Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 9 janvier 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 JANVIER 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07373 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJLB



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Janvier 2024 -Président du TJ de [Localité 11] - RG n° 23/01439





APPELANTE 



S.A.S. [Localité 8], RCS de [Localité 11] sous le n°411 675 051, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Judith GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, toque : B555





INTIMÉE 



S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de [Localité 12] sous le n°552 141 533, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A617





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



*****

EXPOSE DU LITIGE 



Par acte des 21 mai et 5 juin 1997, la société Immobilière 3F a donné à bail commercial à la société [Localité 7] Laur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel de 440.000 francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. 



Par acte du 12 septembre 2006, la société Immobilière 3F a renouvelé ce bail pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juin 2006, moyennant un loyer annuel de 85.418,07 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. 



Des loyers sont demeurés impayés. 



Après deux commandements de payer en date des 31 mars 2021 et 08 février 2022, la société Immobilière 3F a fait délivrer le 17 avril 2023 à la société [Localité 7] Laur un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 64.217,47 euros au titre de l'arriéré locatif au 11 avril 2023.



Par acte du 12 septembre 2023, la société Immobilière 3F a fait assigner la société Choisy Laur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 

- ordonner l'expulsion de la société [Localité 7] Laur et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 

- autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer, 

- condamner la société [Localité 7] Laur à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 63.664,73 euros, augmentée de 15 %, soit la somme de 73.214,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023,

- condamner la société [Localité 7] Laur au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter du 18 mai 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, 

- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, 

- condamner la société [Localité 7] Laur au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. 



La société [Localité 7] Laur n'a pas comparu.



Par ordonnance du 11 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 mai 2023 ; 

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [Localité 7] Laur et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; 

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [Localité 7] Laur, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamne la société [Localité 7] Laur à la payer ; 

condamné par provision la société [Localité 7] Laur à payer à la société Immobilière 3F la somme de 63.664,73 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 05 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ; 

condamné la société [Localité 7] Laur aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; 

condamner la société [Localité 7] Laur à payer à la société immobilière 3F la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

rejeté toute demande des parties plus amples ou contraire ; 

rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial à autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. 




Par déclaration du 12 avril 2024, la société [Localité 7] Laur a interjeté appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2024, elle demande à la cour, de :




la recevoir en son appel ; 


In limine litis, 


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en ce qu'elle a retenu que le commandement de payer et l'assignation délivrés étaient réguliers ; 


En conséquence, 


infirmer l'ordonnance rendue le 11 janvier 2024 en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion de la société [Localité 7] Laur ;


Plus précisément, 


infirmer l'ordonnance rendue le 11 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau, 


dire et juger que le commandement de payer du 17 avril 2023 est nul et sans effet, la société [Localité 7] Laur n'ayant jamais été destinataire de l'avis de passage de l'huissier de justice, et ainsi, le déclarer nul et sans effet, 

dire et juger que l'assignation du 12 septembre 2023 est nulle et sans effet, la société [Localité 7] Laur n'ayant jamais été destinataire de l'avis de passage de l'huissier de justice, et ainsi, la déclarer nulle et sans effet et prononcer sa nullité, 


En conséquence, 


prononcer la nullité de la procédure initiée par la société Immobilière 3F, 

annuler l'ordonnance rendue le 11 janvier 2024 en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion de la société [Localité 7] Laur, 


A titre subsidiaire, 


dire et juger que la société [Localité 7] Laur justifie avoir réglé l'intégralité des loyers et charges réclamés en application du bail commercial et de son avenant de renouvellement, 





lui accorder en conséquence un délai de paiement de 15 mois et constater qu'au jour où la cour statue l'intégralité de l'arriéré réclamé visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire a été réglé, 

suspendre les effets du commandement du 17 avril 2023 jusqu'à l'arrêt à rendre par la cour avec toutes conséquences de droit, 

dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire du fait de l'absence de dette locative au jour où la cour statuera, 

dire et juger en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; 


A titre très subsidiaire, 


accorder à la société [Localité 7] Laur un délai de paiement de 15 mois pour s'acquitter du montant de sa dette, 

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société [Localité 8] se libère de sa dette dans ce délai, 


En tout état de cause, 


débouter la société Immobilière 3F de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

condamner la société Immobilière 3F à payer à la société [Localité 7] Laur, la somme de 3.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2024, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles R.211-4-I 2° du code de l'organisation judiciaire, 834, 835, 836, et 837 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de :




débouter la société [Localité 7] Laur de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

confirmer l'ordonnance de référé en date du 11 janvier 2024 de Mme le président du tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions, 


Y ajoutant, 


condamner la société [Localité 7] Laur à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 octobre 2024.



A l'audience, la cour a invité l'intimée à produire en cours de délibéré la copie de l'assignation introductive d'instance. 



Suite à la communication de cet acte l'appelant a fait observer que l'acte ne mentionne aucune diligence du commissaire de justice, pas même la vérification du nom figurant sur la boîte aux lettres, quant à la vérification de la certitude du domicile du destinataire, de sorte qu'il est évident que l'assignation ne remplit pas les conditions fixées par l'article 656 du code de procédure civile. 





















SUR CE, LA COUR 



A titre principal, l'appelante soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'assignation qui lui a été délivrée devant le premier juge, et par voie de conséquence la nullité de l'ordonnance entreprise, exposant n'avoir jamais été destinataire de ces actes faute d'avis de passage laissé par le commissaire de justice, alors qu'elle exploite un commerce alimentaire à l'enseigne Franprix et que son magasin est ouvert tous les jours de 8 heures à 20 heures, de sorte que l'on ne comprend pas pourquoi le commissaire de justice instrumentaire n'aurait pas pu remettre l'acte dans les conditions de l'article 654 du code de procédure civile, c'est-à-dire au représentant légal, à un fondé de pouvoir ou à toute autre personne habilitée, cette irrégularité de forme lui ayant fait grief en ce qu'elle et n'a pu régulariser le commandement de payer ni constituer avocat en première instance. 



L'intimée réplique que les actes ont été régulièrement délivrés dans les conditions de l'article 656 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant précisé à chaque fois que les personnes rencontrées sur place ont refusé de prendre copie de l'acte, de sorte qu'après avoir vérifié la certitude du domicile il a déposé un avis de passage dans les lieux et déposé la copie des actes à son étude, adressant ensuite la lettre prévue à l'article 658. 



Le commandement de payer a été délivré à l'adresse du siège social de la société [Localité 8], [Adresse 4] à [Localité 9] qui correspond aussi à l'adresse de son magasin Franprix, le commissaire de justice mentionnant que le destinataire étant absent sur place, il a rencontré deux personnes qui ont refusé de recevoir copie de l'acte, de sorte qu'après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire, caractérisée par la présence de l'enseigne Franprix, il a laissé un avis de passage dans les lieux puis déposé copie de l'acte à son étude et ensuite adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile. 



L'assignation a été délivrée dans les mêmes conditions, à ceci près que le commissaire de justice a omis de mentionner l'enseigne Franprix pour caractériser la vérification de la certitude du domicile du destinataire de l'acte, cette omission n'étant cependant pas de nature à entacher l'acte d'irrégularité alors qu'il est constant que le commissaire de justice s'est bien rendu au lieu du siège social de la société [Localité 7] Laur qui correspond au lieu de son magasin Franprix, procédant comme pour la remise du commandement de payer du fait du refus de la personne rencontrée sur place de recevoir copie de l'acte. 



L'appelante est en conséquence mal fondée à se prévaloir de la nullité de ces deux actes et, partant, de la nullité de l'ordonnance entreprise. 



Sur le fond du référé l'appelante ne conteste pas le défaut de régularisation du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le mois de sa délivrance, se limitant à solliciter des délais de paiement à titre rétroactif et suspensif des effets de cette clause, faisant en outre état de divers versements et prétendant avoir soldé sa dette locative au jour où la cour statue. 

 

L'intimée s'y oppose, indiquant que sa locataire n'a été à jour de ses loyers que le 17 juin 2022 et que depuis cette date son compte est toujours débiteur, et que même si sa dette a diminué elle n'en a pas réglé l'intégralité alors que de fait elle a bénéficié de nombreux mois de délais. 



Les relevés de compte produits par la société Immobilière 3F permettent de vérifier que la dette locative visée au commandement de payer du 17 avril 2023 n'a pas été payée dans le mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire prévue au bail est bien acquise comme l'a dit le premier juge. Ces relevés permettent aussi de vérifier que tous les règlements dont la société [Localité 7] Laur fait état ont bien été inscrits au crédit de son compte. Il en ressort qu'à la date du 30 septembre 2024 la dette locative s'élève encore à la somme de 44.615,84 euros. 





La débitrice ne fournit aucune explication sur le caractère récurrent de sa dette locative depuis 2020, qu'elle ne régularise que très temporairement et laisse se reconstituer jusqu'à des montants très importants dépassant 100.000 euros. Elle ne s'explique pas davantage sur sa situation financière. Elle ne saurait dans ces conditions se voir octroyer des délais de paiement sur la seule base des efforts de paiement qu'elle est capable d'effectuer quand elle le décide, alors que depuis plusieurs années elle ne remplit pas son obligation de paiement régulier du loyer et des charges sans pour autant arguer de son incapacité à le faire, ses versements pouvant atteindre la somme de 80.000 euros. 



Elle sera déboutée de ses demandes et l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la provision allouée à la société Immobilière 3 F qui sera fixée à la somme de 44.615,84 euros au 30 septembre 2024, montant non sérieusement contestable de la dette locative à cette date. 



Perdant en appel, la société [Localité 7] Laur sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée à la société Immobilière 3F, 



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne la société [Localité 8] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 44.615,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, 



Y ajoutant, 



Déboute la société [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes, 



La condamne aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, 



La condamne à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE