre des frais d’expertise judiciaire et 20 000 € au titre d’une provision ad litem. 

La ville de [Localité 12] lui oppose qu’elle n’est pas concernée par les autres causes des désordres, et renvoie à l’avis de l’expert judiciaire selon lequel la cause relative à la canalisation abandonnée ne représente que 80 % “de l’ensemble des causes de la première expertise, hormis celles qui concernent les parties communes”. 
Elle estime qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer par voie provisionnelle sur la charge des dépens dont fait partie la rémunération de l’expert judiciaire, et subsidiairement demande là encore l’application d’une part de 80 % de la somme demandée. 
Enfin, elle soutient que la demande formée au titre d’une provision ad litem n’est pas justifiée, et subsidiairement, qu’elle doit se voir appliquer un coefficient de 80 %. 

La société AMLIN soulève qu’il n’est pas justifié de la valeur des biens dont il est demandé la garantie, renvoie de nouveau au fait que seul le contenu du local appartenant à l’assuré serait garanti, et estime que le local était vétuste au moment de l’apparition du sinistre, de sorte qu’elle demande l’application d’un coefficient de vétusté de 50 % minimum. 
Par ailleurs, elle demande l’application du plafond applicable à la garantie refoulement d’égouts, et subsidiairement aux dégâts des eaux, ainsi que de la franchise associée, et qu’il soit déduit les indemnités dues au titre des désordres de 2018, soit 40 000 €. 
Elle soutient que les travaux de mise en sécurité ont été exposés par la SAS GHOST et non par la SARL CASTELBAR, et demande qu’il soit déduit de son éventuelle condamnation les sommes déjà versées à ce titre à la SAS GHOST. 
Elle conteste le montant des travaux provisoires. 


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Il a déjà été répondu aux moyens soulevés par la société AMLIN concernant l’application de sa police. 

Concernant les travaux de mise en sécurité, alors que la société AMLIN soulève qu’ils auraient été pris en charge par la SAS GHOST et non par la SARL CASTELBAR, et qu’il est constant qu’ils ont été réalisés, force est de constater que celle-ci ne produit pas les factures afférentes aux devis qui fondent sa demande. 

Par conséquent, la SARL CASTELBAR sera déboutée de sa demande provisionnelle au titre des travaux de mise en sécurité formée contre la société AMLIN, laquelle se heurte à une contestation sérieuse. 

Le chiffrage du préjudice matériel à hauteur de 436 444, 87 € par la ville de [Localité 12], qui contient donc une somme représentant 80 % du coût des travaux de mise en sécurité, n’étant formulé qu’à titre subsidiaire d’une demande de rejet intégral de la demande de provision de la SARL CASTELBAR, l’exclusion des travaux de mise en sécurité de cette provision à raison d’une contestation sérieuse lui sera étendue. 

Concernant les travaux provisoires effectués par la SARL CASTELBAR, contrairement à son affirmation, l’expert n’a pas commis d’erreur matérielle en retenant une somme totale de 22 260, 92 €, laquelle correspond à la prise en compte, pour le poste “détection incendie”, à une somme de 5 000 € excluant celle de 14 238, 50 € comme expliqué en page 210 du rapport.
Quant à la pose de la pompe vide-cave, elle correspond au traitement du désordre de 2018, qui ne concerne pas la société AMLIN et qui doit donner lieu à une étude des causes plus approfondie, de sorte qu’il sera retenu que la demande formée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. 

L’affirmation de la société AMLIN selon laquelle les travaux provisoires seraient constitués par l’installation d’une climatisation, sans rapport avec le désordre, n’est pas fondée au regard des explications de l’expert. 

Dans ces conditions, il sera retenu qu’il n’est pas sérieusement contesté que les travaux provisoires se sont élevés à un montant de 22 260, 92 €. 

Concernant les travaux de reprise des parties communes et des parties privatives, l’expert a retenu un montant de 512 818, 50 € HT qui n’est pas contesté par la ville de [Localité 12], ni par la société AMLIN. 

La demande de la société AMLIN de voir appliquer un coefficient de vétusté apparaît fondée au regard des termes de la police, et de la définition de la “valeur à neuf”. 
Toutefois, le contrat prévoit que la valeur à neuf ne peut dépasser la valeur d’usage “majorée du tiers de la valeur de reconstruction”, de sorte que dans l’hypothèse d’un coefficient de vétusté inférieur à 33 %, le montant de la valeur à neuf ne sera pas diminué à raison de l’état d’usage du bien évalué. 
Or, la société AMLIN fonde son évaluation du coefficient de vétusté exclusivement sur l’état de l’installation sanitaire du local (état de la plomberie et robinetterie), ce qui ne suffit pas à considérer qu’il existe une contestation sérieuse au titre de la caractérisation d’un état de vétusté de plus de 33 %, a fortiori de 50 %, au regard du local en son entier, étant rappelé que jusqu’au dégât des eaux de 2020, celui-ci était exploité normalement et accueillait du public. 

Par ailleurs, la société AMLIN demande qu’une somme de 40 000 € soit retranchée du montant total des travaux en ce qu’elle correspondrait aux travaux de reprise afférents aux désordres de 2018, et donc à la notion de “déduction des frais de remise en état des sinistres antérieurs à la prise d’effet des garanties”. 

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que l’expert judiciaire, estimant qu’il n’était pas possible de distinguer les travaux de reprise des premiers désordres de ceux des désordres de 2020, a considéré que les devis fondant la somme de 40 000 € “n’ont plus aucun sens”. 

En tout état de cause, à l’exception des frais de pompage qui ont déjà été exclus des sommes réclamées par la SARL CASTELBAR, aucun frais de remise en état n’a été engagé avant le sinistre garanti, de sorte que la prise en compte de tels frais ne constitue pas une contestation sérieuse. 

Par ailleurs, s’agissant la demande de la société AMLIN de voir appliquer ses plafond et franchise, elle repose sur une simple lecture du tableau contenu en partie V des conditions particulières de la police, soit un plafond de 100 % du capital de 600 000 €, lequel n’est pas atteint en l’espèce, et une franchise de 5 000 €, qui sera mise à la charge de la SARL CASTELBAR. 

Enfin, la société AMLIN demande l’application d’un plafond de garantie à hauteur de 38 090€ au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, et autres frais accessoires, en application des conditions particulières de sa police. 

De fait, en page 6 de ce document est prévu, concernant les “honoraires décorateurs, BET, contrôle technique et ingénierie” un plafond de “10 % du montant des travaux (dont 5 % sur honoraires architecte”. 

Il ressort des écritures de la société AMLIN que l’application qu’elle fait de cette clause prend en compte un montant de travaux erroné.

En l’occurrence, le montant total des travaux validé supra s’élève à une somme de 443 160, 95 € (soit 22260, 92 + 420 900) hors frais accessoires, soit un plafond contractuel d’un montant de 44 316 €. 

Or, la somme de 512 818, 50 € contient une somme de 83 500, 50 € HT correspondant à la définition contractuelle des frais accessoires susvisés (hors assurance dommages-ouvrage prise en compte à titre particulier dans le contrat). 

Il convient donc de constater que ceux-ci excèdent le plafond contractuel d’une somme de 39 184, 50 €, qui ne saurait être mise à la charge de la société AMLIN à titre de provision. 

Par conséquent, la société AMLIN ne peut être condamnée à payer une provision supérieure à 473 634 € au regard de l’application de ses plafonds contractuels. 

Concernant la demande de la ville de [Localité 12] de voir appliquer un coefficient de 20 %, correspondant à la part des travaux imputables à d’autres causes, elle correspond à son interprétation de l’avis de l’expert formulé en page 230 du rapport d’expertise, de sorte qu’elle constitue une contestation sérieuse du montant des sommes réclamées par la SARL CASTELBAR. 

Ainsi, la demande de la SARL CASTELBAR de voir condamner la ville de [Localité 12] et la société AMLIN in solidum à une provision correspondant à son préjudice matériel sera accueillie à hauteur de 428 063, 53 € (soit (22 260, 92 + 512 818, 50) - 20 %). 

Elle sera déboutée du surplus de ses demandes à l’égard de la ville de [Localité 12]. 


Concernant la société AMLIN, il doit être relevé qu’elle a soulevé que les désordres survenus en 2018 ne sauraient être pris en charge, faute d’être apparus pendant la période de garantie. 

Si elle n’a pas tiré de conséquence expresse de ce constat dans le cadre du présent incident, il y a lieu de constater que ce moyen constitue néanmoins une contestation sérieuse quant au fait que la charge totale des réparations puisse être garantie par elle, et que ce moyen est connu des autres parties, la société AMLIN s’étant rapprochée à plusieurs reprises de l’expert pour lui demander de distinguer entre les conséquences financières de chaque sinistre. 

Par conséquent, d’une part, la condamnation provisionnelle de la société AMLIN ne saurait être portée à une somme supérieure de celle qui est mise à sa charge in solidum avec la ville de [Localité 12], et d’autre part, au regard du montant total de la condamnation ainsi mise à la charge de la société AMLIN, sa demande de prise en compte de son plafond contractuel relatif aux frais annexes est sans objet, lequel conduisait à un chiffrage supérieur à celui finalement retenu (473 634 € en considération de ce plafond pour une condamnation finalement fixée à 428 063, 53 €). 

Dans ces conditions, la SARL CASTELBAR sera déboutée du surplus de ses demandes au titre d’une provision à valoir sur son préjudice matériel. 

Concernant les demandes de la SARL CASTELBAR formées au titre des frais (frais d’expertise et provision ad litem), il convient de constater que les frais d’expertise entrent dans la définition de la provision ad litem, de sorte que cette demande s’élève à une somme totale de 108 473, 43 €. 

En effet, la provision ad litem prononcée par le juge de la mise en état à l'encontre de l'une des parties a pour but de permettre à une partie à un litige, sans qu'elle soit nécessairement qualifiée de créancière d'une obligation, d'obtenir une avance par son adversaire pour lui permettre de financer les frais liés à son procès, indépendamment d'une appréciation du caractère sérieusement contestable ou non de ses prétentions principales. 

Ainsi, elle doit permettre à une partie en situation d'infériorité financière, d'exercer ses droits en justice, qu'elle soit indifféremment auteur ou victime, alors que la provision allouée au créancier est une anticipation de la liquidation d'un préjudice auquel est tenu le débiteur de l'obligation d'indemniser au regard de l'engagement de sa responsabilité. 

Il découle de l’article 789 2° du code de procédure civile que si la preuve du fait que le demandeur à la provision rencontrerait des difficultés n'est pas requise pour l'allocation d'une provision ad litem, en revanche et bien que cette condition ne figure pas dans le texte sus-visé, la jurisprudence la plus récente (Cass. Civ. 2ème, 04 juin 2015, N°14-13405) retient qu'une provision de cette nature ne peut être versée qu'au regard de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable dont la preuve appartient en l'espèce à la SARL CASTELBAR. 

En l’espèce, la totalité des moyens et arguments développés par la SARL CASTELBAR est dirigée contre la ville de [Localité 12] et la société ALMIN, de sorte qu’elle omet d’établir que l’obligation finale du syndicat des copropriétaires et de son assureur la SA ALLIANZ IARD aux dépens ne se heurte à aucune contestation sérieuse, étant observé que ceux-ci s’opposent à sa demande. 
Elle sera donc déboutée de ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ IARD.

En revanche, au regard de ce qui précède et du fait que sa créance contre la ville de [Localité 12] et la société ALMIN n’est pas sérieusement contestable, de sorte que la charge finale des dépens n’incombera pas à la SARL CASTELBAR, sa demande formée contre la ville de [Localité 12] et contre la société ALMIN sera accueillie à hauteur de 95 000 €, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un coefficient de 80 %, lequel correspond à la détermination de la créance au fond et non à l’analyse des frais de procès prévisibles. 


IV / Sur les demandes en garantie

La ville de [Localité 12] demande la garantie du syndicat des copropriétaires et de la SA ALLIANZ IARD, sur le fondement des articles 2, 3 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, estimant ce dernier responsable de plein droit au titre d’un désordre trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble. 

La société AMLIN demande la condamnation de la ville de [Localité 12], du syndicat des copropriétaires et de la SA ALLIANZ IARD à la garantir de ses condamnations, renvoyant aux moyens des demandeurs concernant la ville de [Localité 12], et estimant que la canalisation abandonnée doit recevoir la qualification de partie commune de l’immeuble concernant le syndicat des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à toute condamnation au motif qu’il n’existe pas de lien de droit entre lui et la SARL CASTEBLAR, qu’il a procédé à toutes les diligences demandées par l’expert judiciaire pour remédier définitivement aux désordres, et que les travaux de reprise, situés en partie privative, doivent rester à la charge du demandeur. 
Il se prévaut en outre de la mauvaise foi du demandeur. 

La SA ALLIANZ IARD fait valoir qu’il n’est versé aux débats aucun élément à l’appui des demandes dirigées contre elle, et qu’en tout état de cause,