Tribunal judiciaire · JCP REFERES — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03284
N° Portalis DBX4-W-B7I-TIAM

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 07 Janvier 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

[I] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 07 Janvier 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 07 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [I] MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [I] [P]
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 3 octobre 2022, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné en location à Madame [I] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9][Adresse 4]A205 à [Localité 7], moyennant un loyer actuel de 344,10€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 52,29€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 6 mars 2024, en vain.

Par acte du 9 juillet 2024, dénoncé le 10 juillet 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner en référé Madame [I] [P] afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ de supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution du fait de la mauvaise foi de la locataire,
‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 249,97€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 27 juin 2024,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,
‒ l’allocation de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 186,11€ arrêtée au 19 novembre 2024 et indique qu’un accord a été trouvé pour permettre à la locataire d’apurer sa dette par mensualités de 20€ cette dernière ayant repris le paiement des échéances courantes augmenté de 20€ depuis plusieurs mois.

Madame [I] [P] , comparant en personne, sollicite l’octroi de délais à hauteur de 20€ par mois compte tenu de la précarité de sa situation.

La décision était mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 10 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.
La CAF a été saisie le 30 janvier 2024 par courrier adressé par voie électronique dont copie et accusé de réception de la CAF sont versés au débat deux mois avant l’assignation.
L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 3 octobre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 mars 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 6 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 6 mai 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des loyers résiduel avec un supplément de 20€ pour réduire sa dette. Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [I] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 186,11€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 10 mensualités de 20€ la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’impécuniosité de la locataire ne caractérise pas, à elle seule, sa mauvaise foi. Cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [P] à lui verser la somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [I] [P], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référés contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [I] [P] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme provisionnelle de 186,11€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [I] [P] à s’acquitter de sa dette en 10 mensualités de 20€ la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [I] [P], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Madame [I] [P] , d’une seule mensualité à la date fixée ou de paiement d’une seule échéance de loyer ou charge, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

- Constate la résiliation de plein droit du bail au 6 mai 2024,

- Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE par Madame [I] [P] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- Ordonne l’expulsion de Madame [I] [P] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 9][Adresse 4]A205 à [Localité 7] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

- Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

- Déboute la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [I] [P] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Madame [I] [P] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge