Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02804 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TFC4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 07 Janvier 2025


S.A. CDC HABITAT SOCIAL

 
 
C/


[V] [J]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Janvier 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mardi 07 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
 
Après débats à l'audience du 21 novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [V] [J]
demeurant [Adresse 7]

comparante en personne







 






EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privés signés les 15 et 21 mars 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [V] [J] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°166 situés [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 1.021,39€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 5 janvier 2023, en vain.

Par acte du 9 juillet 2024, dénoncé le 10 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [V] [J] afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.283,56€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 30 juin 2024,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,
‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 682,73€ arrêtée au 19 novembre 2024 et et indique ne pas s’opposer à des délais de paiement mais sur 3 mois car la locataire n’a pas respecté les précédents échéanciers.

Madame [V] [J], comparant en personne, propose d’apurer sa dette à raison de 100€ par mois et pas plus car elle a trois enfants à charge.

La décision était mise en délibéré au 7 janvier 2025.


MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 10 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. 
La CAF a été saisie le 22 décembre 2022 par courrier recommandé avec accusé de réception dont copie est versée au débat. 
L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés les 15 et 21 mars 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 janvier 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 5 janvier 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. 

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 5 mars 2023.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 relative aux rapports locatifs “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des échéances courantes et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois, il y a lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [V] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 682,73€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 7 mensualités de 100€ en plus de l’échéance du mois et le solde à la dernière échéance.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [J] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [V] [J], succombant au principal, supportera les dépens.


DÉCISION :

Statuant par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [V] [J] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 682,73€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [V] [J] à s’acquitter de sa dette en 7 mensualités de 100€ et le solde à la dernière mensualité, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [V] [J] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Juge en revanche, qu’à défaut de paiement, par Madame [V] [J], d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

- Constate la résiliation de plein droit du bail au 5 mars 2023,

- Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC HABITAT SOCIAL par Madame [V] [J] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- Ordonne l’expulsion de Madame [V] [J] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n°166 situés [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 10] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

- Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Madame [V] [J] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Madame [V] [J] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le Greffier Le Juge